Каждый четвертый жилой комплекс Подмосковья относится к малоэтажным. В активной продаже сегодня находятся 118 малоэтажек. Есть ли у этого формата свои особенности, или он ничем не отличается от обычных многоквартирных домов? Какие преимущества, недостатки и риски покупки квартиры существуют в малоэтажном сегменте?
Строго говоря, малоэтажными называют дома не выше четырех этажей.
В последнее время у такого жилья сложился довольно благоприятный имидж, поэтому некоторые застройщики применяют слово «малоэтажный» даже в описании среднеэтажных проектов (5–6 этажей).
К ним относится UP-квартал «Западное Кунцево» от ФСК «Лидер», расположенный в Одинцовском районе в 2-х км от МКАД. В составе UP-квартала — двадцать четыре 5-ти и 6-ти этажных корпусов.
UP-квартал Западное Кунцево
Особняком стоят малоэтажные дома в составе разноэтажной комплексной застройки. Несмотря на формальный признак «малоэтажности», у них отсутствует большая часть рисков (и преимуществ), характерных для данного формата.
История развития малоэтажного жилья в Подмосковье
Первые малоэтажные комплексы стали возводиться еще в начале двухтысячных.
На тот момент это были единичные проекты в дорогих загородных поселках, на тех участках, где по каким-то причинам строить коттеджи было нельзя или нецелесообразно, — рассказывает Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».
— Квартиры в них покупали богатые владельцы загородных домов — для родителей, детей или даже прислуги. Другая категория покупателей — те, кому не хватало средств на полноценный загородный дом, но при этом было желание жить в престижной локации и в солидном поселке.
После 2008 года ситуация изменилась. Малоэтажные дома продолжали строить в основном на месте коттеджных поселков, но уже по другой причине — чтобы максимально удешевить предложение и притянуть спрос со стороны покупателей квартир экономкласса. Малоэтажные жилые комплексы начали активно развиваться. Так, с 2010 по 2015 год число таких проектов выросло с 31 до 118 — то есть почти в 4 раза.
ЖК Андерсен
Причина взрывного роста, по мнению Антона Минеджяна, директора по продажам и продвижению компании M9 Development, в том, что некоторые девелоперы в кризис 2008–2009 переформатировали свои загородные проекты под мультиформатные комплексы или просто изменили концепцию, добиваясь бОльшей плотности застройки, чем при таунхаусах и коттеджах. К тому же рынок многоквартирного строительства систематизировался и разросся, вовлекая новых застройщиков, в том числе небольших, не обладающих сильным административно-финансовым ресурсом, необходимым для получения согласований на многоэтажные комплексы (оформить документы для строительства МЖК гораздо легче).
Кстати, Татьяна Калюжнова считает, что поскольку реализовывались такие проекты в традиционно загородных локациях, почти половина из них расположена далеко от городов и крупных населенных пунктов.
В распоряжении жителей нет привычной городской инфраструктуры.
Поэтому, несмотря на то, что покупают в них квартиры примерно те же самые люди, что и в обычных многоквартирных новостройках, приравнивать эти форматы нельзя.
Динамика роста числа малоэтажных комплексов за пределами МКАД
По данным «ИРН-Консалтинг»
Как утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», к 2018 году доля малоэтажек в Московской области должна превысить 50% от общего объема недвижимости (если считать по количеству проектов).
Хотя Георгий Новиков, руководитель отдела аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки», фиксирует обратную тенденцию. По его мнению, сейчас на рынке становиться меньше малоэтажных проектов. В ближайшей доступности к Москве вымываются площадки, на которых можно было бы построить малоэтажные комплексы. К тому же уже произошло своеобразное насыщение рынка.
Плюсы малоэтажных жилых комплексов
Самых главных, на которые, собственно, и «клюют» покупатели — два. Это комфортная среда и относительно низкая цена квадратного метра. Подсчитано, что квартира в малоэтажке стоит на 10–15% меньше, чем в аналогичном по характеристикам многоэтажном доме.
Почему? Во-первых, такие проекты проще и быстрее получают все необходимые согласования (мы ведь не забыли, что в себестоимость включают не только затраты на стройплощадке, но и все подготовительные работы?). Во-вторых, в малоэтажных домах можно обойтись без лифта и мусоропровода.
Да и фундамент рассчитывается на меньшую нагрузку, что тоже удешевляет проект.
Хотя, простите за тавтологию, подобная экономия характерна только для класса «эконом». В малоэтажных комплексах бизнес-класса лифты присутствуют.
