1 июля застройщики перейдут на новую схему работы: начнут привлекать банковское финансирование для строительства домов и продавать квартиры в новостройках с использованием счетов эскроу. Наш эксперт, заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам Евгений Романенко, рассказал «Талан-Журналу», как эти изменения повлияют на девелоперов и покупателей квартир.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
«Талан» успел накопить опыт, так как начал тестировать новую схему еще прошлым летом, одним из первых в стране. Мы понимали: чем быстрее начнём работать с эскроу, тем быстрее изучим возможности и будем готовы тиражировать полученный опыт на объектах во всех городах присутствия.
Компания делится информацией в «Дневниках перехода на эскроу». Эскроу-счета используются в разных сферах при совершении сделок купли-продажи. Пока условия сделки не выполнены, деньги заморожены на счёте третьей стороны (он и называется эскроу). В строительстве такой счёт можно сравнить с банковской ячейкой, где покупатель хранит деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получит их только тогда, когда построит и сдаст дом. Это сводит к минимуму риск дольщика остаться без денег и квартиры: если строительство вдруг не будет завершено, банк вернёт его средства. Именно для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков (по оценкам Генпрокуратры, их в нашей стране около 40 тысяч человек), и были приняты изменения в федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые ввели новые правила работы для застройщиков. 1 июля на продажу квартир через эскроу обязаны перейти застройщики, чьи объекты готовы менее чем на 30% и где заключено менее 10% договоров долевого участия (ДДУ), а также все новые стройки. По оценкам Минстроя, около 70% домов и жилых комплексов достроят по старой схеме. Но с течением времени все больше жилья в России будут строить с применением эскроу, и в течение 2-3 лет это станет единственным вариантом покупки квартиры в новом доме.
Что изменится для застройщиков?
Если раньше застройщик строил дома, используя средства дольщиков, то сейчас вынужден финансировать строительство за счёт собственных средств или банковских кредитов (это называется проектным или банковским финансированием). Девелопер может снизить ставку по кредиту в процессе строительства.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Есть три варианта процентной ставки. Первая – 10-12% годовых – применяется, когда девелопер только начал работать с банком и ещё не продает квартиры.
После старта продаж, когда покупатели начинают класть деньги на счета эскроу, банк может снизить ставку до 5-6% годовых, поскольку его риск уменьшается. Третья ставка применяется, если девелопер продал квартир на сумму больше, чем взял в кредит.
В этом случае ставка может упасть до 0,01% годовых. Мы придерживаемся этой стратегии, и сейчас почти не платим за то, что Сбербанк финансирует наши стройки.
Поскольку застройщик больше не зависит от денег покупателей, то может не продавать квартиры на стадии котлована, когда они стоят дешевле, а делать это на более поздних этапах строительства и в тех объемах, которые для него экономически более выгодны.
Что изменится для покупателей?
В процесс покупки квартиры в новостройке добавляется всего один шаг: нужно открыть счёт эскроу в том банке, который финансирует строительство выбранного дома. Вы кладёте на счёт деньги за квартиру – это могут быть ваши накопления, ипотечные средства или материнский капитал. Ипотеку можно оформить в этом же банке или любом другом.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Когда прошлым летом мы открыли продажи с использованием эскроу в нашем первом проекте – семейном квартале «Счастье» в Перми, 9 из 10 клиентов сказали, что слышали про эту схему и поддерживают новую инициативу. Связываем это с тем, что в Перми было немало недостроенных объектов, а значит, и обманутых дольщиков.
Застройщику выгодно достроить дом как можно быстрее, чтобы рассчитаться с банком досрочно. Сдача объекта раньше срока – плюс и для покупателя. Он сможет раньше въехать в новую квартиру и, к примеру, сэкономить на аренде съёмного жилья.
Эскроу-счета снизят риски покупателей остаться без денег и квартиры
Средства покупателей замораживаются. Это значит, ими не может воспользоваться ни застройщик, ни банк. В этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Если застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвёт срок строительства, указанный в договоре, покупатель получит деньги обратно. Период, на который открывается счёт эскроу, не может превышать срок сдачи дома более чем на 6 месяцев.
- Если обанкротится банк, покупатель также получит свои деньги: они застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). АСВ страхует счета эскроу на сумму до 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, разницу придется возмещать через процедуру банкротства банка.
Минусы:
- Проценты не начисляются. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель через 1-2 года получит обратно ровно ту сумму, которую вложил.
