Банки, прекращавшие выдачу ипотеки, возобновили кредитование

ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
Авторы: Татьяна Гладышева, Светлана Волохина

Российские банки продолжают выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%. В I квартале 2018 года на них пришлось 44% всех оформленных суд, следует из данных Центробанка, с которыми ознакомились «Известия». Такие кредиты несут в себе повышенный риск: на фоне снижения процентных ставок и роста реальных зарплат погашать их легче, но в случае кризиса могут начаться массовые неплатежи. С 1 января ЦБ ввел повышенные коэффициенты риска по таким ссудам: кредитным организациям приходится создавать по ним дополнительные резервы. Но, как отмечают эксперты, у крупных банков есть избыточный капитал, а вот маленьким и средним кредитным организациям все-таки придется отказаться от выдачи подобных займов.

В I квартале 44% всех новых ипотечных кредитов были выданы с первоначальным взносом менее 20%. Такие займы потенциально более рискованные. ЦБ отметил тенденцию еще в прошлом году: на начало года доля таких кредитов в общем объеме выдач составляла 14%, к концу года она достигла уже 42,4%.

Регулятор с 1 января ввел повышенные риск-коэффициенты для таких ссуд: при первом взносе до 10% коэффициент «риск-вес» вырос со 150% до 300%, а для ссуд с первым взносом от 10% до 20% — со 100% до 150%. Так ЦБ пытался избежать накопления рисков, но по итогам I квартала тенденция сохранилась.

Снижение ставок и рост реальных доходов населения позволяет банкам вести себя рискованно, а действий ЦБ недостаточно, чтобы охладить рынок, считает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

Реакция банков на принятые ЦБ меры была не слишком значительной, отметила ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Регулятор опасается роста ипотечного рынка за счет выдачи кредитов с небольшим первым взносом и накопления дефолтных долгов на балансах банков в случае реализации негативного сценария в ближайшие 2–3 года, пояснила она.

Самая рискованная ипотека — с первым взносом до 10%, отметили в аналитическом центре «Дом.РФ». Но ее доля в общем объеме выдач, по оценкам экспертов, не превышает 1%. Наиболее распространенный маленький взнос составляет 15%, а такие кредиты не относятся к высокорисковым с точки зрения вероятности дефолта, подчеркнули в «Дом.РФ».

Банк России рассчитывает, что принятые меры дадут эффект во II квартале: большая часть выданных в I квартале ссуд, вероятно, была одобрена еще в 2017 году, следует из документов регулятора.

Доля ипотеки с незначительным первым взносом будет снижаться: введенные ЦБ меры повлияют на малые и средние банки, у которых нет избытка капитала для выполнения требований регулятора, полагают в «Дом.

РФ».

Ипотечные жилищные кредиты с небольшим первым взносом опасны не только для банков, но и для заемщиков, напомнили в «Дом.РФ».

Такие ссуды кажутся доступнее, но ипотечный платеж по ним будет выше, и долговая нагрузка на домохозяйство будет гораздо более значительной, пояснили эксперты.

По данным ЦБ, средневзвешенный PTI (payment to income или отношение размера платежа к доходу) составляет 46%, что соответствует уровню 2015–2016 годов. Долговая нагрузка не выросла из-за снижения ставок в экономике и возможности рефинансирования старого кредита по новой ставке.

Оформляя ссуду с низким первоначальным взносом, заемщик берет на себя повышенный риск, подчеркнули в «Дом.РФ». Пока ЦБ проявляет осторожность, поскольку доля жилищных кредитов в активах российских банков относительно невелика, считает Тимур Нигаматуллин.

Кроме того, есть риск деградации рынка ипотеки по докризисному сценарию, когда граждане брали потребительские кредиты на первый взнос на жилье, напомнил он.

По данным на начало года, объем ипотечной задолженности к ВВП России составил 5,6%, в то время как в большинстве развитых стран он составляет 40–70%, отметила Екатерина Щурихина.

Ипотечные кредиты привлекательны для банков по двум причинам: платежная дисциплина по таким кредитам выше, а сама ссуда обеспечена купленной на нее недвижимостью, то есть ликвидным активом. Тем не менее, именно массовые неплатежи стали причиной ипотечного кризиса в США в 2007 году, который привел к банкротству одного из крупнейших банков — Lehman Brothers.

