Глава Пермского края Максим Решетников на заседании Совета при полномочном представителе президента РФ в Приволжском федеральном округе озвучил несколько предложений по строительному законодательству в части решения проблемы обманутых дольщиков и строительства социальных объектов для вновь возводимого жилья, сообщили Накануне.RU в пресс-службе краевого правительства.
Заседание состоялось 24 марта в Нижнем Новгороде. Глава Прикамья сообщил, что не всегда после комплексной застройки территорий жители новых домов оказываются обеспечены социальной инфраструктурой. В связи с этим он попросил рассмотреть возможность создания механизма, который бы позволил обязывать застройщиков возвести все необходимые социальные учреждения.
«Мы обсудили, как достичь объема ввода в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья в стране в год, и связанные с этим вопросы.
В первую очередь, это вопросы строительства социальных объектов, новый порядок регулирования долевого строительства, постепенный отказ от этого механизма и, конечно, обсуждали вопросы обманутых дольщиков.
Пермский край представил свой опыт, региональный закон, согласно которому порядка 70-80% дольщиков смогут получить компенсацию достройки домов», — пояснил Максим Решетников.
Из пяти объектов, застройщики которых находятся в стадии банкротства, по четырем принято решение идти этим путем. Создаются ЖСК, идет процедура передачи объектов либо они уже переданы, разрабатывается проектная документация по достройке объектов.
Также на заседании выступил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Он отметил несколько важных новшеств строительного законодательства, которые вступят в силу с июля 2018 года. Так, по мнению главы федерального Минстроя, определение тарифов на подключение коммуникаций для строительных компаний нужно отдать в ведение региональных властей.
«Нельзя сделать единый тариф для всей страны. Также регионы должны решать сами какой тариф устанавливать: прямой или дифференцированный», — пояснил министр.
Кроме того, Михаил Мень отметил, что в федеральном минстрое есть понимание, что компании отличаются между собой и внутри региона.
Есть компании, которые по 20 лет честно работают, а другие, которые хоть и вошли на рынок, выполнив все требования закона, но власти за них поручиться не могут.
Для решения этого вопроса рассматривается возможность составления федеральных рейтингов строительных компаний. На их основе и можно было бы формировать тарифы на подключение строящихся объектов к сетям, — подытожил министр.
Депутаты хотят лишить россиян права не принимать у застройщика «дефектную» квартиру
Дмитрий Кандинский / vtomske.ru
Госдума в первом чтении приняла законопроект, который уточняет процедуру передачи квартиры от застройщика покупателю. Из закона убрали право граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
В конце марта в Госдуме был зарегистрирован проект закона, который предлагает внести изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Поправки в палату внесла группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по собственности Николаем Николаевым (инициаторы — представители разных фракций).
Согласно действующему законодательству (части 5 статьи 8 № 214-ФЗ), участник долевого строительства до подписания передаточного акта может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Также он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
Законопроект оставил только половину от действующей нормы, указанной в части 5 статьи 8 № 214-ФЗ, что покупатель вправе потребовать от застройщика зафиксировать недостатки.
Эксперты назвали две причины, по которым данное нововведение может быть выгодно застройщикам, пишет «Интерфакс». Первое — платежи за ЖКХ.
По закону, обязанность оплаты комуслуг переходит от застройщика к покупателю квартиры сразу после подписания передаточного акта. Но если в квартире есть недостатки, застройщику сначала нужно их устранить.
Эксперты говорят, что плата за ЖКХ мотивировала компании на оперативное устранение проблем с квартирой.
Другая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта. Если застройщик опаздывает с передачей жилья покупателю, тот вправе взыскать с компании неустойку. А устранение недостатков могло привести к срыву сроков.
О необходимости доработки документа ранее говорил комитет Госдумы по финансовому рынку. В частности, он обращал внимание на пункт о праве граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорилось в отзыве комитета.
12 мая депутаты приняли законопроект в первом чтении. Ожидается, что в течение месяца будут представлены поправки. Для полного принятия проект закона должен пройти еще второе и третье чтения.
