Договоры пожизненной ренты будет регистрировать государство

Оглавление:

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости.

А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира.

Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой.

Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов.

Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица).

Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя.

Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход.

Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать.

Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса.

Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции.

В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода.

Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько.

При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными.

Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором.

И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику.

Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

• Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
• Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
• Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Итог

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

• сохранение возможности жить в своей квартире;
• если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
• право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

https://www.youtube.com/watch?v=soJRkFNIBlc

Выгода плательщика ренты:

• приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
• получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

• объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
• получатель имеет право расторгнуть соглашение;
• полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Договор ренты. Существенные условия, ответственность за нарушение

• В настоящей статье мы расскажем о том, как оформить договор пожизненной ренты на квартиру или иной рентный договор, поговорим об основных различиях в данных договорах, о порядке оформления договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру.
• По договору ренты одна сторона — получатель ренты передает другой стороне — плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
• Отношения, возникающие в связи с заключением договора ренты, регулируются ГК РФ.

Обратите внимание: Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. С 01.03.

2013 года договор ренты, предусматривающий отчуждение прав на недвижимость, не регистрируется, но регистрируется переход права собственности на основании договора ренты, а также ипотека в силу закона в пользу рентополучателя (ранее регистрировался договор ренты).

Важно понимать, что право собственности на передаваемое недвижимое имущество при заключении договора ренты переходит в момент государственной регистрации. 

Рента обременяет объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае продажи переданного в ренту имущества обязательства перед получателем ренты не заканчиваются, а возникают у другого лица – нового собственника. При этом законодатель защищает более слабую сторону – получателя ренты.

Закон предусматривает субсидиарную ответственность продавца обремененного рентой имущества по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. То есть, если новый собственник не спешит исполнить обязательства, предусмотренные договором ренты, или вообще отказывается от них, то получатель ренты вправе предъявить требования предыдущему плательщику.

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть не субсидиарную, а солидарную ответственность.

Кроме того, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Закон предусматривает две разновидности договора: постоянная (с обязанностью выплачивать ренту бессрочно) или пожизненная рента (с обязанностью выплачивать ренту  на срок жизни получателя ренты).

Внимание: По договору ренты имущество получателем ренты может быть передано за плату (тогда к нему применяются также правила о договоре купли-продажи) или бесплатно (тогда к нему применяются правила о договоре дарения). 

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. У этой разновидности ренты есть ряд особенностей, рассмотрим их, поскольку заключение именно этой формы договора несет максимальное количество рисков для обеих сторон.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, а передаваемое имущество — принадлежащий ему объект недвижимости.

Существенным условием договора ренты при этом является стоимость всего объема содержания с иждивением.

При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости (а если он не установлен, то минимума на душу населения в целом по России). Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг. Причем не только получателя ренты, но указанного им в договоре третьего лица. Можно предусмотреть и оплату ритуальных услуг.  А можно закрепить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуральной форме выплатой периодических платежей в деньгах.

Необходимо обратить внимание, процент, выплачиваемый при просрочке оплаты ренты, невелик, и привязан к ключевой ставке Банка России. В интересах получателя ренты предусмотреть в договоре более суровые санкции за просрочку выплаты содержания.

Собственником передаваемого имущества становится плательщик ренты, но его возможности по распоряжению полученной недвижимостью ограничены законом. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом распоряжаться недвижимостью (например, сдавать в аренду), переданной ему, только с предварительного согласия получателя ренты. 

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты.

При этом случайная гибель или повреждение переданного недвижимого имущества освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее только в случае, если имущество ему передано за плату и между плательщиком и получателем заключен договор постоянной ренты (обязательство не прекращается автоматически; нужно заявление от плательщика ренты).

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.

Важный момент: При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается рыночная цена переданного имущества.

Существенным, согласно ГК РФ, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В случае расторжения договора в связи с существенным нарушением плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Риски получателя ренты очевидны – имущество уже передано, а содержание когда еще будет получено. Можно минимизировать их с помощью грамотно составленного договора. В нем рекомендуем предусмотреть:

• максимально подробно – содержание, на которое претендует получатель ренты. Необходимо обратить внимание на обеспечение потребности в жилище, например, можно прописать возможность сохранения за собой права пользования передаваемым имуществом; при заключении договора постоянной ренты установить сроки и размер ренты;
• санкции за просрочку выплаты ренты;
• выкупную цену недвижимости, выплачиваемую при существенном нарушении договора ренты.