ЖК Валь д`Эмероль
Что касается комфорта, то в малоэтажных комплексах больше солнечного света, меньше машин, редко случаются пробки на въезде-выезде. Такие проекты, как правило, ассоциируются с хорошей экологической обстановкой.
Большой плюс — малое количество соседей. Это — не только иной, более душевный, уровень общения, но и удобство в управлении домом.
12–20 семей довольно легко организовать, чтобы добиться замены управляющей компании или даже вообще перейти на самостоятельное управление домом.
В конце концов, во многих странах мира жильцы малоквартирных домов напрямую договариваются с поставщиками коммунальных услуг и — ничего, прекрасно себя чувствуют.
И последнее: в малоэтажке ниже риск недостроя. Согласитесь, в случае низких продаж, изыскать средства для строительства трехэтажного дома гораздо легче, чем для строительства 20-этажного.
Минусы и риски малоэтажных жилых комплексов
Многие минусы МЖК являются обратными сторонами их плюсов. Соразмерные пропорции, благоприятная визуальная среда? Но в малоэтажке не бывает панорамных видов. Вам не взглянуть с верхнего этажа на живописные просторы.
Низкий риск недостроя? Но строительство растягивают на много очередей. И, пока не будет сдан весь комплекс, жителям придется мириться с разбитыми и неухоженными дорогами, а также другими атрибутами строительства.
Сэкономили на лифте? Но без него можно обходиться далеко не всегда. Даже если проектом предусмотрены специальные места для колясок и велосипедов. А если вдруг случиться травма или просто сердечное заболевание, при котором человеку не одолеть даже одного лестничного пролета? Что делать?
Кстати, в малоэтажных комплексах бизнес-класса лифты есть. Например, в ЖК Аккорд.Smart квартал на Рублево-Успенском шоссе дома оснащены бесшумными лифтами OTIS.Да и в упомянутом выше UP квартале «Западное Кунцево» лифты присутствуют. (Но тут по-другому нельзя: среднеэтажный проект без лифтов не согласуют. Правда, и цена квадратного метра здесь выше).
ЖК Аккорд.Smart-квартал
В отличие от «минусов», которые, объективно, есть всегда, «риски» — это всего лишь предупреждение о возможных неприятностях.
Так, одним из существенных рисков жизни в малоэтажном комплексе специалисты называют риск повышенной платы за обслуживание. Ведь здесь относительно низкая плотность населения. А количество детских площадок, газонов, клумб, площадь дорог — как в многоэтажном жилом квартале.
Далее, есть «инфраструктурный риск» — когда рядом просто не откроются обещанные школы, детские сады и магазины, не «проведутся» долгожданные дороги и трамвайные пути. Или вместо обещанной государственной школы откроется частная. Причем, в этом не будет виноват застройщик. Скорее всего, муниципалитет просто откажется в последний момент брать новую школу на баланс.
Кстати, инфраструктурный риск практически сводится к нулю, если строится МЖК по соседству с многоэтажным кварталом.
ЖК Эко Парк Нахабино
Есть еще один риск: красивая на бумаге малоэтажная застройка на деле окажется просто «хрущевкой» образца XXI века.
«У „хрущевки“ была очень простая и единственная задача — обеспечить жильем, — поясняет Юлий Борисов, соучредитель и главный архитектор бюро UNK project. — Оно, во-первых, должно было быть массовым, во-вторых — недорогим. Если девелопер или архитектор сегодня ставит идентичные цели, тогда и проект получится равнозначный.
Если же добавляется цель — создать интересное пространство, где люди смогут реализовывать свои потребности (в плане досуга, визуального облика, гармоничного пространства), тогда и дом не будет схож с бараком.
В практическом плане, если говорить об инструментах, их несколько: это переменная этажность, пластика фасадов, использование различных материалов на фасаде, работа с ландшафтом и благоустройством, создание функциональных зон. Работа с размещением парковок — одна из наиболее сложных задач.
Как правило, подземные парковки не проходят по бюджету, в связи с этим приходится работать с плоскостными. А они напрямую влияют на качество среды. Поэтому вопрос о размещении машиномест один из самых интересных с точки зрения генплана подобной застройки.»
В общем, подход понятен: обращайте внимание на организацию парковки. Если она продумана, скорее всего, застройщики продумали и другие нюансы.
Стоит ли инвестировать в покупку квартир в малоэтажные комплексы?