- Если на счёте лежат ипотечные средства, а девелопер обанкротился, банк вернёт покупателю не все выплаченную по ипотеке сумму, а только ту часть, что шла на погашение тела кредита.
ПРИМЕР:Вы купили квартиру на старте продаж за 2 млн рублей. Из них 400 тысяч – ваши собственные средства, а 1,6 млн рублей вы взяли в ипотеку на 19 лет под 11,3%. Пока 2 млн лежат на счёте эскроу, вы начинаете выплаты по ипотеке. Вы платите 18 тысяч в месяц, из которых около 3 тысяч идут на погашение основного долга, а 15 тысяч – на проценты. Через 2 года застройщик объявляет о банкротстве. Банк, в котором вы открыли счёт эскроу, возвращает вам первоначальный взнос (400 тысяч рублей), а банк, где вы взяли ипотеку – часть тела кредита, которую вы успели погасить (3 тысячи х 24 месяца = 72 тысячи рублей). Вы не получите назад сумму, выплаченную за погашение процентов (15 тысяч х 24 месяца = 360 тысяч рублей).
Что будет с рынком новостроек?
По данным исполнительного директора департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Дениса Ковриженко, к 1 апреля покупатели квартир в новостройках открыли 1 200 эскроу-счетов, на которых находится 3,8 млрд руб. Для сравнения: в России каждый год заключается 600-700 тысяч договоров долевого участия. Получается, объём сделок с эскроу пока ничтожно мал.
Более 460,5 млн рублей – или 12% от общего объёма средств на счетах эскроу в России – приходится на «Талан». Застройщик продает квартиры по новой схеме в Перми (семейный квартал «Счастье») и Набережных Челнах (ЖК «Притяжение»).
После 1 июля около 70% строящихся сейчас домов будут достраиваться по старым правилам. Остальные должны перейти на эскроу. Но, учитывая высокие требования банков к репутации девелоперов и их финансовым моделям, на проектное финансирование смогут рассчитывать не все. По оценкам Минстроя, проблемным может стать 14-15 млн кв. м строящегося жилья (более 10% от всего объема). Это около 300 тысяч квартир, часть из которых уже продана. Скорее всего, такие застройщики признают себя банкротами или будут искать способ признать объект проблемным, чтобы получить финансирование из бюджета или компенсационного фонда.
Да. Скорее всего, количество квартир на рынке новостроек снизится сразу после 1 июля. Застройщикам, которые перейдут на эскроу, выгоднее продавать жилье на более поздних этапах строительства. Новые проекты, продажи которых раньше стартовали на этапе котлована, теперь будут выводить на рынок позднее. Предложение уменьшится – цены вырастут.
Ситуация отразится и на вторичном рынке – там квартиры также подорожают.
Министр финансов Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко в интервью СМИ говорят, что после скачка цены могут вернуться к прежнему уровню после того, как переход на эскроу завершится и рынок успокоится.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
По нашим оценкам, ближайший год рынок будет трясти. Часть застройщиков уйдет, а те, кто останутся, начнут искать оптимальные варианты работы с банками, по-новому выстраивать ценообразование и схему продаж.
Весной 2020-го количество предложений от застройщиков начнет расти: стартуют продажи тех объектов, строительство которых начнется во второй половине этого года.
К следующей осени объём предложения квартир в новостройках может восстановиться до нынешнего уровня.
Вывод: когда покупать квартиру?
Если вы только задумываетесь о покупке жилья в новостройке, Евгений Романенко советует подождать и заключить сделку уже по новой схеме, через эскроу. Так вы защитите себя от рисков. Если торопитесь с покупкой, выбирайте надёжного застройщика, который после 1 июля сможет рассчитывать на банковское финансирование.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Даже если интересующий вас дом будет достраиваться по старой схеме, у застройщика могут быть другие проекты, которые он должен перевести на эксроу. Если он не сможет этого сделать, под угрозой окажутся все возводимые объекты, включая ваш будущий дом.
После перехода на эскроу-счета цены на новостройки в России выросли на 4%
Цены на жилье в новостройках выросли в 62 городах, максимум — на 8,4% — в Иркутске. При этом в 10 городах цены снизились, но незначительно. Самое большое понижение отмечено в Улан-Удэ — на 2,6%.
В октябре средняя цена предложения на рынке новостроек России оказалась на 4% выше, чем в июне. Если в июне она равнялась 70 532 руб., то в октябре достигла 73 342 руб. за кв. м.