Риски плательщика в основном в том, что получатель может потребовать расторжения договора. Например, распространенные основания – невыполнение плательщиком ренты своих обязательств и непонимание получателем ренты правовых последствий своих действий в момент заключения договора.

Вывод: каждая выплата должна фиксироваться, за наличные деньги, продукты, лекарства и т.д. необходимо брать расписку в получении, с приложением чека.

Перед заключением договора имеет смысл попросить предоставить справку из ПНД и наркологического диспансера во избежание оспаривания договора, как совершенного гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Постоянная рента	Пожизненная рента	Договор пожизненного содержания с иждивением
Срок ренты	бессрочно	в течение жизни получателя ренты	в течение жизни получателя ренты
Вещные права на недвижимость	собственник — плательщик ренты Недвижимость обременяет право залога и рента.	собственник — плательщик ренты Недвижимость обременяет право залога и рента.	собственник — плательщик ренты Недвижимость обременяет право залога и рента. Распоряжение недвижимостью только с согласия получателя ренты.
Форма договора	Нотариальное удостоверение	Нотариальное удостоверение	Нотариальное удостоверение
Форма ренты	Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.	Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.	Обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг, ритуальных услуг. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Размер содержания не менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости.
Сроки выплаты ренты	по окончании каждого календарного квартала, если иной срок договором не установлен	по окончании каждого календарного месяца, если иной срок договором не установлен	не установлен
Получатель ренты	Граждане и некоммерческие организации Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим гражданам или некоммерческим организации путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором.	граждане Права получателя ренты не могут переходить иным лицам.	граждане Права получателя ренты не могут переходить иным лицам.
Особенности	У плательщика ренты есть право на выкуп постоянной ренты (это право договором не может быть ограничено). Отказ должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора. При определенных условиях получатель ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты (перечень оснований предусмотрен законом и может быть дополнен договором).	В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.	При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Наследование прав и обязанностей по договору ренты

Права получателя ренты переходят к наследникам только по договору постоянной ренты, по иным договорам данные права не переходят по наследству. Обязанности плательщика ренты переходят к наследнику по любому договору, в том числе по договору пожизненного содержания и пожизненной ренты, если плательщик ренты умер раньше получателя ренты.

Налогообложение доходов по договору ренты

Разберемся также с вопросом налогообложения при заключении договора ренты. Федеральная налоговая служба с точки зрения налогообложения разделяет плату за предоставление в собственность имущества и ежемесячные рентные платежи, применяя к ним различные нормы налогового права.

Соответственно сумма платы за предоставление в собственность недвижимого имущества рассматривается как доход от продажи недвижимости, соответственно к ней применимы положения об освобождении от налогообложения по истечении установленного законом срока владения, правила о предоставлении налогового вычета при продаже и т.д.

Сумму ежемесячного содержания (денежную ренту) налоговый органы относят к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% и к ним неприменимы правила об освобождения от уплаты налога при продаже, налоговые вычет при продаже и т.д.

Пожизненная рента: деньги от государства в обмен на квартиру

Далеко не все собственники жилья знают, что заключить договор пожизненной ренты теперь можно не только с частными компаниями, но и с государством. БН разбирался, как это сделать за четыре шага, и какие нюансы надо учитывать.

Заключение договора пожизненной ренты с государством – серьезное решение, принимать которое эксперты советуют только после того, как вы тщательно взвесите для себя все плюсы и минусы.

Для одиноких граждан, нуждающихся в материальной поддержке, это способ обеспечить свое существование. Семьдесят пять плюс
Отметим сразу, что заключить такой договор смогут далеко не все желающие.

К потенциальным получателям ренты есть достаточно жесткие требования со стороны государства. Сделки оформляются как с одинокими гражданами, так и с супружескими парами – но только с единственными собственниками жилья.

Кроме того, в жилом помещении не должны быть зарегистрированы родственники будущего рентополучателя – дети, внуки, братья, сестры, и т. д. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов.

Еще один важный критерий – это возраст. Сделки оформляются только с гражданами, достигшими 75-летнего рубежа. И если вы состоите в браке, то и ваш супруг тоже должен перешагнуть эту возрастную планку.