В сегменте малоэтажки доля инвесторов всегда была минимальна. Во-первых, высокие темпы строительства сводили на нет преимущества тем, кто входил в проект на этапе котлована: цена просто не успевала вырастать.
Во-вторых, ликвидность такого жилья была несколько ниже. Новые квартиры, а также апартаменты у метро — товар относительно дефицитный, а вот количество малоэтажных ЖК в Подмосковье очень велико, соответственно, выше и конкуренция со стороны других желающих продать или сдать такое жилье.
ЖК Май
Как читает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», многие уже построенные малоэтажные комплексы по факту плохо обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой, сложно досягаемы и потому не востребованы. «Есть среди них и такие, которые имеют все шансы стать настоящими „призраками“ — поселками, в которых никто не живет».
По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», сегодня доля инвесторов сократилась, в среднем, до 15%. При этом большинство из них по-прежнему предпочитает понятный формат городских квартир.
Кстати, именно поэтому спрос на квартиры в малоэтажных комплексах можно назвать «чистым» спросом на жилую недвижимость («очищенным» от спроса на инвестиции).
Самые интересные малоэтажные комплексы Московской области
Опросив разных экспертов, редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru получила сравнительно небольшой список наиболее удачных МЖК. Одним из масштабных и прибыльных проектов называют ЖК «Борисоглебское» в Новой Москве. Кстати, полтора года назад этот комплекс был первым по «выгодности» для покупателя в рейтинге «Метриум Групп».
ЖК «Валь д`Эмероль» («Изумрудная Долина») в Одинцовском районе отличается своими яркими фасадными решениями.
Комфортная среда создается в ЖК «ЭКО Парк Нахабино» (3-5-этажные корпуса, галерейные дома, квартиры с отдельным входом) и др. При этом комплекс достаточно удачно связан с Москвой общественным транспортом.
С точки зрения качественной градостроительной концепции хорошие отзывы имеют проекты компании RDI (ЖК «Западная долина» в Апрелевке, «Южная долина» в Видном, а также малоэтажные корпуса в районе «Ново-Молоково»), ЖК «Андерсен» в Ватутинках, ЖК «Булатниково» в Бутово, «Новые Ватутинки. Южный квартал».
Некоторые эксперты отмечают архитектурные изыски в ЖК «Сказка» (Павловская Слобода). Действительно, за последние годы в такой «сказочной» стилистике не строился ни один проект. Другие же возражают, что в «Сказке» сейчас строится лишь первая очередь. А темпы продаж довольно низкие.
- ЖК Сказка
- Недавно на Каширском шоссе в районе Ленинских горок вышел в продажу комплекс «Май», рядом с Нахабино расположился уютный жилой комплекс «Павловский квартал» (девелопер ГК «ОПИН»), который, кстати, стал лучшим малоэтажным жилым комплексом Подмосковья по версии премии RREF Awards.
- А вот на вторичном рынке советуют обратить внимание на «крепких середнячков» — ЖК «Нахабино Ясное», «Сакраменто» или мало рекламируемый «Парк Таун» в Брехово, а так же ЖК «Девять» в Котельниках.
Стоимостные характеристики некоторых малоэтажных комплексов
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки»
За четыре года доля малоэтажного жилья в Подмосковье увеличилась в 3 раза
По данным компании «Метриум Групп», с 2011 года доля малоэтажного жилья на рынке Московской области увеличилась в три раза. Повышение количества подобных объектов является одной из приоритетных задач градостроительной политики, проводимой властями Московской области.
Однако вектор на «малоэтажку» задал в 2010 году президент РФ Дмитрий Медведев, который принял федеральный закон, направленный на стимулирование малоэтажного жилищного строительства, а именно – расселения из аварийного жилья с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства.
Что же сегодня представляет собой сегмент малоэтажного жилья?
Помимо нового федерального закона, развитию сегмента способствовали и другие факторы.
К примеру, после прихода Сергея Собянина и изменения «правил игры» к строительству в столице, многие девелоперы ушли в Московскую область, а в качестве наиболее перспективного сегмента выбрали «малоэтажку».
Кроме того, после кризиса 2008-2009 годов застройщики коттеджных поселков для диверсификации рисков стали все чаще включать в свои проекты малоэтажные дома, либо вовсе переформатировали свои проекты из коттеджных в малоэтажные.
