Какие бы усилия люди ни прикладывали, проверяя недвижимость перед покупкой, все равно остается большая вероятность ее потерять. В первую очередь это относится к ситуациям с банкротством продавцов. Рядовому покупателю, не обладающему достаточным опытом работы на рынке недвижимости, увидеть признаки потенциальной опасности не под силу. Попробуем разобраться вместе.
Банкротом в один миг не становятся. bankrotbook.ru
Не мы такие, жизнь такая
Единственное, что приходит в голову обычному человеку перед покупкой недвижимости в связи с несостоятельностью продавца, – это проверить его по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Не найдя там никаких записей о собственнике, покупатель обычно успокаивается. И бывают такие случаи, когда через некоторое время он все-таки теряет купленное жилье.
А все потому, что Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность признания сделки незаконной задолго до признания должника банкротом. И срок в таких случаях исчисляется годами, предшествующими сделке.
Например, суд может признать недействительной продажу недвижимости за год до подачи должником заявления о признании его банкротом, если посчитает, что стоимость объекта была ниже рыночной. Получается, купили вы квартиру подешевке. А продавец быстро прокутил все деньги. Потом влез в долги и меньше чем через год после сделки объявил себя банкротом. И поэтому квартиру у вас отберут.
Еще более «веселая» ситуация складывается, если суд решит, что покупатель знал или мог догадываться о коварных намерениях будущего должника. В этом случае будут признаны недействительными сделки, совершенные за три (!) года до подачи продавцом заявления о банкротстве.
Причем вы можете купить недвижимость у порядочного гражданина. Который, в свою очередь, купил ее у потенциального банкрота. Или такая цепочка может быть еще больше. Но все эти сделки будут признаны судом недействительными, а недвижимость подлежит изъятию в пользу кредиторов. И тогда вам придется изрядно попотеть, доказывая свою добросовестность.
Ищем признаки банкротства
Что можно сделать, чтобы избежать подобного развития событий?
Во-первых, никогда – запомните,никогда! – не занижайте стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Широко распространенная практика встречных расписок в случае возможного банкротства продавца не поможет вам вернуть незафиксированную договором разницу.
С решением суда не поспоришь. userapi.com
Тут и основную то сумму получить обратно будет проблематично, когда человек банкрот. Но, по крайней мере, сделка не будет выглядеть для суда подозрительной. И у него не будет повода применять нормы Закона о банкротстве.
Во-вторых, всегда проверяйте историю продажи приобретаемой недвижимости. Если прежние владельцы избавлялись от нее, едва купив, хорошего не жди. Это явный признак каких-то проблем, которые неизбежно проявятся.
Особенно стоит остерегаться недвижимости, которая была за последние год-два оформлена на родственников или друзей продавца. Тем более, если он продолжает в ней жить. Это почти всегда означает, что он знает о надвигающемся банкротстве и пытается вывести свои активы из-под удара.
В-третьих, тщательно проверяйте продавца на наличие исполнительных производств и участию в судебных делах. Обычно банкротом за один день не становятся. Этому предшествуют годы беспорядочной финансовой деятельности, которая всегда на виду.
Даже если все имеющиеся исполнительные и судебные дела погашены, то их количество, периодичность появления и суммы долга расскажут о многом. Кроме того, в последнее время из-за пандемии информация на сайтах приставов и судов обновляется с опозданием. Неприятные сюрпризы могут появиться уже после сделки.
Будет нелишним запросить кредитную историю продавца (ее дадут вам в банке с его согласия). И если в последнее время он задерживает платежи по кредитам, а также недавно сменил свое место жительства, стоит отказаться от покупки немедленно. Это как раз те условия, которые позволят суду впоследствии признать сделку недействительной.
К сожалению, не существует никаких законных методов, позволяющих избежать потенциального риска потери недвижимости в случае банкротства бывшего собственника. Даже титульное страхование не спасет. И покупка через ипотеку тоже. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест.