Дарья Бердникова
«Человейники» в российских мегаполисах могут признать преступлением?| Новости общества
Завершение квартирного ажиотажа располагает к «разбору полетов» в этой сфере
Лихорадка в России на рынке жилья, кажется, в связи с ужесточением программы льготной ипотеки завершается. Прибыли получены такие, о которых вряд ли кто-то из застройщиков мог мечтать.
К примеру, в Москве, в Зеленоградском административном округе, по данным компании «Инком-Недвижимость», за год средняя стоимость жилья выросла со 140,6 тыс. рублей до 177,7 тыс.
рублей, то есть подорожание составило 26,3%.
Строительные магнаты должны сейчас пересчитывать невиданные бенефиты. А соблазнившиеся низкой ипотечной ставкой и подписавшиеся на кредиты их клиенты могут испытывать эмоции противоположного толка – когда тоже пересчитали, но только то, сколько им придется отдать, и когда внимательно осмотрели то, за что отдать – обычно это многоквартирные гиганты «человейники».
Вчера стало известно, что ФСБ задержала уволенного неделю назад вице-губернатора Белгородской области Евгения Глаголева, который курировал строительную отрасль в этом считающемся образцово-показательном регионе, был начальником Департамента строительства и транспорта. Сегодня СМИ сообщили, что в Басманный райсуд Москвы поступило ходатайство СКР о заключении под стражу бывшего вице-губернатора до 22 августа.
Хотя его подозревают в получении взятки в 10 млн руб., Глаголев не слишком показательный пример.
Когда 17 июня временно исполняющий обязанности губернатора Белгородской области Вячеслав Гладков озвучил свое распоряжение об увольнении Глаголева, решение он объяснил тем, что чиновник провалил ряд проектов — строительство детских садов и капитальный ремонт Центра молодежных проектов руководителей. «Я дал шанс Глаголеву все исправить. Шансом он не воспользовался», — заявил Гладков.
На официальном портале белгородского правительства история Глаголева комментируется так: «В связи с получением информации от Следственного комитета России о возбуждении уголовного дела в отношении бывшего заместителя губернатора Белгородской области – начальника департамента строительства и транспорта Белгородской области Евгения Глаголева сообщаем, что трудовые отношения с ним были ранее прекращены. К деятельности курируемого им строительного сектора имелись многочисленные претензии. Вопросы у руководства региона вызывали качество и темпы работ на важных социальных объектах, возводимых в области, в том числе в рамках национальных проектов».
Сам Глаголев перед арестом философски оценил происходящее: «Судя по количеству претензий, все к этому шло… объективно или нет, покажет время… к сожалению, при оценке нашей работы не учитываются положительные и успешные достижения… о них вообще последнее время никто не вспоминает. Уверен, что время расставит все на свои места».
То есть Глаголев проштрафился на социалке, он не строил и не курировал возведение пресловутых жилых многоэтажных домов, прозванных «человейниками».
Однако эксперты уже заговорили о том, что интерес ФСБ к строительным махинациям может быть первой ласточкой изучения властями поразившего российские мегаполисы такого явления как «человейники».
Парадокс: казалось бы, нет никого, кто бы их хвалил, однако масштабы их строительства в России поражают. Прежде всего, конечно, — в столице.
Два года назад тема «человейников» неприятно аукнулась главному архитектору Москвы Сергею Кузнецову. В соцсетях его критиковали за планы по массовому строительству в столице многоэтажных жилых домов.
Пользователи, в частности утверждали, что архитектору якобы «ничего доверить нельзя», потребовали от него «убрать руки прочь от Москвы».
СМИ уверяли, что Кузнецов ночью будто бы лично удалял эти критические комментарии из соцсетей.
«Много претензий, что мы строим высокие дома. Но когда люди выбирают квартиру, они покупают ее в высотном доме, в первую очередь. Рыночные реалии и голоса в соцсетях друг с другом не совпадают.