При этом значительный скачок цены предложения произошел только в августе: на 2,3% за месяц. В остальные месяцы рост был умеренным: на 0,5% в июле, 0,4% в сентябре и 0,7% в октябре, сообщают исследователи.
В 61 крупном городе из всех принявших участие в исследовании, цены на новостройки выросли в диапазоне от 0,3 до 8,4%. В 10 городах снизились на 0,1–2,6%.
Десятку городов — лидеров по росту цен на квартиры в новостройках возглавляет Иркутск с ростом на 8,4%: с 60 426 руб. за кв. м в июне до 65 479 в октябре. Второе место у Новосибирска, где цены поднялись на 7,3% (до 68 360 руб. за кв. м). На третьем оказалась Пермь с (63 718 руб. за кв. м, рост на 6,7%). Замыкают десятку лидеров Москва (+5,5%), Балашиха (+5,2%) и Набережные Челны (+5%).
При этом есть и города, где стоимость квадратного метра снизилась. Самое значительное снижение средней цены в новостройках произошло в Улан-Удэ.
За 4 месяца квартиры в новостройках в столице Бурятии «подешевели» на 2,6%, с 51 778 до 50 449 руб. за кв. м. Второе место по снижению заняла Пенза (-2%). В Саранске с момента перехода на эскроу цены упали на 1,6%.
В десятке лидеров по снижению также оказались Нижний Тагил (42 702 руб. за кв. м) и Екатеринбург (73 581 руб. за кв. м).
Почти во всех городах-миллионерах цены на квартиры в новостройках после перехода на проектное финансирование выросли. Лидером стал Новосибирск: здесь «квадрат» с июня по октябрь подорожал в среднем на 7,3%. На втором месте Пермь, где новостройки выросли в цене на 6,7%. На третьем Санкт-Петербург с ростом на 5,7%.
Стоимость предложения практически не изменилась лишь в Омске и Екатеринбурге. В этих городах октябрьские цены оказались на 0,1% ниже, чем цены июня. В Омске квадратный метр в новостройках стоит 45 941 руб., в Екатеринбурге – 73 581 руб.
«В значительной части крупных городов России переход на эскроу-счета не вызвал резкого повышения цен в новостройках. Темпы роста в среднем по стране оказались ниже, чем прогнозировали некоторые эксперты, — комментирует Ирина Филатова, главный редактор портала недвижимости Domofond.ru.
— В то же время в ряде городов-миллионеров, подмосковной Балашихе, Иркутске, Хабаровске, Барнауле и Ярославле стоимость квадратного метра увеличилась на 5—8% за четыре месяца, что довольно много, причем в большинстве случаев скачок произошел в июле и августе, а в сентябре-октябре динамика стабилизировалась».
По городам Уральского и Западно-Сибирского региона динамика разнонаправленная. Так, Тюмень оказалась в рейтинге на 14 месте с ростом цен на 4,8% — до 63 870 руб. за кв. м.
Челябинск – на 29-м месте с ростом в 2,9% (41 041 руб. за кв. м). 39-е место у Сургута (+2,1%, 73 772 руб. за кв. м). В Магнитогорске и Нижневартовске цены выросли на одинаковые 0,3% (31 527 руб.
и 52 644 руб. за кв. м соответственно).
Застройщики не спешат переходить на эскроу-счета
В первом квартале 2019 года на московском рынке недвижимости не было особых изменений: вторичное жилье все еще предлагалось по завышенной стоимости, несмотря на то, что выставлены объекты были достаточно давно…
Многие застройщики еще не перешли на проектное финансирование.
Что с новостройками
По словам риэлторов и девелоперов, первичный рынок в начале текущего года был оживлен. Анна Соколова отметила, что на новостройки все еще был высокий спрос.
Альберт Суниев поясняет, что покупатели, скорее всего, спешили вкладываться в недвижимость до перехода девелоперов на эскроу-счета. Есть вероятность, что цены и ипотечные ставки после этого возрастут.
Стоимость квадратного метра в разных сегментах уже незначительно увеличилась: в массовом – на 1,2%, в бизнес-классе – меньше, на долю процента, говорит Анна Соколова.
Эксперты говорят, что строительные компании не спешат переходить на эскроу-счета. Многие из них бросили все силы на строительство своих объектов, стараясь попасть под критерий 30%-ной строительной готовности. Срок у них – до 1 июля. Если успеют, компании смогут и дальше привлекать деньги дольщиков напрямую.