Среди всех субъектов РФ Московская область является лидером по вводу жилья с 2004 года. В 2014 году в Подмосковье было введено 8,3 млн кв. м, что составляет 10,2% от общероссийского показателя.
За первый квартал 2015 года сдано уже порядка 1 млн кв. м недвижимости. На сегодняшний день в реализации представлено около 1 500 корпусов, а совокупная площадь квартир в продаже превышает 4 млн кв.
м.
Источник: Росреестр
По данным аналитиков «Метриум Групп», более 80% новостроек области сконцентрировано на удалении до 25 км от МКАД, порядка 90% из них относятся к массовому сегменту. Средняя стоимость квадратного метра новостроек в Московской области равна 81 000 руб. за кв. м. Самые высокие цены отмечены в Реутове, Красногорске, Химках, Котельниках и Одинцово.
За последние пять лет спрос на подмосковные новостройки вырос в несколько раз. В 2014 году было зарегистрировано более 113 тыс. ДДУ, что на 27% превышает аналогичный показатель прошлого года.
Источник: Росреестр
«В первом и четвертом квартале 2014 года на рынке подмосковной недвижимости мы наблюдали ажиотажный спрос, вызванный высокой волатильностью рубля и экономической нестабильностью, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
– Однако уже в 1 квартале 2015 года покупательская активность снизилась почти в два раза из-за сокращения доходов населения в результате обесценивания рубля, а также прекращения доступного ипотечного кредитования. Ситуация изменилась со стартом господдержки. В апреле 2015 года в Подмосковье было зарегистрировано 8 581 ДДУ, что на 18% больше, чем в марте.
Таким образом, можно говорить о том, что рынок постепенно оживляется за счет роста числа ипотечных сделок, что в ближайшей перспективе приведет к умеренному росту цен».
Согласно последним опросам, порядка 60% потенциальных покупателей недвижимости хотели бы жить в малоэтажном доме.
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в 2011 году доля малоэтажного формата на рынке не превышала 10%, сегодня составляет 25%. Таким образом, предложение увеличилось практически в три раза.
Причем, по планам подмосковных властей, в 2018 году доля малоэтажных новостроек в Подмосковье должна составить не менее 50%.
Источник: «Метриум Групп»
Источник: программа «Жилище»
Малоэтажными признаются дома, высота которых не превышает три этажа включительно. Однако некоторые эксперты также включают в выборку 4-х и 5-этажные корпуса.
По классификации компании «Метриум Групп» к малоэтажным относятся новостройки не выше 4 этажей включительно.
Таким образом, на текущий момент в Московской области реализуется порядка 80 проектов с малоэтажными многоквартирными домами, совокупный объем предложения составляет порядка 600 тыс. кв. м. Порядка 60% из этих проектов расположены не далее 30 км от МКАД.
Источник: «Метриум Групп»
По данным компании «Метриум Групп», около 60% от общего количества малоэтажных проектов строится на северо-западе и западе Подмосковья, 22% на юго-востоке и востоке. Лидерами по числу комплексов являются Ярославское и Пятницкое шоссе. Именно в этих направлениях самая недорогая земля и к тому же привлекательные природно-видовые характеристики.
Подавляющее число малоэтажных проектов реализуется в массовом сегменте, при этом наиболее распространен комфорт-класс (68%).
Источник: «Метриум Групп»
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на квартиры в малоэтажных новостройках составляет 78 000 руб., что на 10-15% дешевле, чем в многоэтажных домах той же локации и класса. Самое бюджетное направление – юго-восточное (63-65 тыс. руб. за кв. м), а наиболее дорогое – западное (90 тыс. руб. за кв. м).
Источник: «Метриум Групп»
По словам Марии Литинецкой, наступивший экономический спад в стране может стать катализатором для развития рынка малоэтажного жилья.
«Из-за сравнительно низкой себестоимости и популярности подобного формата его выгодно развивать девелоперам, а за счет более доступного бюджета покупки он станет пользоваться еще большим спросом у покупателей в условиях снижения платежеспособности, – поясняет Мария Литинецкая.
– Кроме того, малоэтажное жилье имеет ряд неоспоримых преимуществ. Многие проекты располагаются в благоприятном с точки зрения экологии окружении. Это особенно актуально, если учесть, тот факт, что нередко жители выбирают Подмосковье именно по причине лучшей экологической ситуации.
Современные малоэтажные комплексы мало в чем уступают коттеджным загородным поселкам. При строительстве малоэтажки девелоперы применяют самые современные материалы и технологии, а также уделяют особое внимание архитектурным решениям.