Едем в село без ипотеки: у банков закончились деньги на дешёвые кредиты

В России остановилась выдача одной из самых дешёвых ипотек – под 3% годовых. Для привлечения клиентов кредиторы снижали ставки ещё – до 0,1-2,7%. Но правительство выдало лимитированный объём денег на программу, а покупателей оказалось слишком много. В итоге дома по выгодной ставке расхватали по принципу «кто успел, тот и съел».

Деньги кончились, клиенты остались

Крупные банки больше не оформляют сельскую ипотеку под 3% годовых. Об этом пишет «Коммерсант», ссылаясь на Сбербанк, Россельхозбанк и других участников программы.

Сельская ипотека не выдержала популярности. socialinform.ru.

Проблема оказалась острой: некоторые клиенты подали заявку на сельскую ипотеку в марте, получили одобрение, а деньги – нет. В начале апреля заявители узнали, что власти прекратили финансирование программы. Субсидии на сельскую ипотеку из федерального бюджета закончились.

Сервис Сбербанка «ДомКлик» предупреждает клиентов, что заявки на льготную программу пока не принимают. Банки РНКБ и «Центр-Инвест» тоже приостановили работу с сельской ипотекой.

Условия сельской ипотеки

Это программа с государственным субсидированием на покупку вторичного и первичного жилья в сельской местности. По ипотеке берут как частные дома и средства на строительство, так и квартиры. Главное условие – жильё должно располагаться на сельской территории с населением не больше 30 тыс. человек. Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург не участвуют.

Сумма ипотеки – до 3 млн рублей, но есть населённые пункты, где выдают кредит до 5 млн рублей. В программе участвуют 11 российских банков.

Мы ждём перемен финансирования

Лимиты сельской ипотеки заканчиваются не в первый раз. В мае 2020 годовой объём средств в Сбербанке разобрали за несколько часов. Дома, которые попадают под действие программы, часто находятся между городом и пригородом.

Поэтому на их покупку огромный спрос. Правда, изначально программу разрабатывали для других целей: остановить отток населения из села в город.

А вышло немного наоборот — люди продолжают покупать квартиры в новостройках, которые находятся на границах между городом и сельской местностью.

Сейчас в банках находится 307,4 тыс. заявок на сумму 652 млрд рублей, сообщает Минсельхоз. Из них кредиты на сумму 130,5 млрд рублей получили 68,7 тыс. семей. Больше всего кредитов взяли в Башкортостане — 2 404, на втором месте — Ленинградская область с 1 370. Далее идут Новосибирская область (1 955), Удмуртия (1 816) и Татарстан (1 659).

Банки ждут восстановления финансирования. udmapk.ru.

Банки ожидают нового притока субсидий из бюджета. Но никто точно не знает, когда это случится. В 2021 было выделено 5,3 млрд рублей, из которых 1,2 млрд рублей – из резервного фонда правительства. Практически в 5 раз больше, чем в 2020. Тогда выделили 1,5 млрд рублей.

Быстрая «раздача» сельской ипотеки подтверждает факт: проблема дефицита характерна для всех льготных программ. Не хватает либо денег, либо жилья.

Например, из-за ипотеки под 6,5% в некоторых регионах закончились подходящие квартиры. В ОНФ считают, что виноваты неверные экономические расчёты.

Власти недооценивают, насколько людям требуется недвижимость по низким процентным ставкам.

Правда и мифы о деньгах в Telegram

Ряд банков заявил об исчерпании лимита по сельской ипотеке

Несколько российских банков, среди которых Российский национальный коммерческий банк (РНКБ), Сбербанк, Россельхозбанк (РСХБ) и «Центр-Инвест», прекратили выдачу кредитов по программе сельской ипотеки под 3% годовых.
«В настоящее время РНКБ одобрил заявки на оформление ипотечных кредитов по данной программе на сумму, полностью покрывающую выделенный банку лимит, в связи с чем прием заявок по данной программе приостановлен», — рассказали «Известиям» в РНКБ.
В банке отметили активный спрос на льготную программу «Сельская ипотека».
На сайте сервиса Сбербанка «Домклик» указано, что прием заявок на ипотеку по данной программе завершен.
В Россельхозбанке рассказали «Известиям», что на текущую дату исчерпали выделенный из федерального бюджета объем субсидий, который позволяет выдавать льготную сельскую ипотеку.
«Это связано с высокой востребованностью программы, по состоянию на 1 апреля объем кредитования составил около 97 млрд рублей», — сказали в кредитной организации.