• Кроме того, существует ряд требований к жилью, которое у собственников приобретает государство.
• Справка БН
• Какое жилье выкупается государством по договорам пожизненной ренты:

– только отдельные квартиры, а не комнаты
– жилье, располагающее только на территории Петербурга
– квартиры, не являющиеся аварийными и не признанные таковыми
– объекты без обременений: не находящиеся под залогом, арестом, в аренде и т. д.

1. Если хотя бы одно из этих требований нарушено, то заключить сделку не получится.
2. ШАГ № 1
   
3. Оцените, насколько вы соответствуете требованиям, предъявляемым к получателям государственной ренты
4. Чем поможет государство
5. На следующем этапе следует определиться, стоит ли овчинка выделки – нужно разобраться с минусами и подсчитать все финансовые выгоды, которые вы получите, отказавшись от собственности на квартиру.

Так, после подписания договора с государством, чиновники перечислят на ваш банковский счет 10% от рыночной стоимости жилья. А квартира сразу перейдет в собственность государства.

То есть, вы не сможете впоследствии передать ее кому-либо по наследству, продать и даже зарегистрировать в ней ваших родственников. И, конечно, такое жилье нельзя сдавать в аренду без согласия чиновников.

При этом за гражданами, заключившими сделку с городом, будет сохраняться право пожизненного пользования помещением и проживания в нем.

Помимо единовременной выплаты вам предоставят ежемесячное пособие в сумме двух прожиточных минимумов (ПМ). Вычисляется его размер по достаточно хитрой формуле. В частности, чиновники используют ПМ, установленный городским правительством за предшествующий заключению сделки год.

Кроме того, с этого пособия придется ежемесячно платить подоходный налог в размере 13%. Если вы состоите в браке, то пособие в размере двух ПМ будет делиться между супругами в соответствии с долями, закрепленными в договоре.

То есть получить две ежемесячные выплаты на семью не получится.

• Справка БН
• Сколько денег за свою квартиру можно получить у государства в 2015 году:

Гражданин, проживающий в однокомнатной квартире общей площадью 45 кв. м, рыночная стоимость которой в настоящее время составляет порядка 3,5 млн руб., при заключении договора пожизненной ренты получит за счет средств бюджета следующие объемы денежных средств:
– единовременная выплата – порядка 350 тыс. руб.
– ежемесячные выплаты рентного платежа составят 16 тыс. руб. за вычетом подоходного налога в размере 13%, то есть на руки – 13 920 руб.

Источник: ГБУ «Горжилобмен»

А вот договориться с чиновниками, например, об оплате за счет государства расходов на лечение не удастся. По словам президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, госдоговоры заключаются в стандартной форме, и никаких дополнительных условий в них внести нельзя. И конечно после заключения сделки вы по-прежнему будете обязаны за свой счет оплачивать коммунальные платежи, услуги телефонной связи и т. д.

Зато все расходы по оформлению договора государство берет на себя. В большинстве случаев получателю ренты не придется раскошеливаться и на налог с продажи имущества.

1. Справка БН
2. Расходы, которые при заключении сделки пожизненной ренты оплатит городской бюджет:

– оценка рыночной стоимости жилых помещений
– страхование жилых помещений
– нотариальное оформлени договоров Получателя ренты освободят от налога с продажи имущества, если
– жилое помещение находилось в собственности 3 года и более
– квартира принадлежит владельцу менее 3 лет, а сумма единовременной выплаты (10% от рыночной стоимости жилья) не превышает 1 млн рублей. Здесь действует имущественный налоговый вычет, что освобождает от уплаты налогов.

Источник: ГБУ «Горжилобмен»

• ШАГ №2
  
• Решите, насколько вам выгодно стать получателем пожизненной ренты и отказаться от права собственности на жилье
• Работа с документами

После того, как вы приняли решение заключить сделку, можно приступать к сбору документов.

Будьте готовы, что помимо стандартного набора бумаг, чиновники могут потребовать и медицинское заключение о вашей дееспособности (в случае каких-то своих сомнений).

Эта справка необходима для того, чтобы потом сделку не оспорили родственники. Получают такое заключение в психоневрологическом диспансере по месту жительства.