Помимо этого, именно малоэтажное жилье все чаще рассматривается в качестве объекта для инвестирования. Во-первых, за счет небольшой этажности риск заморозки проекта практически отсутствует, а во-вторых, порог входа в проект минимален. Соответственно, инвестировать можно уже при наличии относительно небольшой суммы, которой бы не хватило для покупки жилья в старых границах Москвы».
Малоэтажные жилые комплексы Подмосковья: крупные проекты и цены
Дата публикации 26 июня 2015
Малоэтажное строительство становится популярным
Скандинавский слоган «Строить не выше сосен!», почти позабытый за время расцвета многоэтажного массового строительства, снова становится популярным.
Выразить динамику в цифрах непросто. Во-первых, не всегда понятно, что именно считать малоэтажкой? Самый распространённый вариант – до пяти этажей включительно (или четыре этажа плюс мансарда).
Во-вторых, куда относить таунхаусы? В-третьих, именно в этой категории много проблемных объектов, и какие считать «условно-живыми», а какие безнадёжными – отдельный вопрос.
Учитывать ли в общей статистике небольшие проекты в Выборге, Сосново, Приозерске – нередко вполне приличные, но находящиеся вне зоны петербургского спроса? И т.д.
Границы сегмента
Сейчас, по данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», в черте города насчитывается 25 малоэтажных ЖК, в пригородных районах Ленобласти – ещё 17. За 2020 год в МЖК было реализовано 363 700 кв.м – 9% общего объёма продаж в агломерации.
В целом спрос на рынке недвижимости по итогам 2020 года остался на уровне прошлогодних показателей. Но спрос на малоэтажку за год увеличился в 1,7 раза (+ 68%)!
По расчётам Дмитрия Житкова (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), год назад в этом сегменте было 62 МЖК, сейчас 49. Количество квартир в активной продаже сократилось с 8500 до 3200.
В центральных городских районах малоэтажные комплексы строятся там, где ограничения исторически обусловлены («Дом Цезаря Кавоса», «Особняк Кушелева-Безбородко», клубный дом «Дель Арте») или установлены по инициативе градозащитников (ЖК «Сосновка»). Поэтому в центральных районах такие комплексы, как правило, дороже «соседей».
В пригородах – по-разному. «Малоэтажка поневоле» строится в зоне Пулковского аэропорта и в дворцово-парковых локациях (Стрельна, Пушкин, Павловск). В отдельных случаях застройщик сам устанавливает ограничения по этажности для обширных прилегающих территорий (проект города-курорта Gatchina Gardens).
В области, по данным администрации, в начале прошлого года площадь жилья в строящихся МЖК составляла 614 850 кв.м, в январе 2021-го – 659 315 (6,73% и 8,3% от общего объёма застройки).
Если считать в квартирах: год назад – 10 891, сейчас – 11 383 (4,8% и 5,9% соответственно).
Надо учитывать, что в эти цифры попадает много МЖК, находящихся «вне рынка»: разрешение когда-то было выдано, но стройка застыла несколько лет назад…
Карантинный урожай
При любых способах подсчёта понятно: 2020 год выдался «урожайным» для девелоперов, работающих в малоэтажке.
В январе Группа RBI получила разрешение на ввод МЖК EcoCity в Мистолово. Здесь построены семь секционных домов и 13 сити-вилл на 6–12 семей каждая, всего – 563 квартиры.
В середине прошлого года президент Группы RBI Эдуард Тиктинский говорил о росте спроса на оставшиеся в комплексе квартиры в несколько раз: «Многие поняли, что можно спокойно работать из дома, а качество жилой среды, экологии и плотности населения в пригороде несопоставимы с тем, что может предоставить город». Застройщик поднимал цены – а спрос оставался на высоком уровне.
Другой малоэтажный пригородный проект RBI – МФК «Русские сезоны» в Сестрорецке – тоже «выстрелил». За время реализации (с 2018-го по 2020-й) цены на апартаменты выросли вдвое: от 140 000 до 280 000 рублей за «квадрат».
В октябре 2020-го ГК «Ленстройтрест» вывела в продажу пятый корпус в МЖК «Юттери», который строится рядом с Колпино. В нём 284 квартиры, есть варианты с «холодным погребом», с камином – такие «фишки» особенно ценятся «пригородными покупателями. За год рост цен в «Юттери» составил 37%.