Скажу честно, я не поклонник высотных домов. Считаю, что город лучше делать менее этажным, но более плотно застроенным.
Но нормативы не дают воплотить в жизнь эту модель, — комментировал год назад эту проблему сам Кузнецов.
Политолог Сергей Марков, который обычно требует от российских властей жесткости к Западу, распространил этот призыв и на строительных магнатов.
Застройщикам могут запретить рекламу строящегося жилья, которое продают в обход 214-ФЗ
В Госдуму внесен законопроект, предусматривающий запрет рекламы строительства жилья, для которого деньги граждан-соинвесторов привлекаются в обход 214-ФЗ. Изменения предлагается внести в федеральный закон «О рекламе».
Сегодня реклама, связанная с привлечением средств граждан для строительства жилья, запрещена (ч. 6 ст. 28 «Реклама финансовых услуг» федерального закона «О рекламе»).
Исключение сделано для рекламы, связанной с привлечением денег на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилья.
Авторы законопроекта предлагают запретить рекламу строящегося жилья до его ввода в эксплуатацию. Исключение предусмотрено только для многоквартирных домов, на строительство которых привлекаются средства дольщиков в соответствии с 214-ФЗ.
Подобная реклама должна содержать: наименование застройщика, номер и дату выдачи разрешения на строительство, сведения о месте и способах получения проектной декларации.
В случае если рекламу размещает не застройщик, а другая компания, требуется указать наименование организации и реквизиты договора с застройщиком, на основании которого эта реклама размещается. Данная информация должна занимать не менее 15% рекламной площади.
Как сообщили в Москомстройинвесте, для продвижения 214-ФЗ Комитет также подготовил свои предложения по изменению отдельных нормативно-правовых актов.
Поправки предлагается внести в Правила подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, чтобы обязать застройщиков размещать на стендах стройплощадок информацию о порядке привлечения денежных средств при строительстве объектов недвижимости. Подобные меры помогут гражданам сориентироваться в целесообразности финансирования строящейся недвижимости.
Сегодня в Москве реализация квартир в строящихся домах в рамках 214-ФЗ с заключением ДДУ осуществляется по 375 жилым домам.
Наша справка
Москомстройинвест рекомендует гражданам приобретать жилье в строящихся домах, которые в установленном порядке не введены в эксплуатацию, исключительно на основании договоров долевого участия, которые заключаются с компанией-застройщиком.
Соинвесторы оплачивают такие договоры только после государственной регистрации документа.
Кроме того, дольщики должны удостовериться, что строительная организация имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта.
Привлечение денег на строительство многоквартирных жилых домов в рамках ЖСК и ЖНК не предусматривает гарантии защиты прав и законных интересов членов кооперативов как участников долевого строительства, так как деятельность ЖСК и ЖНК регулируется соответственно положениями Жилищного кодекса и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Уполномоченным органом по контролю за соблюдением закона № 214-ФЗ на территории Москвы является Москомстройинвест. О фактах нарушения законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов необходимо информировать Комитет.
Информационная служба портала
Застройщик в рекламе должен указать дополнительную информацию
В связи с принятием Федерального закона от 03.07.
2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 304-ФЗ) Воронежское УФАС сообщает.01.01.
2017 вступили в силу изменения, внесенные статьей 4 Закона N 304-ФЗ в части 7, 8 статьи 28 Федерального закона «О рекламе».1.
Часть 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» (в редакции Закона N 304-ФЗ) предусматривает, что реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, предусмотренной федеральным законом, фирменное наименование (наименование) застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение. Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, может содержать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) указано в проектной декларации.
Новелла нормы заключается в том, что с 1 января 2017 г. в рекламе о долевом участии в строительстве рекламодатели обязаны, помимо сведений о месте размещения проектной декларации, указывать фирменное наименование (наименование) застройщика либо его коммерческое обозначение.
При этом рекламодатели вправе по своему усмотрению выбрать какие сведения о застройщике (наименование или коммерческое обозначение) будут указаны в рекламе, а также вправе указать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса).