Банк предложил правительству России расширить объемы программы. В финансовой организации надеются, что «в самое ближайшее время она получит дополнительное финансирование» и будет продлена.

Сейчас в РСХБ продолжают принимать заявки на выдачу льготной сельской ипотеки. Когда государство выделит субсидии на нее, выдачу кредитов по этой программе возобновят.

«В настоящее время, чтобы клиенты не теряли время, банк предлагает оформить другие ипотечные продукты. При выделении дополнительного субсидирования клиенты, взявшие такие кредиты, смогут подать заявку на рефинансирование займа по льготной программе», — заключили в кредитной организации.

Банк «Центр-Инвест» может задерживать оформление сельской ипотеки из-за «ожидания банком дополнительного лимита субсидирования на 2021 год» от Минсельхоза, сообщает газета «Коммерсант».

При этом в пресс-релизе финансовой организации, поступившем «Известиям», указано, что с 1 апреля банк возобновляет прием заявок на кредит в рамках программы «Сельская ипотека», и будет принимать их до 1 мая этого года.

В Минсельхозе изданию подтвердили, что из-за «крайне высокого спроса» на эту программу лимит в некоторых банках «был исчерпан».

На программу 2021 года и на обслуживание прошлогодних кредитов было выделено 5,3 млрд рублей, в том числе дополнительные 1,2 млрд рублей из резервного фонда правительства. В Минсельхозе рассказали, что постоянно добиваются увеличения финансирования программы, но не уточнили, когда банки получат на нее средства.

В России льготная ипотека для сельской местности официально действует с 2020 по 2025 год. Исключения составляют Москва и Подмосковье, а также Санкт-Петербург.

Президент России Владимир Путин 15 февраля поручил кабмину совместно с Центробанком представить предложения по реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев в том числе возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми. Ответственными за исполнение поручения назначили премьер-министра Михаила Мишустина и главу ЦБ Эльвиру Набиуллину.

Жить стало лучше, жить стало невселее

Как стало известно “Ъ”, крупнейшие банки, в том числе Сбербанк и Россельхозбанк (РСХБ), перестали выдавать кредиты по программе сельской ипотеки под 3% годовых. Проблема в исчерпании выделенных на программу лимитов, что подтверждают в профильных министерствах.

Банкиры и чиновники обещают приложить усилия для скорейшего возобновления программы, но ориентиров по срокам дать не могут. Эксперты наблюдают несоразмерность лимитов и спроса во всех льготных госпрограммах, отмечая несбалансированность исходных расчетов.

В Минфине уже задумались об изменении условий выдачи сельской ипотеки.

Клиентка РСХБ, получив в марте одобрение на сельскую ипотеку, в апреле узнала от банка о прекращении финансирования программы и написала об этом в профильном чате. По словам клиентки, 29 марта одобрили объект, отправив его на рассмотрение в Минсельхоз, а через несколько дней сотрудник банка сообщила, что финансирование приостановлено.

В РСХБ объяснили ситуацию тем, что выделенный из федерального бюджета объем субсидий исчерпан.

Приостановили выдачу таких кредитов и другие банки. На сайте «Домклик» (сервис Сбербанка) посетителей предупреждают, что прием заявок завершен также со ссылкой на исчерпание лимита. В самом Сбербанке не ответили на запрос “Ъ”.

В РНКБ, работающем в Крыму, “Ъ” сообщили, что на текущий момент одобрены заявки на сумму, «полностью покрывающую выделенный банку лимит». Поэтому «прием заявок по данной программе приостановлен». На сайте банка «Центр-Инвест» клиентов предупреждают, что оформление кредита «может задерживаться ввиду ожидания банком дополнительного лимита субсидирования на 2021 год» от Минсельхоза.