Примеров успеха немало. Тем не менее девелоперы оценивают перспективы осторожно: не факт, что стремление горожан на природу и тяга к здоровой жизни сохранятся после отмены карантинных ограничений. А прибыльность МЖК на стабильном рынке уступает высокоплотной застройке.
Ещё один положительный фактор: мода на малоэтажку позволила вытащить некоторые проекты из финансовых трудностей. В смешанном комплексе «Близкое» (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома) стройка остановилась в 2017-м.
Однако застройщик сумел выправить ситуацию: не допустил банкротства, нашёл инвестора и подрядчика и теперь завершает строительство первой очереди.
Конечно, без активного спроса на протяжении 2020 года справиться со сложностями было бы труднее.
Подмосковная параллель
В целом ситуация напоминает ту, которая сложилась в московском регионе. По сведениям портала Irn.ru, с 2005-го по 2015 год объёмы предложения на первичном рынке Подмосковья выросли в 2,5 раза. (Примерно то же, что у нас произошло в зоне «Мурино-Девяткино-Бугры», но несколько раньше и с большим размахом.
) Образовался переизбыток квартир. Часть спроса перетянула Новая Москва, часть – начавшийся в столице редевелопмент промзон. Началась стагнация. По итогам 2020-го спрос на «первичку» в Москве, несмотря на рост цен, увеличился на 6%, в Московской области – на 1% сократился.
При этом сохраняется разрыв: жильё в столице примерно в два раза дороже подмосковного (210 000 и 110 000 рублей за кв.м, без учёта «элитки»). Но в конце 2020-го рост цен начал смещать платёжеспособный спрос в Подмосковье. И в первую очередь активизировался интерес к малоэтажным проектам.
Но предложение ограниченно: сейчас из 675 реализуемых в Московской области проектов лишь 137 имеют высоту до четырёх этажей включительно.
И цены на комфортную малоэтажку в Подмосковье также растут с опережением рынка. По словам столичных аналитиков, наиболее востребованы МЖК, где присутствуют лоты с террасами, палисадниками и другими элементами загородной жизни.
Глобальные факторы
И в северной, и в южной столице накладываются друг на друга несколько факторов. Есть «длинный тренд» перемещения более-менее обеспеченных горожан в субурбию. Центральные кварталы мегаполисов не только у нас – во всём мире перестали быть синонимом престижа. Для бизнеса, для развлечений и досуга – да, но для комфортной жизни – зелёный пригород, пожалуйста.
«Лондонские пригороды дорожают быстрее, чем жильё в городе, – говорит девелопер Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери». – Это пока не очень заметно в процентах и абсолютных цифрах. Но изменилось время экспозиции: в городе этот показатель увеличился в два раза по сравнению с пригородными вариантами. Дома сейчас более популярны у англичан, нежели квартиры».
По словам Алексея Потапова (он большую часть времени живёт в Лондоне) спрос на частные дома «разгоняет» и малоэтажку: «Пригороды – это всегда смешанная застройка. Такой формат позволяет сбалансировать интересы потребителей услуг и тех, кто эти услуги предоставляет: повара, официанты, инструкторы по фитнесу, сотрудники салонов красоты, магазинов и т.д.
» Пандемия только ускорила эти процессы.
Но «бегству из городов» вряд ли суждено стать массовым явлением, уже по чисто экономическим причинам.
Как заметил публицист Станислав Белковский, по итогам 2020 года «выяснилось, что средний класс является надстройкой над бедняками, а не без пяти минут богатыми, как самому среднему классу казалось…
» По данным Райффайзенбанка, в 2020 году численность занятых в малом и среднем бизнесе сократилась с 10,5 млн до 9,3 млн человек. Те же процессы идут и в США, и в Европе; пандемия их также ускорила.
Социологи всё шире используют термин «прекариат» (класс социально неустроенных людей без полной занятости).
Какая из тенденций окажется более живучей, зависит от многих факторов, в первую очередь – от темпов восстановления (и обновления) экономики.
Курс на понижение
Проще говоря: хватит ли у остатков среднего класса денег и уверенности, чтобы перестроить образ жизни? Смогут ли девелоперы, работающие в малоэтажке, удержать цены на приемлемом – не для сотен, а для тысяч покупателей – уровне? Это, в частности, зависит от регулирования, от освоения новых площадок и от темпов создания дорожной и транспортной инфраструктуры. Например, большие площади в пригородах отведены под садоводства и ИЖС. А могли бы – в перспективе – стать зоной таунхаусов. Такие попытки предпринимаются, например, в Вартемягах. Но правовой статус этих объектов неясен (см. мнение юриста Олега Лодянова).