Право на указание в рекламе коммерческих обозначений, наименования жилого комплекса возникает у рекламодателя только при выполнении следующих условий:- в проектной декларации указано коммерческое обозначение, индивидуализирующее застройщика; коммерческое обозначение, индивидуализирующее объекты капитального строительства; наименование жилого комплекса (в случае строительства многоквартирных домов);- проектная декларация своевременно опубликована застройщиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Реклама о долевом участии в строительстве, распространенная без обязательных сведений о месте размещения проектной декларации и застройщике, с 1 января 2017 года будет нарушать требования части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе».
2. В соответствии с частью 8 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Положения данной нормы запрещают распространять рекламу о долевом участии в строительстве в случае:- отсутствия соответствующего разрешения на строительство;- отсутствия государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на соответствующий земельный участок, на котором осуществляется строительство;- отсутствия соответствующего заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ.Обязанность застройщика получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ, является нововведением в законодательстве.Так, статьей 3 Закона N 304-ФЗ вводятся в Закон N 214-ФЗ требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.При этом в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 304-ФЗ действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2-8 части 2 и частей 2.2-2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.
Таким образом, исходя из положений части 8 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» в их системной связи с положениями Закона N 304-ФЗ и Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 304-ФЗ), в случае если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена до 1 января 2017 года, то в рекламе о долевом участии в строительстве, рекламодатели вправе не указывать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика либо его коммерческое обозначение (наименование или коммерческое обозначение по усмотрению рекламодателя).
Вместе с тем, в случае если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена после 1 января 2017 года, то в рекламе о долевом участии в строительстве, рекламодатели обязаны указывать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика либо его коммерческое обозначение.
В связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 304-ФЗ) Воронежское УФАС сообщает.
01.01.2017 вступили в силу изменения, внесенные статьей 4 Закона N 304-ФЗ в части 7, 8 статьи 28 Федерального закона "О рекламе".
1. Часть 7 статьи 28 Федерального закона "О рекламе" (в редакции Закона N 304-ФЗ) предусматривает, что реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации, предусмотренной федеральным законом, фирменное наименование (наименование) застройщика либо указанное в проектной декларации индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение. Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, может содержать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) указано в проектной декларации.
Новелла нормы заключается в том, что с 1 января 2017 г. в рекламе о долевом участии в строительстве рекламодатели обязаны, помимо сведений о месте размещения проектной декларации, указывать фирменное наименование (наименование) застройщика либо его коммерческое обозначение. При этом рекламодатели вправе по своему усмотрению выбрать какие сведения о застройщике (наименование или коммерческое обозначение) будут указаны в рекламе, а также вправе указать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов — наименование жилого комплекса).
Право на указание в рекламе коммерческих обозначений, наименования жилого комплекса возникает у рекламодателя только при выполнении следующих условий:
— в проектной декларации указано коммерческое обозначение, индивидуализирующее застройщика; коммерческое обозначение, индивидуализирующее объекты капитального строительства; наименование жилого комплекса (в случае строительства многоквартирных домов);
— проектная декларация своевременно опубликована застройщиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ).
Реклама о долевом участии в строительстве, распространенная без обязательных сведений о месте размещения проектной декларации и застройщике, с 1 января 2017 года будет нарушать требования части 7 статьи 28 Федерального закона "О рекламе".
2. В соответствии с частью 8 статьи 28 Федерального закона "О рекламе" реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Положения данной нормы запрещают распространять рекламу о долевом участии в строительстве в случае:
— отсутствия соответствующего разрешения на строительство;
— отсутствия государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на соответствующий земельный участок, на котором осуществляется строительство;
— отсутствия соответствующего заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ.
Обязанность застройщика получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ, является нововведением в законодательстве.
Так, статьей 3 Закона N 304-ФЗ вводятся в Закон N 214-ФЗ требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 304-ФЗ действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2-8 части 2 и частей 2.2-2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.