- В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
- Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
- Квартира «со скидкой». Купила квартиру у «наследника» и осталась на улице
- Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Какие риски при покупке квартиры с торгов после банкротства ?! – Правовед Плюс
18.11.2020
Во время кризиса можно выгодно приобрести жилье по сниженным ценам. Например, выбрать квартиру с торгов после банкротства. Такая недвижимость стоит на порядок дешевле обычных вариантов, но есть риск столкнуться с проблемами о которых мы поговорим чуть ниже.
В чем кроется суть аукциона по банкротству ?!
Первоначально это торги, на которых на продажу выставляются объекты недвижимости. Это может быть дом, квартира, коттедж, которые принадлежали физическому либо юридическому лицу, проходящему процедуру признания финансовой несостоятельности либо банкротства.
В ходе проведения торгов полученные от продажи квартиры денежные средства по закону должны передаваться в счет погашения долга перед кредитором.
Для заемщика торги вообще крайне невыгодный вариант, но деваться таким гражданам фактически некуда так как надо расплатиться по долговым обязательствам перед кредитором.
Осуществляются торги в три основных шага:
- Этап первичных торгов на повышение. Это значит то, что квартира попадает на торги по своей среднерыночной цене. Если покупателя нет, то тогда цена на данный лот снижается;
- Повторные торги. На этой стадии аукциона цена на объект недвижимого имущества может снижаться на 10-20 процентов;
- Публичные торги. Они считаются третьим и окончательным этапом, когда никто не покупает жилье долгое время. Считается что в этот момент квартиру приобретать выгодно, так как стоимость может снизиться до 30-45 процентов ниже среднерыночной цены.
Продавцом при организации торгов выступают несколько типов лиц.
Обычно это кредитно-финансовые компании, реализующие ликвидное имущество своих должников. Также в аукционе право на участие принимают государственные учреждения или коммерческие предприятия и компании.
Какие квартиры реализовываются ?!
Если обратить внимание на статистику, то можно сказать что абсолютное большинство жилых квартир, реализуемых через торги представляют собой собственность банковских компаний. Тут возможны несколько вариантов. В первую очередь квартира может быть в залоге по кредиту выданному банковской компанией или же быть ипотечной недвижимостью.
Все просто, так как человек либо не платит по долгам и банк пытается взыскать деньги с него доступными способами или же он проходит процедуру банкротства. Среди объектов недвижимого имущества, реализуемого банками можно найти огромное разнообразие квартир.
Еще при помощи торгов продается выморочное жилье. Так называются объекты которые отошли в собственность государственных органов, так как у них нет наследников по завещанию, фактически или по закону.
В этом случае в продаже на торгах чаще всего оказываются квартиры, которые не могут быть использованы
муниципальными государственными органами на социальные нужны (улучшение жилищных условий граждан). Не всегда такая квартира может быть полностью убитой. Иногда продаются таким образом жилые объекты в виде элитных квартир. И они попросту не подходят для социальных нужд из-за своей дорогой стоимости. При этом приобрести на торгах такую квартиру при желании может каждый гражданин.
С какими рисками может столкнуться покупатель квартиры ?!
Конечно многих покупателей привлекают дешевые цены на недвижимость находящуюся на торгах. Но надо понимать, что не все так просто, как кажется на первый взгляд. Риски есть, и они достаточно существенные. Обозначим самые популярные и часто встречаемые риски при покупке квартиры на аукционе.
Судебные разбирательства предыдущих хозяев квартиры
Судебные разбирательства часто могут мешать сделке либо пользованию и распоряжению недавно купленной жилой квартирой.
Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями. Он просто желает возвратить свою квартиру назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи.
Решение суда предугадать невозможно. Оно зависит от множества факторов предугадать которые попросту невозможно.