В целом задача крайне нетривиальная: построить жильё более высокого уровня, с дополнительными опциями; при этом – преодолеть не только «ловушку затрат», но и покупательские стереотипы. В сознании многих горожан закрепилось представление о малоэтажке как о более дешёвом жилье.
И о том, что в этом сегменте работают не самые профессиональные девелоперы. (За это надо отдельно «благодарить» такие компании, как «Кивеннапа», «Навис», «Тареал», «Константа» и др.) Важный фактор: в спросе на малоэтажку существенно меньшую роль играют инвестиционные интересы.
Но процесс идёт.
Setl Group строит ЖК «Зелёный квартал» у Пулковских высот и «Солнечный город Резиденции» в Стрельне; в начале 2021-го холдинг купил 43 га неподалёку от Пушкина, именно под малоэтажный проект.
Группа «КВС» в начале 2021-го открыла продажи в МЖК «Любоград» в Стрельне (минимальная цена квартиры – 3 млн рублей). В собственности застройщика – 84 га земли между проспектом Будённого и Красносельским шоссе.
Под строительство «Любограда» КВС использует примерно половину своей территории – 38,2 га. На них компания собирается в шесть очередей возвести чуть более 200 000 кв.м недвижимости.
В микрорайоне будут жить 7300 человек.
Девелопер обещает построить два детсада (на 445 мест по совокупности), школу на 875 учеников, поликлинику, спортивный комплекс и три многоуровневых паркинга.
Запускается вторая очередь МЖК «Счастье» в Фёдоровском…
Престижная премия Urban Awards в этом году вводит отдельную номинацию для малоэтажных комплексов.
Рекордный 2020-й: как пандемия повлияла на загородное жилье Подмосковья
Источник: РБК Недвижимость
Эксперты называют 2020 год рекордным по уровню спроса на рынке загородного жилья
Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов, отмечают эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость».
Вместе с аналитиками рассказываем о главных итогах этого года на первичном и вторичном рынках, а также рынке аренды загородного жилья в Московской области.
Ажиотажный спрос
Эксперты называют 2020 год рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи. Предыдущий рекорд был зафиксирован с середины по конец 2000-х годов (за период с 1991 года), отмечают эксперты.
Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей.
Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН.
В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.
С началом режима самоизоляции в компании «Метриум» наблюдали рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом.
Основной прирост пришелся на апрель — май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20–30%.
Подобного никто не ждал — с 2008 года рынок находился в замерзшем состоянии, отмечает директор управления элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Как при аренде, так и при покупке клиенты интересовались наличием в пешей доступности магазинов, аптек, частных детских садов, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания ( ТАСС/Кирилл Чаплинский )
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Последние пять лет рынок загородной недвижимости был в тени. За это время успел накопиться отложенный спрос. Если раньше, в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, гектарами земли, бассейнами, то в этом году спрос сместился в сторону участков размером 9–10 соток и небольших домов площадью 150–250 кв. м.
Покупатели хотят объект под ключ: эргономичный дом с панорамным остеклением, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью. А подобных домов на нашем рынке очень мало. Такой фактор и задал основной тренд на земельные участки в этом году. Второй тренд текущего года — летние дачи. Активно продавались участки площадью 7–8 соток с щитовыми домиками.
В мае и июне звонки по таким объектам зашкаливали.
Аренда загородных домов
На рынке долгосрочной аренды загородных домов объем предложения, по данным компании «Инком», составляет более 3,3 тыс. домов — год назад показатель был на уровне 2,5 тыс.
Причина роста связана с тем, что многие из сдававших жилье долгосрочно, временно решили заработать на краткосрочной аренде, поясняют аналитики компании.
В этом году предложение на рынке прибавилось и за счет собственников, которые не смогли продать дом, решив сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса, поясняют эксперты.
На рынке загородной аренды этой весной спрос, по оценке компании «Миэль-Аренда», вырос почти в десять раз по сравнению с прошлым годом. Клиенты арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене. 90% запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Вторая волна пандемии не вызвала резкого роста интереса к аренде загородной недвижимости — некоторые наниматели, снявшие круглогодичные дома во время весеннего ажиотажа, провели там лето и до сих пор не отказались от аренды, отмечает руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева. Востребованность длительного найма загородных домов в четвертом квартале в компании «Инком-Недвижимость» также не могут назвать повышенной — число сделок было примерно на том же уровне, что и годом ранее.