Таким образом, исходя из положений части 8 статьи 28 Федерального закона "О рекламе" в их системной связи с положениями Закона N 304-ФЗ и Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 304-ФЗ), в случае если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена до 1 января 2017 года, то в рекламе о долевом участии в строительстве, рекламодатели вправе не указывать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика либо его коммерческое обозначение (наименование или коммерческое обозначение по усмотрению рекламодателя).
Вместе с тем, в случае если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена после 1 января 2017 года, то в рекламе о долевом участии в строительстве, рекламодатели обязаны указывать сведения о месте размещения проектной декларации, фирменное наименование застройщика либо его коммерческое обозначение.
полная версия статьи
Застройщик на сайте обещает качественный ремонт в квартире, а в ДДУ это не прописано
Я собираюсь купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. На сайте застройщика отделка описана очень подробно и красиво: обещают натяжные потолки, покрашенные стены, полностью готовый санузел. Также указаны конкретные производители краски, плитки, ванны, раковины, полотенцесушителя, светильников, розеток и т. д.
Но в приложении к ДДУ про отделку говорится уже скромнее: «Потолок натяжной или оштукатуренный», «Застройщик имеет право использовать как указанные, так и иные сходные материалы» и пр.
Такое несоответствие информации на сайте и в договоре — это законно или меня вводят в заблуждение? Если я попрошу застройщика прописать в допсоглашении все подробности ремонта так, как они указаны на сайте, обязан ли он будет это сделать?
Артем З.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
До сих пор не существует четкой позиции по этому вопросу. Сфера продаж слишком подвижна и креативна, чтобы строго регулировать ее законом. Продавцы придумывают, как продвигать товар. Законодатель смотрит, но старается не вмешиваться, пока речь не заходит о явном обмане потенциальных покупателей.
Существует вариант, когда можно и указать все точные сведения о товаре, и при этом не подпасть под действие оферты. Для этого, как правило, все продавцы отдельно дописывают в рекламе мелким шрифтом: «Предложение не является публичной офертой». Скорее всего, в вашем случае такое указание на сайте застройщика есть. Проверьте.
Допустим, такого указания нет, а на сайте застройщика представлена не только реклама, но и, например, образец договора долевого участия и ссылка на проектную декларацию.
В этих документах как раз есть все существенные условия договора, и суды могут расценить такое рекламное предложение как оферту.
Получается, что ее можно принять и потребовать от застройщика заключить с вами договор на всех условиях, которые указаны на сайте, включая обещания по отделке. Но мне такие случаи в реальности неизвестны.
Но тут нужно понимать, что крупные застройщики заранее закладывают расходы на штрафы в рекламный бюджет, потому что доходы от недобросовестной рекламы больше, чем расходы на штрафы за нее.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
В буклете одно, в жизни другое: заплатит ли застройщик за невыполненные обещания — новости право.ру
Элитный жилой комплекс Knightsbridge Private Park на 46 000 кв. м жилой площади построили в Хамовниках в 2016 году. Заказчиком-застройщиком выступило ООО «Хлебозавод № 6» (согласно данным Casebook.
ru, до 2019 года компания через ООО «Мито ост» и ООО «Асме» принадлежала ООО «Астория», проректору МГИМО по финансово-экономическим вопросам Кузьминой Наталии Борисовне и её сыну Кузьмину Энверу Васильевичу).
Как отмечал «Коммерсант», в 2017 году было реализовано 79% квартир средней ценой $6 млн, или $20 000 за 1 кв. м.
А в 2020 году в отношении «Хлебозавода № 6» возбудили дело о несостоятельности (№ А40-9127-20-175-13Б). Заявление подало ООО «Рема» – кредитор. Компания представила документы, что в 2018 году выдала «Хлебозаводу № 6» 43,8 млн руб.
займа с июля по декабрь под 11% годовых без обеспечения. В начале 2019 года заемщик сообщил, что готов отдавать деньги только с лета и частями. Заимодавец «просудил» долг и инициировал дело о банкротстве.
Общая сумма его требований с учетом процентов составила 51 млн руб.