Долги за коммуналку
В проблемной недвижимости могут быть и годами накопленные долги. С переходом права собственности оплачивать их придется как раз-таки новому хозяину. Причем долги могут достигать не одну сотню тысяч рублей.
Некоторые эксперты по продажам недвижимого имущества полагают, что большинство квартир, реализуемых с таких торгов достаются новым хозяевам с долгами.
Конечно можно попробовать снять с себя ответственность по уплате коммунальных услуг через суд, но любое судебное разбирательство – это трата времени, денег и сил.
Поэтому обязательно надо тщательно изучать все предложения на торгах в том числе и на предмет наличия долгов. Если они не столь критичны, и сделка все равно кажется вам выгодной, то тогда можно купить квартиру и оплатить их после окончательного оформления прав собственности.
Прописаны предыдущие собственники
На государственных торгах в заявке обязательно в соответствии с установленными законодательными нормами обозначается количество лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении. Но узнать об этом нельзя, если квартира продается банком на основании возбужденного исполнительного производства.
В итоге можно получить в придачу вместе с жильем и кучей посторонних людей, прописанных в нем. И самый плохой вариант – это прописанные в объекте жилой недвижимости дети, которых не получится выписать просто так без предоставления жилплощади.
А вот совершеннолетних граждан можно снять с регистрации путем обращения в судебные органы с исковым заявление о признании прекратившим право пользования жилым помещением. И опять же это судебные тяжбы и трата нервов для покупателя.
Кроме того, если недвижимость принадлежала организации, и в ней проживали ее сотрудники по договорам социального найма, их тоже нельзя выселить, не предоставив замену, если жилье используется инвалидами 1 или 2 группы, членами семьи умершего работника, семьями с детьми-инвалидами, пенсионерами по старости.
Предыдущие собственники не согласны с продаже квартиры
Если предыдущие собственники не согласны с продажей недвижимого имущества, то тогда они вполне могут на основании установленных законодательных норм опротестовать данное решение путем обращения в судебные органы с исковым заявлением.
Подобное разбирательство так же займет много сил и времени у обеих сторон и может закончиться не в пользу новых собственников.
Также такой риск, хоть и небольшой, есть для выморочной недвижимости, когда наследники объявляются уже после процедуры продажи жилья.
В завершении надо добавить, что можно купить квартиру в крайне плохом состоянии. Она будет требовать длительного и дорогостоящего ремонта. Это не обычная покупка квартиры, так как провести осмотр перед аукционом нельзя.
То есть вы не можете оценить полностью состояние помещение, которое приобретаете по сниженной цене на торгах.
Также стоит сказать о том, что покупка квартиры на аукционе – это сложная задача и обязательно надо посоветоваться с опытным юристом.
Нужна консультация юриста по недвижимости в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
lightsource/Depositphotos.com
К сожалению, невозможно проверить будущие действия бывшего собственника. Если он наберет кредитов на сумму свыше 500 тысяч рублей и в течение трех месяцев не будет их оплачивать, то суд примет иск о его банкротстве.
Поэтому в течение трех лет с момента продажи квартиры сделка может быть признана недействительной и жилье пойдет в конкурсную массу, где новый собственник станет лишь одним из кредиторов.
В реестр кредиторов новый собственник попадет на общих основаниях и получит деньги от продажи квартиры и другого имущества банкрота пропорционально. Тот факт, что это жилье будет для покупателя единственным, также не поможет в этом вопросе.
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
Как отличить честного продавца квартиры от мошенника?
Что такое «банкротство физлица»?
Если должник не может вернуть долг, в частности не способен вносить регулярные платежи по кредиту, то он имеет право подавать заявку на банкротство.
Банкротиться можно с любой суммой долга, но целесообразно это делать, начиная с суммы, превышающей 250–300 тысяч рублей.
Обязанность банкротиться возникает, когда сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей, а просрочка выплаты долга — свыше трех месяцев.