В то же время Наталья Шаталина поясняет, что определяющие критерии, по которым можно будет не переходить на новую схему финансирования, на самом деле пока не утверждены и утвердят ли их в том виде, еще не известно. Все ожидают, когда появятся официальные документы.
Мария Литинецкая рассказывает, что вероятнее всего текущие новостройки достроят без привлечения эскроу-счетов. Как раз десятая часть предложения реализуется за 3 месяца, а с момента интервью РИА Недвижимость, в апреле, ровно столько и оставалось до середины лета. Поэтому строительные компании пока не спешат переходить на проектное финансирование.
Интересно, что дольщиков не отпугивает рост ипотечных ставок.
По словам Литинецкой, доля ипотеки во всех сегментах на первичном рынке в январе 2018 года была на уровне 52%, в феврале – 32%, в марте – 46%. В среднем за 3 месяца показатель составил 48%.
Нельзя забывать и о том, что в первом квартале договоры подписывали в основном заемщики, которые получили одобрение от банков в конце 2018 года.
Эксперт объясняет, что увидеть, как отразилось увеличение процентных ставок, можно будет только во втором квартале. Тем более что в таких условиях вероятнее всего больше потенциальных покупателей пойдет на вторичный рынок: они не смогут одновременно оплачивать съем жилья и возвращать кредитные средства.
Какая ситуация на вторичном рынке
Эксперты агентства «Азбука жилья» говорят, что в среднем цена квадратно метра на вторичном рынке выросла на 5% и сейчас составляет больше 309 тыс. руб. Светлана Вольская поясняет, что продавцы еще не хотят снижать цены.
Скидка если и есть, то она составляет не больше 1%. При этом в среднем объекты выставляются около 100 дней до момента продажи, для максимально ликвидных срок экспозиции – около 45 дней.
Есть и квартиры, которые продаются больше года.
Риэлторы говорят, что осенью 2018 года, когда охотно раскупалось вторичное жилье, разошлось очень много ликвидных объектов. В феврале этого года снова стали появляться удачные предложения по хорошей цене. Иными словами, выбор у потенциальных покупателей есть, рассказывают в «Миэль».
Однако на пути успешных продаж стоит завышенная цена, говорит Антон Пайзанский, «Азбука Жилья». Будучи установленной на многие объекты, она неблагоприятно сказывается на их ликвидности.
Строительный переполох: как эскроу-счета повлияли на цены в новостройках — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Для российского рынка строящейся недвижимости 2019-й стал переломным. В первой половине года Россреестр зафиксировал небывалый всплеск активности: количество договоров долевого участия в Петербурге выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.
После 1 июля, когда застройщики перешли на проектное финансирование, активность покупателей жилья постепенно пришла в норму. Однако последствия реформы наверняка еще дадут о себе знать.
LIVING выяснил, как в ближайшие месяцы будут меняться цены на квартиры в строящихся домах и какие еще перемены ждут рынок новостроек.
Магия чисел
Переход на проектное финансирование побудил застройщиков в начале лета активнее заключать договоры долевого участия не только с дольщиками, но и с подконтрольными компаниями.
На это указывают странные показатели по рынку: по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом полугодии 2019 года в городе было принято 605 147 заявлений о государственном кадастровом учете и регистрации прав, что на 43,1% больше, чем за этот же период 2018 года.
В полтора раза увеличилось общее количество зарегистрированных ДДУ – на 49% в сравнении с этим же периодом прошлого года. При этом в конце июля рынок вернулся к нормальным показателям: в Москве количество заключенных ДДУ сократилось на 47,2%, а в Петербурге – на 44,85%.
По мнению экспертов, перед переходом на новую форму финансирования застройщики стремились выполнить нормативы, чтобы продолжать продажи квартир без эскроу-счетов.
Согласно правилам, если в жилом комплексе продано более 30% помещений, застройщик вправе работать с покупателями по старым правилам, без эскроу-счетов. Квартиры продавали буквально всем, включая подконтрольные застройщикам компании.
Благодаря этому некоторым девелоперам удалось проскочить мимо реформы 214-ФЗ и продолжить работу по старым правилам, без привлечения средств дольщиков на эскроу-счета.
Если это предположение верно, значит, уже сейчас рынок наполнен предложениями о продаже «запасенных впрок» квартир. Однако купить их можно будет только по переуступке прав требования, а не по долевому договору с застройщиком.
Некоторые аналитики оценивают количество такого жилья примерно в 17 тысяч квартир в Петербурге и 3 тысячи – в Ленинградской области.