В РСХБ рассчитывают, что в ближайшее время программа получит дополнительное финансирование и продолжится. Банк, говорят там, вынес на уровень правительства «свои предложения и аргументы в пользу расширения объемов программы».

Программа сельской ипотеки предусматривает предоставление кредита на покупку жилья (первичного и вторичного) на селе под ставку от 0,1% до 3% годовых. Программа запущена с начала 2020 году и действует до 2025 года. Кредиты выдаются только на жилье, расположенное в пределах сельских территорий с населением не более 30 тыс.

человек (кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга). Максимальная сумма кредита — до 3 млн руб., на ряде территорий — до 5 млн руб. Всего в России предоставлять такие кредиты уполномочены 11 банков. По программе за счет госсредств банкам возмещают недополученные доходы по выданным кредитам в размере 100% ключевой ставки ЦБ.

В 2020 году на это было выделено 1,5 млрд руб.

С момента реализации сельской ипотеки спрос на нее постоянно рос. По данным Минсельхоза, к настоящему времени в банки подано 307,4 тыс. заявок на 652 млрд руб., из которых было выданы кредиты 68,7 тыс. семей на 130,5 млрд руб.

За время реализации программы «Сельская ипотека» из федерального бюджета по ней выплачено субсидий на общую сумму 1,2 млрд руб., уточнили “Ъ” в Минфине. На следующие годы объемы финансового обеспечения чуть шире, отмечают в министерстве: 2021 год — 4,1 млрд руб., 2022 год — 8,1 млрд руб.

, 2023 год — 11,8 млрд руб. На другие вопросы в Минфине “Ъ” не ответили.

В Минсельхозе подтвердили “Ъ”, что «с учетом крайне высокого спроса на сельскую ипотеку лимит в ряде банков был исчерпан». В министерстве указали, что на 2021 год на программу выделено 5,3 млрд руб. с учетом дополнительных 1,2 млрд руб.

из резервного фонда правительства. «Предусмотренный объем финансирования также обеспечивает обслуживание кредитов, выданных в 2020 году»,— уточнили в министерстве.

Там отметили, что постоянно ведут работу по увеличению финансирования программы, но не смогли уточнить, когда средства поступят в банки.

Поскольку вопрос выделения денег относится к компетенции правительства, срок ожидания выделения дополнительного финансирования может затянуться и занять больше месяца, полагает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

Проблема, по его мнению, в механизме расчета лимитов и недостатках управления программой.

Низкая ставка предполагает большую компенсацию, поясняет господин Гордейко.

Кроме того, отмечает он, использование программы возможно для приобретения городскими жителями недвижимости в сельской местности, которая зачастую находится на границе пригородного жилья, спрос на которое вырос.

В конце марта замдиректора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев говорил, что там хотят изменить механизм сельской ипотеки, чтобы предотвратить быстрое исчерпание лимитов.

Проблема несоразмерности лимитов клиентскому спросу присутствует во всех государственных льготных программах, говорит “Ъ” руководитель проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» Евгения Лазарева.

Она добавляет, что при определении лимитов могут проводиться «не самые верные экономические расчеты». Между тем задержки оборачиваются проблемами для клиентов.

Им приходится либо идти в другой банк, где еще не исчерпался лимит, либо ждать с риском потери возможности купить выбранный объект, а также средств, потраченных на оформление документов на него.

Ольга Шерункова

Сельская ипотека под 3% годовых: скрытые риски и опасности для заемщика

Нельзя отрицать, что на фоне текущих ставок по банковским кредитам возможность взять льготную ипотеку всего под 3% годовых выглядит весьма заманчиво.
Поэтому многих воодушевила новость о том, что с этого года можно стать обладателем собственного жилья на выгодных условиях благодаря госпрограмме «Сельская ипотека».
Но прежде чем получать кредит, стоит обратить внимание на те подводные камни, которые кроются в этой программе.

1. Ипотека ограничена строгими рамками

Льготная программа распространяется только на сельские территории и агломерации, которые входят в перечень, утвержденный региональными властями.

Это сельские населенные пункты, рабочие поселки, а также малые города с численностью населения до 30 тысяч человек. На территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области программа не действует.