Процедура банкротства длится около года и стоит от 100 тыс. рублей. Чаще всего юридические компании дают годовую рассрочку по оплате услуг. Банкрот лишается имущества: на торги выставляется недвижимость (кроме единственного жилья), транспорт, предметы роскоши и бизнес.
На время банкротства у должника блокируются все банковские счета и карточки, к тому же нужно отдавать часть зарплаты в конкурсную массу кредиторам. После банкротства запрещено занимать руководящие должности в течение трех лет, открывать ИП в течение пяти лет, а также можно забыть о новых кредитах — их больше никто не даст.
Какая сделка признается недействительной?
Сделка с собственником, которого в течение трех лет после этой сделки суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Однако если продавец купил себе другое жилье, то сделку не оспорят.
Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку
Покупка квартиры без риелтора
Как обезопасить себя?
Можно посоветовать приобретать квартиру в новостройке, тогда этот риск исключается. Также уменьшается риск при покупке квартиры в ипотеку: банк проверяет продавца и при его плохой репутации кредит не одобрит. Но вообще надо смотреть на личность того, кто продает жилье: солидный человек, занимающий хорошую должность, вряд ли наберет кредитов и обанкротится.
Есть еще вариант: может помочь титульное страхование, то есть страхование от потери права собственности. Однако здесь надо изучать правила, выяснять, считается ли банкротство страховым случаем. И важный момент: страховая компания откажет в выплате, если будет доказано мошенничество.
Как проверить, проходит ли продавец процедуру банкротства в момент сделки?
Информация о банкротстве публичная — она представлена в открытом доступе на сайте ЕФРСБ и в картотеке арбитражных дел. Также юристы проверяют базу судебных приставов по исполнительным производствам.
Следует понимать, что любые сделки продавца, находящегося в процессе банкротства, незаконны, если не получено согласие финансового управляющего. В последнем случае сделки возможны, если затем деньги поступают в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов. При отсутствии согласия финансового управляющего процедура будет оспорена.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
- 3 мошеннические схемы на вторичке
- 20 статей о том, как купить вторичную квартиру
- Цены на вторичное жилье в России: итоги 2018 года
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Когда могут отменить сделку при банкротстве продавца
Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.
Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году.
С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее.
Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.
Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.
Марина
Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.
Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.
Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.
- Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.
- Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.
- Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.
Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.
Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе.
Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить.
Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.
Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.
Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.
Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.
Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.
Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.
- Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.
- Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
- Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.
Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.
То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.
Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры.
Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей.
Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.
Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.
А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.
Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.
Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.
Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.
Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Сделки с жильем: не нарвитесь на банкрота
Подавляющее большинство граждан безразлично относятся к банкротству своих соседей, потому что это, на первый взгляд, не касается ни их лично, ни их имущества. Единственная эмоция, на которую могут рассчитывать банкроты от непричастных к этому делу лиц – сочувствие. Ну, или злорадство – все зависит от личности банкрота.
На самом же деле банкротство затронет не только самих должников, но и всех прочих граждан, которым “посчастливилось” иметь с ними какие-либо финансовые отношения. Уже сейчас многие эксперты бьют тревогу, утверждая, что новый закон приведет к всплеску исковых заявлений об оспаривании сделок, совершенных банкротом.
Сама процедура банкротства налагает на правоспособность граждан неизгладимый отпечаток.
В некотором смысле они теряют самостоятельность, а все их действия доскональным образом проверяются на предмет соответствия интересам кредиторов.
Это проявляется, например, в том, что в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать крупные сделки (более 50 тыс. рублей) только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего.
Все сделки, совершенные гражданином лично, без участия финансового управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все они признаются недействительными, а требования кредиторов по таким сделкам не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.
Но не это самое страшное – вряд ли кто-то отважится заключать крупные сделки с человеком, в отношении которого открыто дело о банкротстве. Самое неприятное заключается в том, что оспорены и признаны недействительными могут быть и сделки, заключенные задолго до банкротства.