Вопрос в том, что произойдет с рынком потом, когда старые запасы будут исчерпаны, и застройщики окончательно перейдут на новые правила?
Фактор роста
Очевидно, что повышение цен на первичном рынке неизбежно. Причем, способствует этому не только переход многих игроков на проектное финансирование, но и другие факторы.
О плановом повышении цен в сентябре уже объявили крупнейшие игроки петербургского рынка: Группа ЦДС повысит цены на квартиры во всех строящихся ЖК, «Лидер групп» с 15 сентября поднимает стоимость квадратного метра в ЖК «Магеллан», «Колумб», «Нахимов» и «Территория». О росте цен в ЖК «Мурино 2020» объявила и компания «Самолет».
По прогнозам участников рынка, к концу 2019 года средний рост цен по рынку может составить около 10%. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин полагает, что цены поднимут даже те застройщики, которые не перешли на работу со счетами эскроу. «То есть прирост будет иметь отчасти спекулятивный характер», – полагает эксперт.
Аналитики отмечают, что проекты, реализующиеся через механизм эскроу, оказываются в среднем дороже на 10-15%, чем новостройки, продажи которых идут по старой схеме. То есть застройщики закладывают свои издержки в цену квадратного метра.
Учитывая, что банки не предлагают поэтапного раскрытия эскроу-счетов, не исключается, что девелоперы со временем станут реже выводить на рынок проекты на этапе котлована.
То есть «входной билет» в проект может подорожать еще и по причине выхода новостроек в продажу на более высокой стадии готовности.
По прогнозу Алексея Перлина, в 2020 году тенденция роста цен сохранится. «При этом не стоит забывать о том, что, согласно нацпроекту, к 2024 году объем ежегодного ввода жилья должен увеличиться до 120 млн кв. м.
С одной стороны, это должно привести к коррекции цен вниз. С другой стороны, если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы попросту уменьшат объемы ввода, ориентируясь на покупательскую активность, а не целевые показатели.
Поэтому стоимость жилья продолжит увеличиваться», – предупреждает эксперт.
Еще один фактор риска для рынка строящегося жилья – это его монополизация. Уход небольших региональных компаний укрепит позиции крупных игроков. Не факт, что эта тенденция окажет позитивное влияние на строительную отрасль.
«Помимо цен, если рассмотреть более широкий контекст, проблемы перехода на новую модель финансирования, произойдет постепенное вытеснение с рынка «игроков», не вписывающихся в новые правила, – считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Это приведет к постепенной монополизации рынка новостроек, особенно на уровне регионов, где строительных компаний немного, и также создаст предпосылки для дальнейшего роста цен».
Впрочем, некоторые эксперты призывают не спешить с выводами.
Например, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева считает, что пока новая схема работы не обкатана, а в памяти еще свежи воспоминания о частых изменениях законодательства, застройщики стараются быть максимально мобильными и разрабатывают сразу несколько вариантов ведения бизнеса в зависимости от дальнейшего развития ситуации.
«В целом рынок стремится к монополизации, вытесняя малый, средний бизнес и финансово нестабильных крупных игроков. Лидеры отрасли делают ставки на качественные конкурентоспособные проекты комфорт-класса и выше. В условиях роста цен уплотнительная застройка эконом-класса теряет своих покупателей. Ценовая конкуренция уходит в прошлое», – поясняет Левнева.
Спасительные ставки
Для тех, кто собирается покупать квартиру, есть хорошие новости. Судя по всему, ставки по ипотеке в ближайшие месяцы не вырастут, и даже могут снизиться.
«Инфляция замедляется, а Центробанк уже дважды снизил ключевую ставку, что открывает возможность для дальнейшего снижения ставок.
Нельзя исключать, что к концу году ставки по кредитам в среднем окажутся ниже уровня 10% годовых», – прогнозирует коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.
На дальнейшее снижение ставок нацелена и опубликованная недавно стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. По прогнозам чиновников, до конца текущего года ипотечные ставки снизятся до 9,7-9,8%. В Минстрое также полагают, что к 2024 году ставки упадут до 7,9% годовых.
Между тем, западные санкции и неустойчивость курса рубля все еще оказывают негативное влияние на российскую экономику. Благосостояние россиян тоже не улучшается, и даже при невысоком уровне ставок граждане не готовы брать на себя кредитное бремя: по данным ЦБ, за первые 6 месяцев 2019 года российские банки выдали на 3% меньше ипотечных кредитов, чем в аналогичном периоде 2018 года.