Республики Крым в ряду исключений нет, однако взять там льготную ипотеку практически невозможно, т. к. в настоящее время там нет отделений банков, которые участвуют в этой программе.

На данный момент в их число входят Сбербанк, Россельхозбанк, «Центр-Инвест» банк, банк «Левобережный» и некоторые другие. Но при оформлении заявки на их сайтах невозможно выбрать Крымский регион — судя по всему, они с ним не работают.

Далее, сумма ипотечного кредита. Общий лимит суммы заемных средств составляет 3 млн рублей. И только для Ленинградской области и территорий Дальневосточного федерального округа сделано исключение — там можно взять до 5 млн рублей в кредит.

Разумеется, при таких ограничениях вряд ли удастся приобрести комфортный дом на черноморском побережье, на что многие как раз и рассчитывали.
Но с препятствиями сталкиваются и те, кто укладываются во все рамки (и по сумме, и по территории).
Помимо того, что кредит должен одобрить банк (проводится проверка платежеспособности), нужно получить одобрение субсидии от Минсельхоза (а это возможно, если лимит государственного финансирования программы на текущий год еще не исчерпан).

В последнее время люди начали получать отказы из-за того, что объем субсидий, выделенных на их регион, уже закончился (т. е. уже было выдано определенное количество льготных кредитов, запланированное на этот год).

Поступит ли дополнительное финансирование на текущий год, пока неизвестно.

2. Обещанные 3% годовых могут вырасти в несколько раз

Государство субсидирует большую часть процентов по сельской ипотеке — в размере ключевой ставки Центробанка. Однако заемщик рискует остаться без обещанной поддержки государства, если он нарушит условия выданного кредита.

Сюда относится нецелевое использование средств (например, полученные средства были размещены на депозите) или просрочка выплаты кредита (если заемщик не соблюдает график платежей).

Но что самое неприятное, даже абсолютно добросовестный заемщик может неожиданно столкнуться с резким ростом процентной ставки.

Дело в том, что «Сельская ипотека» является частью госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий», а утвержденный срок ее реализации составляет пока только 5 лет (до 2025 г.).

Пока неизвестно, будет ли эта программа продлеваться в дальнейшем. Тогда как кредиты по «Сельской ипотеке» выдаются сейчас на срок до 25 лет.

А в случае прекращения государственного субсидирования банк имеет полное право повысить процентную ставку по кредиту на ключевую ставку ЦБ РФ.

Сейчас она составляет 5,5%, но не стоит забывать, что она может значительно вырасти. Например, в декабре 2014 года ставка поднялась до 17%!

Это значит, что к текущим 3% может добавиться еще ставка ЦБ — и полученную сумму процентов заемщику придется платить банку самостоятельно.
Учитывая недавнюю историю изменений ключевой ставки, 3% сельской ипотеки при неблагоприятной экономической ситуации в стране могут обернуться и 20% годовых.
Поэтому, прежде чем обращаться за «Сельской ипотекой», нужно внимательно оценить все возможные риски.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: основания и особенности | Ипотека онлайн

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и вернуть деньги? Кто выступает инициатором процедуры? В каких ситуациях банк потребует вернуть всю сумму, включая начисленные проценты? Может ли заемщик выступать инициатором расторжения и рассчитывать на возврат своих средств? Ответы — в данной статье.

Причины расторжения

Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более.

За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну.

У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.

В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.

Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.

Основания расторжения по инициативе банка

Может ли банк расторгнуть договор ипотеки? Да. Процесс регулируется ст. 450-453 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ кредиторы требуют досрочного расторжения контракта, если вторая сторона существенным образом нарушает его положения, например:

установлено нецелевое использование денежных средств. Эта причина относится к маловероятным, но исключать возможность «серых» схем с обналичиванием, покупкой жилья у родственников или взаимосвязанных лиц нельзя;
заемщик при оформлении заявки предоставил заведомо ложную информацию о себе, своих доходах, месте работы. Служба безопасности может выявить, что предоставленные справки и документы подделаны, предприятие-работодатель не существует, либо заемщик там никогда не работал. Банки прописывают в договоре возможность расторжения в случае выявления заведомо недостоверных сведений. Неприятным дополнительным «сюрпризом» может стать уголовное дело по обвинению в мошенничестве;
покупатель без согласия кредитора изменил стоимость жилья, провел перепланировку, перенес трубы, сантехнику и т. д. Сюда же относятся попытки перевести помещение в разряд коммерческих, сдача в аренду без уведомления банка и многое другое. Пока не погашена задолженность, заемщик даже прописывать родственников может только после направления в банк соответствующего заявления;
должник отказывается приобретать или продлевать договор страхования. Если объект покупки будет испорчен или утрачен полностью (пожар, потоп и т. д.), страховая компания не компенсирует убытки.