Дело в том, что все сделки, совершенные гражданином как в стадии банкротства, так и непосредственно перед ним, считаются подозрительными и причиняющими ущерб кредиторам.
Так, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
В том числе и в случае, если цена этой сделки отличается от рыночной цены.
Сделка, совершенная должником в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом считается сделкой, совершенной в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Она может быть признана арбитражным судом недействительной. Что характерно, доказать свою непричастность к “афере” покупателям будет крайне сложно.
Уже изначально предполагается, что другая сторона знала об об ущемлении интересов кредиторов и неплатежеспособности продавца имущества.
Наиболее драматичными в этом плане станут случаи оспаривания сделок с недвижимостью. Для наглядности — молодая семья решает улучшить свои жилищные условия и приобрести для себя и своих детей более просторную и благоустроенную квартиру.
Продают они свою “однушку”, берут в банках несколько кредитов, занимают недостающие деньги у друзей и приобретают, наконец, у знакомого “трешку”. Затем они делают в ней ремонт, перевозят туда свои вещи и начинают там жить.
По прошествии какого-то времени выясняется, что продавец был признан банкротом и теперь кредиторы заявляют свои требования на злосчастную квартиру. В результате семья попросту лишится своего нового жилья и останется на улице с непогашенными банковскими кредитами на руках.
Согласитесь, в подобной ситуации мало приятного – здесь не только разрушаются гражданско-правовые устои, но и страдают ни в чем неповинные покупатели.
Между тем, новый закон о банкротстве в силу содержащихся в нем недоработок и противоречий создает все необходимые условия, чтобы подобные истории стали для россиян обыденностью. О просчетах и слабых сторонах закона Клерк.
Ру рассказал руководитель «Центра долговой безопасности» Иван Роженцов.
«Закон о банкротстве физических лиц может привести к валу исков об оспаривании сделок. И многие финансовые институты об этом знают. Так, на момент заключения ипотечной сделки человек никогда не скажет со 100% уверенностью, сможет ли он обслуживать свой кредит. Потом могут начаться серьезные проблемы. Допустим, через год после получения ипотеки человек попадает в сложную ситуацию и не может его обслуживать. Банк подает на банкротство должника и начинает разворачивать все сделки с активами за последние 3 года. В этом случае человек, купивший, скажем, старую квартиру должника 2 года назад, тоже попадает в этот 3-х летний срок. Это притом, что на момент получения ипотечного кредита никакой угрозы еще не существовало. В итоге страдают все, кроме банка. И на сегодняшний день многие эксперты хором говорят о сырости закона. Я лично знаю людей, которые видели стопку бумаг высотой в 30 см – поправки к этому закону. Они, по идее, должны ответить на многие вопросы. Потому что не было учтено просто безумное количество ситуаций», — отмечает Роженцов.
Однако, оспаривание сделок – только часть одной большой проблемы. Банкротство физических лиц также может спровоцировать появление новых схем мошенничества с жильем. Это касается, в первую очередь, сделок купли-продажи недвижимости, в которых указана заниженная цена.
Как рассказала Клерк.
Ру партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева, сейчас стороны, желая уйти от налогообложения или сократить налоговое бремя, часто пишут в договоре вымышленную низкую стоимость, хотя в действительности покупатель отдает продавцу действительную стоимость недвижимости. Это грозит покупателям рядом негативных последствий, поскольку данной практикой могут воспользоваться нечистые на руку продавцы.
“Очевидно, что в рамках дела о банкротстве такие сделки будут оспорены как подозрительные, то есть совершенные при неравноценном встречном предоставлении. Все, что было передано, то есть в данном случае недвижимость, будет подлежать возврату в конкурсную массу. Покупатель же получит копейки. Как себя обезопасить? Необходимо указывать в договоре действительную стоимость или хотя бы брать расписку о получении денег”, — поясняет Расторгуева.