Также не стоит забывать о том, что квартиры на российском рынке сильно недооценены в долларовом эквиваленте. По словам коммерческого директора ГК NordEst Владислава Мака, до 2014 года по Санкт-Петербургу и области в среднем 1 кв.
м жилья стоил 2460 долларов, а сейчас стоимость составляет примерно 1676 долларов. «Все банки стремятся к возврату прежних цифр, но уже с учетом нынешнего курса. Понемногу, но увеличение стоимости будет происходить регулярно», – уверяет эксперт.
Так что если покупка жилья неизбежна, то тянуть со сделкой не стоит.
Цены на новостройки после введения эскроу-счета: динамика, прогнозы и перспектива
Многие задаются справедливым вопросом: повлияет ли на стоимость жилья открытие эскроу-счета? Ответ можно найти в законодательстве (ФЗ №175): если на 1 июля 2019 года уже построено 30% объекта и продано 10% квартир, то схема расчета останется прежней. Следовательно, и цена, теоретически, должна сохраниться либо меняться несущественно (как обычно происходит – увеличивается по мере строительства комплекса). Но реалии твердят об обратном.
Во всех остальных случаях фирмам придется переходить на новую схему взаиморасчетов. Это предполагает дополнительные затраты, которые в итоге отразятся на цене – будут заложены в продажную стоимость квартир. Только крупные игроки рынка, имеющие возможность строить дома за свой счет, смогут предоставить стабильные цены.
Но не все так однозначно: при монополизации рынка застройщики начнут диктовать правила игры по собственному усмотрению, поэтому делать выводы и предсказывать поведение «гигантов» весьма сложно.
Очевидно лишь то, что для покупателей это грозит существенным ограничением выбора вариантов. Более простыми словами: грядет дефицит на рынке недвижимости, который естественно повлечет повышение цен.
Эксперты прогнозируют сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию на 30-40% уже во втором полугодии 2020 г. Как говорится, «выживут только сильнейшие» игроки рынка.
Текущая ситуация на рынке
После перехода с 1.07.2019 г. на проектное финансирование многие застройщики уже начали повышать стоимость недвижимости, чтобы компенсировать свои потери.
Они связаны с обслуживанием новых счетов и процентами на банковские кредиты, которые с учетом объемов строительства оказываются солидными (справедливости ради отметим, что банки обещают застройщикам удешевить кредиты при открытии эскроу на треть от рыночных ставок – до 20-30%).
Сейчас же эксперты утверждают, что цены возрастут как минимум на 3-5%. Детально с одним из экспертных мнений можно ознакомиться в интервью.
Интересно и то, что лишь часть новостроек будут завершены с переходом на эскроу-счета. Остальные девелоперы умудрились обойти эту схему посредством самостоятельного выкупа нужного количества квартир (чтобы достичь 10%), с последующей перепродажей их по переуступке прав собственности.
Это подтвердили риэлторские агентства, которые уже в первой декаде июня, практически сразу после нововведений, стали получать от застройщиков письма с соответствующими указаниями. Таким образом эти компании получили возможность обойтись без привлечения банковских кредитов, не нарушая закон.
В дальнейшем они смогут реализовать объекты уже на деньги дольщиков.
В долгосрочной перспективе на рынке вряд ли появятся дешевые проекты. Те, которые в рамках старой программы относились к низкомаржинальным, в новых условиях не выдержат, и станут для девелоперов убыточными.
Избежать этого поможет только ускорение сроков ввода в эксплуатацию с одновременным повышением цен. А значит, – потребитель явно ощутит увеличение среднестатистической рыночной стоимости квадратного метра.
Насколько подорожают новостройки?
Мнения аналитиков относительно роста цен после ввода эскроу-счетов разделились. Часть из них прогнозирует незначительное повышение стоимости, другие предполагают весьма существенный рост.
Некоторые вообще утверждают, что шум вокруг новой модели расчетов преувеличен, и особых изменений, помимо естественной динамики, не последует.
Однако, как говорит вековая практика, любые нововведения, в любой сфере, всегда влекут за собой изменения.
И поскольку спада явно ожидать не стоит, нужно быть готовыми к очевидному развитию событий – планомерному повышению стоимости.
А вот насколько она изменится – это уже другой вопрос. Здесь учитывается практически все: спрос и предложение, надежность девелопера, геолокация (расположение новостройки), степень готовности, уникальность проекта, соотношение «цена/качество», уровень комфортабельности, внутренняя и внешняя инфраструктура, экология, транспортная доступность, инфляция и многие другие факторы.