Недобросовестное поведение застройщика или «экстремизм» покупателей
Теперь включиться в реестр кредиторов «Хлебозавода № 6» хотят шестеро покупателей жилья в элитном комплексе. Они заплатили деньги и получили свои квартиры, но остались недовольны качеством строительства.
Собственники указывают на расхождения между тем, что было в буклете, проектной декларации и по факту – в том, что касается отделки фасадов, лифтов, лестничных клеток и так далее. Например, согласно буклету, предполагалось установить 144 наружные колонны из цельного мрамора.
Фактически установлено 128 колонн из частей, которые имеют признаки известковых материалов. Не было изображенных в буклете декоративных панно, видеодомофонов и системы контроля доступа.
Кроме того, застройщик не выполнил обещания построить оздоровительный центр со SPA-салоном и бассейном (на момент обследования не закончен), лаундж-кафе с клубной зоной и мини-маркет.
Собственники убеждены, что речь идет о недобросовестном поведении застройщика и его бенефициаров, которые не выполнили внедоговорные обязательства, вывели ликвидное имущество и пытаются сейчас искусственно нарастить в реестре кредиторскую задолженность перед «дружественными» кредиторами, чтобы обеспечить полный контроль над ходом процедур. Покупатели квартир указывают, что информация в буклете имеет юридическое значение. В частности, в деле № А40-92805/2017 суд установил, что все исключительные права на информационные материалы и буклеты по комплексу Knightsbridge Private Park принадлежат застройщику, он ограничивает третьих лиц в пользовании этими бумагами. Ссылаются они и на Жилищный кодекс, на ст. 36 ЖК, где говорится, что собственники квартир имеют право долевой собственности на общее имущество.
В этом сюжете
Чтобы определить размер ущерба, группа жильцов передала на экспертизу буклет от застройщика. Специалист сделал вывод о том, что стоимость строительства должна быть ниже на 8,3% от заявленного.
Таким образом, основная сумма требований от шести собственников составила порядка 134,5 млн руб. Это в 2,6 раза больше долга кредитора «Рема», который инициировал банкротство.
К этой сумме собственники прибавили неустойку за нарушение срока снижения покупной цены по закону о защите прав потребителей. По закону она составила 1,9 млрд руб. (впрочем, суды часто ее уменьшают).
«Хлебозавод № 6» возражает против удовлетворения этих требований и приводит в свою пользу ряд аргументов. В частности, он указывает, что заявители проверяли состояние объектов и принимали свои квартиры без замечаний, а их состояние отвечает всем условиям договоров и другим законодательным, санитарным и противопожарным нормам.
Что касается общедомового имущества, то здесь отдельные покупатели не могут единолично требовать уменьшения покупной цены, поскольку владение, пользование, распоряжение таким имуществом производится по согласию всех собственников, говорится в отзыве на одно из шести заявлений (есть в редакции).
Застройщик не признал и претензии относительно отдельных зданий, потому что они не относятся к общему имуществу. Кроме того, спортивный комплекс построен, но в нем нет внутренней отделки: этим займется лицо, которое будет эксплуатировать центр, указал «Хлебозавод № 6».
Что касается магазина, то он построен и передан, а что не работает – в том нет вины застройщика, утверждает ответчик.
Как говорит старший партнер АБ Федеральный рейтинг.
группа Банкротство (включая споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Уголовное право 2место По выручке на юриста (более 30 юристов) 25-27место По количеству юристов 9место По выручке
Дмитрий Проводин, его представитель, требования покупателей – это «потребительский экстремизм»: «Почти всех подавших требования граждан представляют одни и те же адвокаты с идентичной правовой аргументацией». «Элитное жилье приобретали уже в готовых жилых домах, его тщательно проверяли юристы состоятельных покупателей, – утверждает Проводин. – Никто долгое время не предъявлял претензий». Юрист также указывает на дело, где одному из покупателей уже отказал суд по тем же требованиям об уменьшении цены (решение Замоскворецкого райсуда Москвы от 18 ноября 2019 года по делу № 2-4449/2019).