Но даже высокий спрос весной и летом этого года не слишком повысил цены в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) — клиенты не готовы к значительному увеличению арендного бюджета.
Тем не менее, по оценке «Инком-Недвижимости», для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%. Более половины заявок на подбор вариантов, 57%, — в бюджете ниже 90 тыс. руб. в месяц; 27% спроса — на лоты по цене от 90 тыс. до 130 тыс. руб.
; 16% — на высокобюджетные предложения. Ассортимент предложения высокий. По данным компании, можно найти варианты и за 30–40 тыс. руб. в месяц.
Если в декабря 2019 года средняя ставка аренды коттеджа в Подмосковье, по данным «Инком-Недвижимости», составляла 93,7 тыс. руб. в месяц, а дачи — 47,9 тыс. руб., то в декабре этого года — 98,7 тыс. руб. и 50,6 тыс. руб. соответственно.
В 2021 году столь ажиотажного спроса на аренду загородных домов не предвидится, поэтому цены сохранятся на текущем уровне с небольшим ростом в весенне-летний период (на 2–4%), что объясняется сезонностью, прогнозируют в компании ЦИАН.
Загородная первичка и вторичка
Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области, по данным ЦИАН, составляет сегодня 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений — новых поселков практически не строится, а на вторичном рынке много уже морально устаревших объектов недвижимости, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
«В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты.
В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2021 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно.
Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина.
По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.
Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный, считают аналитики ЦИАН. По их подсчетам, в продаже в Московской области сегодня доступно 3,9 тыс. коттеджей (на землях ИЖС), год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.
Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов, подсчитали в «Инком-Недвижимости».
Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложения представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% — коттеджами (+2 п.п.), столько же — квартирами в малоэтажных домах (-3 п.п.), 4% — таунхаусами (-2 п.п.
) и 2% — дуплексами (без изменений).
По итогам третьего квартала на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Инком-Недвижимости». 49% предложения составляют коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 8% — дачи и 5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
Ипотека на загородку
Банки увидели запрос потребителей на загородную недвижимость. В этом году на загородном рынке увеличилось количество ипотечных сделок, а «Дом.
РФ» запустил пилотный проект по льготной ипотеке на покупку загородного жилья.
В 2021 году есть перспектива, что несколько банков могут выпустить продукт с невысокими ставками по кредиту, считает руководитель отдела в «Миэль. Сущевский» Татьяна Ананьева.
В компании «Инком-Недвижимость» называют появление доступной ипотеки на загородном рынке одним из главных трендов этого года. С программой льготной ипотеки связывают основные надежды по развитию рынка после завершения пандемии. Высокий интерес сохранится до окончания пандемии, а льготная ипотека сможет поддержать спрос уже после ее завершения, считает Таганов.
Прогноз на 2021 год
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
— Высокий спрос на подмосковную загородную недвижимость сохранится и в следующем году, но уже не по причине пандемии, а потому, что клиенты получили возможность оценить все преимущества загородной жизни.
К тому же в 2021 году многие продолжат работать удаленно, и долгий путь до офиса перестанет быть препятствием к переезду за город. Льготная загородная и сельская ипотека также будет способствовать интересу покупателей.
Кроме того, мы ожидаем появления новых интересных проектов в коттеджных поселках — этому станет способствовать повышенный спрос при дефицитном предложении.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Рынок загородной недвижимости в 2021 году мне видится позитивно. Ментальность людей в связи с событиями этого года изменилась, потребители перестали откладывать на потом строительство дома своей мечты. Скорее всего, зимой участки покупать не будут, так как за снегом не видно рельефов земли.
Останется хороший спрос на готовые дома под ключ. И, возможно, с началом весны будет повышенный интерес к садовым некоммерческим товариществам. Пока мы не знаем, какой запас отложенного спроса остался. Поэтому продавцам загородных домов мы советуем выходить на рынок сейчас и не поднимать цены.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— До конца пандемии из-за того, что большая часть людей будет находиться на удаленном режиме работы, спрос будет оставаться довольно высоким — на уровне второй половины 2020 года.
После завершения пандемии возможны два сценария развития событий: если пилотная программа льготной ипотеки продлится и будет хорошо действовать, то спрос не упадет, но если она завершится или окажется неэффективной, спрос упадет до тех значений, на которых он находился до начала пандемии.