Здесь следует добавить и спрос, который как правило, осенью растет. А учитывая, что Центробанк снизил ключевую ставку, ипотека станет для покупателей более интересной, что спровоцирует увеличение количества сделок, за которым последует и повышение цен на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга.
Частично, это уже подтвердили факты: еще до принятия законодательных нововведений люди стали опасаться подорожания жилья, и старались побыстрее закрыть текущие сделки по покупке. На фоне повышенной покупательской активности девелоперы начали стремительно увеличивать цены за квадрат.
То есть – все происходит планомерно, и стоимость жилья постепенно растет.
К тому же, повышения цен требует увеличение себестоимости строительства в связи с удорожанием стройматериалов, увеличением НДС на 20%, инфляцией и т.д. Вслед за этим еще больше дорожает недвижимость.
Чтобы удержаться в рамках конкуренции, некоторым застройщикам придется уменьшить свою маржу. Ведь при повышении затрат/цен вряд ли будет расти спрос, учитывая, что динамика роста доходов населения оставляет желать лучшего.
И еще один фактор: после перехода на новую модель жилищного строительства, которая основывается на банковском кредитовании, будет сложно прогнозировать процентные ставки (кредитно-денежная политика меняется очень быстро), что вызовет увеличение рисков и потребует от застройщиков долгосрочного планирования деятельности. Чтобы хоть как-то сгладить ситуацию, цены неизбежно придется увеличить.
Согласно аналитическим данным, с начала 2019 г. средняя стоимость квадратного метра в жилищном масс-маркете Петербурга (эконом- и комфорт-класс) возросла на 4,1%.
Если в экономике и на рынке сохранится более-менее стабильная ситуация, то по итогам года средний прирост составит 6-10% (в зависимости от класса недвижимости).
Самая большая названная специалистами граница повышения цен в отдаленной перспективе – до 30%.
Однозначным остается лишь то, что из-за ввода эскроу-счета цена на первичку возрастет. Но рост цен касается всех сегментов рынка, без исключения. Однако он не будет катастрофичным.
Ключевым фактором в ценообразовании является уровень спроса, на который влияет предложение (скорость подготовки новых проектов) и факторы с противоположными векторами.
А как же обстоят дела со спросом? Попробуем разобраться.
Изменение спроса на новостройки
Потенциальное сокращение количества обманутых дольщиков, которое предполагается после перехода на эскроу-счета, спровоцировало ажиотажный спрос на первичном рынке.
Люди хотят улучшать свои жилищные условия, но их платежеспособность ограничена. Поскольку доходы населения остались прежними, реальная покупательская способность почти не возрастает.
Скорее даже наоборот, – снижается, и теоретически, должна потянуть за собой уровень спроса.
Но что же наблюдается на рынке в реальности? Покупатели нашли выход и все более охотно пользуются ипотекой! На фоне такого повышенного спроса отмечено массовое увеличение цен за квадрат (от 1-2% и выше), даже в новостройках организаций, которые все еще работают по старым правилам.
Но если сейчас, с привлечением ипотеки граждане еще соглашаются тратить половину семейного дохода, то что может случиться после того, как им предложат увеличить бюджетные затраты до 60-70%? Скорее всего, они откажутся от покупки квартиры.
И строительные компании понимают, что большинство покупателей не способны будут платить сумму, на которую могут вырасти издержки на счета эскроу и себестоимость строительства. Ведь согласно неумолимой статистике, при повышении стоимости жилья даже на 7%, спрос падает в среднем на 10%.
Готовы ли к такому развитию событий застройщики? Маловероятно…
Стоит ли ждать роста цен на жилую недвижимость?
В текущем году значительного «взлета» цен на квартиры не наблюдалось. Объясняется это рекордным объемом новостроек, который был выведен на рынок. В результате увеличилась конкуренция среди застройщиков, что и сдержало резкий рост стоимости жилплощади. Дальнейшие изменения будут, скорее всего, планомерными и постепенными.
На данный момент уровень цен в среднем составляет около 100 тыс.руб./м² в эконом- и комфорт-сегментах (разброс в этих категориях минимальный). С начала года стоимость жилья изменилась незначительно – примерно на 5%. По прогнозам специалистов, в дальнейшем цена будет возрастать соразмерно кредитной нагрузке на девелоперов, – примерно до 7-10% годовых.