На практике все причины досрочного расторжения должны быть перечислены в договоре. Для заемщика важно не доверять менеджеру банка на слово при подписании, что контракт стандартный, а внимательно читать все страницы. Если собственных знаний не хватает, текст нужно показать юристу, специализирующемуся на кредитовании. Это поможет избежать множества неприятностей в дальнейшем.

Как расторгнуть договор по инициативе заемщика

Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:

существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;

Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.

одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.

Можно ли расторгнуть ипотеку и вернуть деньги? Если при внимательном прочтении заемщик установит, что отдельные положения противоречат нормативным и законодательным актам, у него появится возможность через суд не только расторгнуть договор, но и не возвращать банку деньги. Особо рассчитывать на такую возможность не приходится. Составлением контрактов в банках занимаются профессионалы экстра-класса, не допускающие грубых ошибок. Их задача — сделать так, чтобы банк в любом случае получал прибыль.

признание заемщика недееспособным. Данный вариант граничит с мошенничеством. В последние годы широкое распространение получила практика, когда один из участников сделки после подписания договора купли-продажи недвижимости сообщает, что страдает психическим заболеванием и не контролировал свои действия, когда подписывал документ.

Важно! Доказать недееспособность можно через суд при наличии соответствующей справки и выписки из медкарты из ПНД. Если будет установлено, что заемщик просто пытается избежать ответственности, его ожидает обвинение по статье УК РФ.

банк не исполняет свои обязательства. Например, в установленные сроки не перечисляет деньги по договору;
рефинансирование. В 2018-2019 годах банки предлагают перекредитовать ранее взятые обязательства. Бонусы — снижение процентной ставки, уменьшение размера ежемесячного платежа, изменение периода кредитования. Как сделать рефинансирование ипотеки, этапы

Если заемщик подписывает соглашение о рефинансировании, ему остается погасить задолженность в «старом» банке и закрыть договор. Далее платежи вносятся в соответствии с новым графиком на другой расчетный счет.

Первый вариант для заемщика более выгоден. Есть возможность продать жилплощадь по рыночной цене и получить еще часть денег на руки после погашения займа. Если реализацией занимается кредитор, клиент в большинстве случаев остается и без денег, и без квартиры. Банк заинтересован только в том, чтобы получить обратно свои средства.

Важно! Банкротство кредитора, отзыв лицензии не равнозначны расторжению договора. Обязательство переходит либо в ведение банка-преемника, либо Агентства по страхованию вкладов и далее перепродается новому собственнику. Платить в любом случае придется.

Соглашение о расторжении договора ипотеки

Если на определенном этапе заемщик приходит к пониманию, что данная конкретная квартира ему не нужна, он не может в дальнейшем исполнять свои обязательства, не стоит искать выход из ситуации, скрываясь от банка. Все тайное становится явным, и уже кредитор может потребовать от должника вернуть всю сумму досрочно.

Расторжение договора ипотеки по соглашению сторон — идеальный вариант для всех. Основных поводов для этого два:

Продажа залогового имущества. Этот вариант уже рассмотрен ранее в данной статье. Важно помнить, что банки такие ситуации на самотек не пускают. Все этапы продажи будут проходить под контролем сотрудников кредитора. Займодавцу нужны гарантии, что вырученные деньги пойдут на погашение задолженности, а не потрачены на иные нужды клиента.
Обязательства переводятся на другое физическое или юридическое лицо. Это возможно, например, при разводе супругов, разделении или слиянии предприятий. В стандартном варианте, если от банка не поступают возражения, оформление документов занимает не более 1-3 дней.