1. Справка БН
2. Документы, необходимые для заключения договора пожизненной ренты:

– заявление о заключении договора по форме, утвержденной Жилищным комитетом
– копии паспорта гражданина Российской Федерации
– дубликаты документов, содержащих сведения о составе семьи гражданина (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака)
– документы, подтверждающие основания владения и пользования гражданином жилым помещением, в случае если право собственности на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано в ЕГРП
– СНИЛ
– ИНН Может потребоваться
– заключение медицинского освидетельствования о дееспособности гражданина (непосредственно перед подписанием договора)

Источник: ГБУ «Горжилобмен»

С пакетом документов необходимо обращаться в ГБУ «Горжилобмен» (Бронницкая ул., 32). После чего в течение 50 дней специалисты ГБУ должны предоставить вам письменный ответ или позвонить. Если решение будет положительным, то вас пригласят для заключения сделки.

В этот же срок (в течение 50 дней) вас должны ознакомить с результатами оценки рыночной стоимости жилья. Как советует нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров, если она вас категорически не устраивает, то оформлять договор не следует.

«Обжаловать такую оценку в суде – это занятие крайне сложное, за которое не стоит браться гражданам, не обладающим профессиональными знаниями», – подчеркивает он.

Шаг №3

Подаем в Горжилобмен необходимый пакет документов. Ответ поступит в течение 50 дней. В случае положительного решения вас должны ознакомить с результатами рыночной оценки жилья

Без обратной дороги

Если все предложенные условия вас устраивают, и вы согласились с рыночной оценкой, то остается последний шаг – подписать с Горжилобменом договор пожизненной ренты.

Обязанности по страхованию помещения и нотариальному оформлению договора, как уже говорилось выше, государство возьмет на себя. Вам только нужно будет в присутствии представителей Горжилобмена заверить договор у нотариуса.

Шаг №4

Заключаем договор пожизненной ренты, получаем ежемесячные пособия

Помните, после заключения сделки обратного пути у вас уже нет.

Ведь попытаться расторгнуть договор можно лишь в том случае, если Горжилобмен не выполняет своих обязательств по предоставлению ежемесячных пособий. И доказывать такие факты придется в судебном порядке.

Как отмечают эксперты, шансы разорвать договор пожизненной ренты с государством и вернуть квартиру в свою собственность близки к нулю.

Справка БН

Закон Санкт-Петербурга от 19 декабря 2014 года N 629-120 «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты» вступил в силу с 1 января 2015 года

Летом этого года Смольный подготовил подзаконные акты, регламентирующие механизм заключения сделок. К октябрю 2015 было подписано 17 соглашений с гражданами. Ежегодно чиновники планируют заключать около 50-60 договоров пожизненной ренты.

В настоящее время в Петербурге проживает более 400 тысяч граждан, перешагнувших 75-летний рубеж. Из них свыше 40 тысяч человек – одинокие люди.

А к 2026 году, по расчетам чиновников, доля пенсионеров в составе городского населения должна достигнуть 29%

Источник — BN.ru, Светлана Коваленко.

Договор пожизненной ренты на квартиру 2021 года. Плюсы и минусы сделки

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

• § 1 — общее положение о ренте;
• § 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

• не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
• чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры.

Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

1. Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
2. Содержание с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

• бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
• платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

• индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
• место жительство получателя ренты и его переселение;
• предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик  умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

• Ниже можете скачать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием актуальный в 2021 году:
• Скачать бланк договора пожизненной ренты на квартиру

Скачать образец договора пожизненной ренты на квартиру 2021 году

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

1. Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
2. Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
3. Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
4. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
5. В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
6. В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
7. Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

1. Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
2. После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
3. Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
4. Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

1. Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
2. Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
3. Обязательная уплата налога 13%.
4. В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
5. Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
6. Наследники не смогут получить недвижимость.
7. Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
8. Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

1. Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
2. Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

1. Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
2. Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
3. Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.

Уплата налога

По договору ренты обязанность продавца уплатить налог с дохода возникает только в случае получения квартиры на платной основе. Поскольку передача имущества происходит фактически по договору купли-продажи.

К расчету налога по такому доходу применяется ставка 13% с возможностью использования имущественного вычета в размере не более 1 миллиона рублей.

Вместо вычета есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов на покупку этого жилья. Выбирается один из вариантов, который наиболее выгоден.

Что такое постоянная и пожизненная рента, на что нужно обратить внимание, рассказывает в видео юрист недвижимости.