Иными словами, люди, совершающие сделки с недвижимостью сейчас в значительной степени рискуют. Таким положением вещей могут воспользоваться недобросовестные граждане — продавцы квартир, которые будут искусственно создавать ситуацию банкротства и пытаться “относительно законно” заработать на таких сделках. В частности, указывая в договорах заниженную стоимость продаваемых квартир и домов.
В связи с этим старший преподаватель Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, член Московской областной коллегии адвокатов Евгений Шмидт рекомендует как можно более тщательно проверять личность и платежеспособность контрагентов по таким сделкам. По его словам, проверка может быть осуществлена как через службу судебных приставов, так и через банки, где о неплатежеспособности продавцов жилья скажут кредитные истории.
“Сделку признают недействительной, если продавец на момент ее совершения будет обладать признаками банкротства. Отсюда нелишним с лица, которое продает квартиру, будет запросить справку из бюро кредитных историй. Справка может рассказать о том, что на продавца не ведется никаких кредитных записей, или записи есть, но они позитивные. Также дополнительной гарантией могут быть документы об отсутствии исполнительных производств, полученные через электронные базы или путем запроса. На мой взгляд, такие методы надо применять, и действительно, бояться надо, поскольку эти явления будут нарастать», — прогнозирует Евгений Шмидт.
Разумеется, проверки продавцов и обращения за разного рода справками принесут покупателям новую головную боль и дополнительные расходы времени и средств. Однако, следует понимать, что и риски здесь очень серьезные.
И если это имущество будет изъято, то у покупателя не возникнет реституции, и он встанет в очередь аналогичных кредиторов к данному должнику. Это будет означать фактически потерю средств.
Поэтому повышенную бдительность и расторопность гражданам следует проявить еще задолго до подписания каких-либо договоров.
Банкротство продавца — Спик
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги.
С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились.
Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.
Какие риски есть у покупателя?
Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.
Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:
- Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
- Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
- И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.
К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно. В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.
Даже если прошло 3 года с даты покупки, а продавец признан банкротом,
Квартира возвращается в конкурсную массу,
но продавец не может вернуть деньги
Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:
- Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.
Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.
- Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.
То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:
- Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
- Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.
Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.
Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?
При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):
- Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
- Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
- Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
- Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)
Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.
Помните!
Чем более заманчивое предложение, а продавец проявляет чрезмерную торопливость,
тем выше риск финансовых потерь
Заманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.
Как проверить продавца квартиры на банкротство?
Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:
- Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
- Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется
наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;
- Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
- Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.
В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
сопровождение сделок «под ключ»
материальная ответственность за Ваше благополучие
Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?
Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:
- Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
- При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
- Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.
Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:
- Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
- У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
- Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.
То есть, лишиться приобретенного жилья реально.
Как вернуть деньги с банкрота?
Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет. Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.
На практике происходит иначе: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства. В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно и т.п. Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери.
Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования. В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.
Стоимость договора со страховщиком – 0,5-1% от стоимости недвижимости. Например, если стоимость покупки 3 млн. рублей, то придется уплатить 15-30 т.р.
Но сама компания идет на заключение такого договора только после тщательной проверки самой квартиры и ее собственников.
Обнаружив сомнительные операции или обстоятельства, страховщик существенно поднимет стоимость страхования титула или откажется от него вовсе.
Другой нюанс – возмещение трудно получить. В договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, чтобы доказать в суде именно это обстоятельство.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
Спик тщательно проверяет квартиру и продавца
и несет за свою работу материальную ответственность
- Подводя итог, можно прийти к следующему выводу:
- При покупке квартир необходимо тщательно проверять ее историю перехода прав собственности, с подозрением относится к любым «выгодным» предложениям.
- Кроме того, нужно прибегать к помощи юристов по недвижимости, которые проверят сделку на чистоту, дадут рекомендации в каждом конкретном случае, выполнение которых снизит риски финансовых потерь.
- Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости
- Какие документы нужны для продажи недвижимости
- Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи
- Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
- Аккредитив по сделкам с недвижимостью
- Внимание!