Рекомендуемая статья: Ипотека Россельхозбанка для молодой семьи

Кредитор может предложить и свои варианты. Заемщику остается только внимательно рассматривать их и выбирать наиболее приемлемые для себя. Последнее слово всегда остается за залогодержателем.

Возврат денег после расторжения ипотечного договора

Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.

Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег.

Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов.

Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи.

В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте.

Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.

Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.

Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.

Когда можно расторгнуть договор ипотеки

В нормативных актах нет никаких упоминаний о том, когда можно расторгать кредитные договора. Но есть несколько моментов, заслуживающих внимания:

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком до момента регистрации? Да! Если кредитное соглашение подписано, но деньги еще не перечислены на счет заемщика или не заложены в ячейку, покупатель может в любой момент отказаться от сделки. Достаточно уведомить сотрудников банка. Лучше не ограничиваться разговором, а изложить отказ на бумаге. Один экземпляр заявления с отметкой ответственного лица банка остается у подателя. Все дальнейшие действия по сделке приостанавливаются.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки после регистрации? Если соглашение вступило в законную силу, но заемщик хочет расторгнуть его, ему необходимо написать заявление установленной формы и передать его в банк. Ответ дается в течение 30 дней. Если это не сделано, заемщик имеет право обратиться в суд, приложив к исковому требованию копию заявления в банк.

Если клиент систематически допускает нарушения обязательств, кредитор в любое время может заявить о расторжении контракта.

Он обязан уведомить заемщика об этом и установить срок для возврата суммы в полном объеме с учетом начисленных процентов. Если это не происходит, займодавец обращается в суд.

Для этого достаточно, чтобы просроченная задолженность превысила 5% от общей суммы обязательства.

Как происходит расторжение ипотечного договора

Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.

Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:

основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.

Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:

копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
платежные поручения на оплату;
документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).

Важно! Судья при рассмотрении дела руководствуется действующим законодательством (ФЗ «Об ипотеке», ст. 334 ГК РФ) и положениями договора. Если заявитель считает, что отдельные положения соглашения нарушают его права, это нужно указать и обосновать в заявлении.

Если судья принимает решение расторгнуть договор, квартира подлежит реализации с торгов через электронные торги. На первоначальном этапе проводится оценка. В случае, когда заемщик не согласен с цифрами, обозначенными в отчете, он может их опротестовать. Оплачивать новую процедуру будет он сам.

Изначально квартира выставляется на торги за 80% от оценочной стоимости. Если желающих приобрести не нашлось, цена снижается на 15-30%. Если в итоге квартира продается за сумму, превышающую задолженность, остаток передается заемщику.

Для клиента важно знать не только, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком, но и сколько придется за это заплатить. И здесь возможны нюансы. Некоторые кредиторы непосредственно в контракте прописывают всевозможные пени и штрафы за проведение подобной операции.

Помимо этого заемщик оплатит:

судебные издержки, госпошлину за подачу искового заявления;
услуги юриста;
оценку недвижимости для последующей реализации через торги;
350 рублей в качестве пошлины при аннулировании закладной и исключении сведений о ней из Госреестра;
350 рублей, если в закладную вносятся изменения и дополнения. Такая же сумма оплачивается за корректировку записей в ЕГРН.

Сумма издержек может быть значительна. К тому же банк за весь период, пока договор не расторгнут, будет начислять проценты и пени, если от заемщика не поступают плановые платежи.

Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров

Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.

Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.

В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.

Напоследок

Чтобы вопрос, можно ли расторгнуть ипотеку, интересовал только в теории, не стоит спешить с подписанием договора. Важно оценить свои возможности, внимательно перечитать все положения и пункты. Лучше это делать вместе с грамотным юристом. Он поможет выявить все «подводные камни», чтобы не тратить время на суды в дальнейшем.

Оцените автораПоделитесь в социальных сетях

Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Лимит исчерпан: ряд банков приостановили приём заявок по программе сельской ипотеки

В начале апреля газета «Коммерсант» писала, что крупнейшие банки страны приостановили выдачу кредитов под 3% по программе сельской ипотеки. Причиной этому стало то, что лимиты на программу, которые выделило правительство, исчерпались. Это подтвердили в профильных министерствах. «Крестьянин» решил узнать, как обстоят дела с сельской ипотекой в южных регионах страны.