Переходный период
Сейчас на первичном рынке переходный период. Большую часть объектов (около 75%) достраивают на старых условиях:
Несколько проектов попросту заморозили. А около 20% уже перевели на новую схему реализации. К примеру, в настоящее время есть новостройки, которые успешно реализуются с применением эскроу-счетов:
- ЖК NEWПИТЕР;
- ЖК Familia;
- ЖК «Новое Сертолово».
Поскольку компаниям нужно было заложить в себестоимость строительства дополнительные расходы на проектное финансирование, пришлось пересмотреть цены за квадрат в перечисленных комплексах.
С другой стороны, остается риск, что многие мелкие застройщики после завершения начатых проектов уйдут с рынка. Но еще худший вариант развития событий: недострои появятся по всей стране, вследствие чего в ближайшие 2 года число обманутых дольщиков вырастет в 1,5-2 раза.
Ключевые игроки строительного рынка уверены, что все неудобства, связанные с нововведениями, – временные. После адаптации застройщиков к новым правилам выиграют все, ведь ситуация на рынке новостроек станет более прогнозируемой. Скорее всего, уменьшится разница в цене за квартиру, приобретенную на этапе котлована и в готовом здании.
Однако застройщики обещают сохранить выгоду для покупателей жилья на ранней стадии строительства.
Как планируют сдерживать цены?
Эскроу-счета однозначно вызовут повышение цен, как мы уже выяснили. Основным сдерживающим фактором станет покупательская способность населения, которую всячески стремится поддержать Центробанк, улучшая условия ипотеки.
Еще один способ сдержать рост цен на недвижимость при переходе на новую схему – снизить ставку на кредит для застройщиков, и дать им возможность перекредитоваться в другом банке в любой момент.
Хотя уже, в рамках программы проектного финансирования предложены хорошие условия: чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем ниже процентная ставка для застройщика.
Кроме того, снять напряжение и удержать себестоимость строительства на приемлемом уровне помогло бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Это подразумевает, что банк или представитель стройнадзора будет контролировать и подтверждать каждый этап готовности объекта, что даст застройщикам возможность снимать заранее установленную часть денег со счета (пропорционально объему выполненных строительных работ), и постепенно расплачиваться за кредит, уменьшая тем самым долговую нагрузку.
Поскольку в этом случае тело кредита расти не будет и проценты за него не отразятся на себестоимости строительства, девелоперам не придется повышать цены по мере увеличения кредитной задолженности. Одна из возможных схем поэтапного раскрытия:
- завершение нулевого цикла (земляные работы и обустройство фундамента) – 20%;
- окончание этапа возведения наружных стен – 20%;
- монтаж инженерно-технических коммуникаций – 15%;
- выполнение внутренних работ – 25%;
- получение девелопером заключения о соответствии – 10%;
- этап госрегистрации права собственности на первую квартиру – 10%.
Подобные финансово-правовые схемы действуют в Германии, Франции, Великобритании, Испании. Именно на основе законодательства перечисленных стран сформулирована поправка к российскому ФЗ-214.
Но и здесь присутствуют риски: пока деньги на эскроу-счетах, у дольщиков есть гарантии, что они получат обратно 100% внесенных средств в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию. Если же часть средств будет переведена застройщику, то покупатели при расторжении ДДУ вряд-ли смогут получить назад всю сумму.
То есть, при банкротстве застройщика им придется ждать, например, пока недостроенный объект будет перепродан или передан другой организации.
Напоследок отметим, что правительство РФ продлило сроки определения готовности объектов до 1 октября 2019 года, что дало застройщикам возможность ускорить темпы строительства и освободить текущие проекты от участия в новой схеме взаиморасчетов.
Благодаря такой отсрочке девелоперы успевают подготовить нужные документы, и спокойно перейти на оптимальный режим работы.
Это, в свою очередь, позволяет предположить, что в ближайшее время цены поменяются незначительно (по крайней мере на те объекты, степень готовности которых достиг более 30%).
Резюме
Многие потенциальные покупатели утверждают, что они готовы к росту цен, так как понимают, что за надежность нужно доплачивать. Но и тут мнения разделились на две противоположных крайности:
- согласно предварительным неофициальным опросам, около 80% дольщиков уже готовы платить больше;
- все еще остается часть людей, предпочитающих не торопиться с выводами, и воздержаться от покупки в режиме «сейчас».
А что получится на самом деле, и как в итоге отреагирует рынок, можно будет делать выводы не раньше, чем во второй половине 2020 года. Что-ж, как говорит известная народная пословица: «поживем-увидим»…