Новое для потребителей
Но представители собственников настаивают, что речь идет не об «экстремизме», а о защите прав потребителей. Претензии жильцов интересны новым подходом, который придумали в КА «Правовой диалог». Практика по снижению цен в подобных ситуациях известна, а способ расчета ущерба – нет. «Новизна – в оценке стоимости недвижимости, – рассказывает адвокат коллегии Елена Мовсесян.
– Мы дали эксперту рекламные буклеты. Он сделал вывод, насколько цена должна быть ниже пропорционально снижению стоимости строительства». Кроме того, адвокат не знает, когда подобные требования заявлялись в делах о банкротстве застройщиков.
Мовсесян обращает внимание, что буклеты имеют юридическое значение, ведь с их помощью компания ввела в заблуждение потребителей – покупателей квартир.
По словам коллеги Мовсесян Натальи Забрудской, страницы рекламных буклетов новых ЖК часто пестрят дорогостоящими проектными решениями мест общего пользования, входных групп, лифтов и лобби, эксклюзивных материалов и предметов роскоши в интерьере.
Но если обещания не выполняются, то доказать потом ничего практически невозможно, ведь в договоре продавец, как правило, либо ничего не говорит о качестве общедомового имущества, либо ограничивается общими фразами.
«Прецедент может быть интересен всем участникам долевого строительства, покупателям жилой, коммерческой недвижимости, чьи права могут быть нарушены при заключении, скажем, договора купли-продажи по форме продавца», – заключает адвокат.
В рекламе новостроек запретят красивые картинки и низкие цены
В рекламе новостроек собираются запретить использование изображения объектов, не соответствующие будущему результату строительства. Реклама должна доносить до потенциальных дольщиков реальную информацию о будущем доме, а указанная в ней цена не может быть дешевле установленной стоимости реализуемых квартир.
На рассмотрение Государственной Думы РФ поступил законопроект № 982552-6, предполагающий внесение поправок в статью 28 Федерального закона «О рекламе» в части рекламирования застройщиками объектов недвижимости.
Автор законопроекта депутат Госдумы Олег Михеев предлагает обязать застройщиков публиковать только корректную рекламу, в которой цена и внешний вид строящегося объекта недвижимости должны соответствовать реальности.
Как сказано в пояснительной записке к документу:
При указании цены договора или стоимости за единицу площади в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирного дома, указывается наименование и местонахождение конкретного объекта недвижимости, в отношении которого установлена соответствующая цена или стоимость за единицу площади. Данные сведения указываются четким хорошо читаемым шрифтом размером не меньше двух третей от максимального размера из используемых в данной рекламе размеров шрифта.
Депутат уверен, что изменения позволят «мягко санировать» сложившийся рынок долевого строительства. Сейчас многие клиенты заключают договоры на приобретение квартир на основании красивых картинок, снабженных обещанием привлекательной цены. Если реклама жилья будет отображать реальность — дольщики будут более ответственно относиться к своим рискам.
В условиях экономического кризиса это позволит уберечь многих людей от неверного шага. Ведь многие граждане не просто тратят на покупку квартиры все свои сбережения, но и вынуждены брать ипотеку. Поэтому недобросовестность застройщика может привести их к очень неприятным последствиям.
Негативно отражаются такие методы рекламы и на всей строительной отрасли, в целом.
[C=1508]
Законопроект предусматривает обязать застройщиков не просто указывать в рекламе правдивую информацию об объекте недвижимости, но и сообщать в рекламном объявлении обо всех гарантиях по данному строительству.
В действующем законодательстве определено, что все договоры долевого строительства подлежат обязательному страхованию, а девелопер должен получить банковскую гарантию.
По мнению депутата данная информация обязательно должна быть доведена до потенциальных дольщиков в рекламе.
Законопроект направлен для экспертизы в профильный комитет Госдумы. Дата его рассмотрения в пленарном заседании пока не определена. Однако автор планирует, что поправки могут вступить в силу еще в этом году.