В ростовских, ставропольских и краснодарских отделениях Сбербанка выдача ипотечных кредитов продолжается только по ранее одобренным заявкам. Сейчас в этих трёх регионах одобрили около трёх тысяч заявок.

Как рассказала Лариса Безделева, зампредседателя Юго-Западного банка, приём новых из-за исчерпанного лимита приостановили по всей стране, но банк обещает, что, как только Минсельхоз увеличит субсидирование, выдача кредитов продолжится.

Процедура получения достаточно стандартна: сначала заявитель обращается в отделение Сбербанка, передаёт необходимые документы по объекту недвижимости банку и затем ждёт согласование от Минсельхоза. В 2020 году в трёх южных регионах потребители оформили около 170 кредитов.

При этом по итогам первого квартала 2021 года эти же отделения сформировали около 1170 договоров на сельскую ипотеку.

Лариса Безделева подчёркивает, что сравнивать показатели за оба года не совсем корректно – из-за временного интервала, который действует программа, и финансирования Минсельхоза, так как в оба года выделили разные суммы.

Краснодарские и ставропольские отделения Россельхозбанка также приостановили приём заявок, но продолжают выдачу кредитов по уже одобренным. Причина та же – исчерпанный на программу объём субсидий из федерального бюджета.

По словам представителей банка, программа высоко востребована – только на 1 апреля по всей России РСХБ выдал кредиты на сумму 97 млрд рублей, 1,5 млрд пришлось на краснодарские отделения (это больше 800 семей) и 1,1 млрд – на ставропольские (646 заёмщиков). Особой популярностью пользуются Динской, Белореченский, Усть-Лабинский, Кущёвский, Тихорецкий районы Кубани и Предгорный, Шпаковский, Кочубеевский районы Ставрополья. Из ростовского отделения «Крестьянин» ответа на свой запрос не получил.

Чуть лучше дела идут у «Центр-инвеста». Банку выделили дополнительный лимит, чтобы реализовать госпрограмму «Комплексное развитие сельских территорий», поэтому приём заявок от граждан, которые мечтают купить дом в сельской местности, продолжили.

По данным банка на 1 апреля 2021 года, за весь срок действия программы в сельской местности поселились больше 838 семей, а общая стоимость их недвижимости составила 1,7 млрд рублей.

За первую неделю апреля «Центр-инвест» получил 227 заявок на кредит, и это максимальный показатель по количеству заявок с момента старта программы, отмечает Николай Парамонов, руководитель управления розничного кредитования банка.

Среди регионов, где работают отделения, большей популярностью программа пользуется у жителей Ростовской области (49% от всех заявок), Краснодарского края (23%) и Нижнего Новгорода (14%).

Напомним, программа сельской ипотеки действует с конца 2019 года и распространяется только на те населённые пункты, где численность жителей не больше 30 тыс.

Эти пункты не должны входить в городские округа, поэтому лучше заранее уточнить перечень территорий на сайте местной администрации. Участвовать в программе можно только один раз.

На центральные города и регион России — Москву, Московскую область и Санкт-Петербург — программа не распространяется.

Подчёркиваем, что жильё должно находиться в сельской местности и иметь все нужные коммуникации: электричество, воду, газ и отопление. Также важно, чтобы оно либо строилось, либо было готовым.

Если жильё ещё не возвели, его можно завершить за счёт денег с кредита, но при условии, что закончить строительство планируется не позже двух лет со дня первого платежа.

Кроме того, с 2021 года гражданам разрешили получать льготную ипотеку и на арендованный земельный участок, если он находится в государственной или муниципальной собственности. При этом договор аренды должен действовать на срок 20 лет.

Общую сумму кредита, которую вам выдадут, — до трёх или до пяти млн рублей, в зависимости от субъекта федерации, где находится жильё (в Ямало-Ненецком округе, например, дают кредиты до 5 млн), а ставка по ипотеке в зависимости от банка составит от 0,1% до 3% годовых.

Так, например, в «Центр-инвесте» продолжают выдачу кредитов по льготной ставке 2,75%. Максимальный срок по ипотеке — 25 лет, а сумма первоначального взноса — минимум 10% от стоимости жилья.

Нововведением 2021 года стало и то, что теперь в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.