На «перегретом» вторичном рынке жилья Московского региона наконец зафиксированы первые признаки «охлаждения».
Предпосылок для дальнейшего подорожания больше нет: цены на готовые квартиры находятся на пиковых значениях, спрос падает, а объем предложения устойчиво растет.
Свой вклад в «заморозку» внес Центробанк — в конце прошлой недели финансовый регулятор сразу на 0,5 процентных пункта увеличил ключевую ставку. В результате чего ипотека на готовое жилье станет дороже, а потенциальный спрос на покупку жилья снизится, уверены эксперты.
Аномальный бум
Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%.
Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.
Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.
Сверхдешевая ипотека привлекла на высоко ликвидный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир, а также консервативных инвесторов, разочарованных низкой доходностью депозитов и валютной нестабильностью. Существенный вклад в разгон цен внесла и программа льготной ипотеки.
Чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Но эффект получился противоположным. Несмотря на субсидирование ипотеки, доступность столичных и подмосковных новых квартир снизилась.
Застройщики решили воспользоваться удобным моментом и переписали ценники в сторону повышения.
Неприятные для потенциальных покупателей ценовые тренды плавно «перекочевали» с первичного рынка на вторичный.
Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в условиях доступной ипотеки растет число потребителей, которые покупают квартиру, образно говоря, на вырост — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем (например, вступления в брак, рождения ребенка и т.п.).
В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье.
«Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка.
В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.
Фактор метро
Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции.
В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».
В конце весны эксперты зафиксировали первые признаки стагнации. В Москве, по расчетам руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость 1 кв.
м на вторичном рынке увеличилась по итогам мая всего на 0,8% — до 260,4 тыс. рублей (+15,7% за год). При этом в Первопрестольной на 6,8 тыс. предложений выросло количество новых объявлений.
«После рекордного роста в прошлом году продавцы осторожнее подходят к индексации цен», — заметил Попов.
Обогнали Бирюлево
Интересные изменения происходили и на присоединенных к Белокаменной территориях. Весь минувший год и в первом квартале текущего года Новая Москва стабильно обгоняла старую по темпам роста цен на квартиры.
Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае старая Москва вышла вперед. По оценке ИРН, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали в среднем на 0,9% до 178 700 руб.
за 1 кв. м.
Как признают риелторы, цены в Троицком и Новомосковском административных округах фактически уперлись в потолок: в районах старой Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, — 172,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва местами уже дороже старой. К примеру, во внутримкадных районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175, 1 тыс. руб., в Восточном и Западном Бирюлево — 169 тыс. руб.
Добавим, что во время ажиотажа и в старой Москве, и в Новой быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В конце мая среди типов жилья по темпам роста цен в Троицком и Новомосковском АО в лидеры вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 году.
Иван Скрипалев
«Бронза» Реутова
В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс.
рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2021-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс.
рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.
Обратим внимание, что топ-5 подмосковных городов по стоимости среднего «квадрата» уверенно обошли Санкт-Петербург (161,7 тыс. руб.).
А Реутов вообще занял почетное третье место в российском рейтинге, уступив только Москве и Сочи, где за 1 кв. м жилья на вторичном рынке просят 193,7 тыс. руб.
«Бронза» компактного Реутова не вызвала удивление у специалистов, поскольку он уже давно успешно соперничает со спальными районами столицы по транспортной доступности.
Сигнал от Центробанка
На ценовую динамику все больше влияет изменение монетарной политики Центробанка. В минувшую пятницу, 11 июня, совет директоров Банка России в третий раз подряд (после 19 марта и 23 апреля) принял решение поднять ключевую ставку.
С 15 июня она вырастет на 50 базисных пунктов — до 5,5 процента годовых. Индикатор вернулся на уровень апреля — июня 2020 года.
Таким образом, регулятор дал рынку четкий сигнал — длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти.
Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 8,5%, полагает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
Кроме последнего решения ЦБ этот прогноз учитывает также новые условия льготной ипотечной программы, предполагающей повышение субсидируемой ставки до 7% и снижение лимита кредита до 3 млн рублей в столице, Московской области и других экономически активных регионах.
«Во второй половине года в связи с последствиями роста ключевой ставки ЦБ и ограничением льготной ипотеки ажиотаж будет понемногу угасать, и рост цен на «вторичке» несколько замедлится», — считает Павел Луценко.
С этой точкой зрения согласен и Алексей Попов. По его мнению, цены находятся на максимуме, банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а объем предложения увеличивается.
Кроме того, на вторичный рынок начинает влиять сезонный фактор — активность покупателей и продавцов в летние месяцы традиционно снижается. «Никаких оснований ожидать высокого спроса на квартиры в ближайшее время нет», — заключил эксперт.
Самое время успокоиться, перевести дух и дождаться осенней волны коррекции цен.
Что происходит со вторичным жильем Москвы: скидки, дефицит, потолок цен
Таблица: «Миэль»
Дефицит не навсегда
Качественного предложения на рынке немного — сказался покупательский ажиотаж последних 12 месяцев.
Но медленное восполнение экспозиции уже началось и, скорее всего, будет продолжаться до конца года, считает директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С начала года предложение вторичных квартир в Москве выросло, по оценке эксперта, на 0,7% — с 45,3 тыс. до 45,6 объектов. За год — май 2021 к маю 2020-го — объем предложения сократился на 5% (с 48 тыс. объектов).
«Если экспозиция на вторичке будет восполняться, конкуренция между продавцами усилится и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда предложение было невелико», — прогнозирует Шлома. С ним соглашается и Екатерина Бережнова из «Миэль». «Объем предложения восстановится ближе к осени. Это может привести к коррекции цен на объекты с завышенной стоимостью», — прогнозирует она.
Большинство квартир в экспозиции на вторичном рынке за исключением ЦАО сегодня расположены в панельных домах, рассказала аналитик. Жилье в центре столицы в основном продается в кирпичных и монолитных зданиях.
Доля квартир в экспозиции на вторичном рынке в округах Москвы по типам домов ( «Миэль»)
Парки, маткапитал и панельные дома
Портрет покупателя заметно изменили прошлогодняя ситуация с пандемией и самоизоляция. «У многих сменилась семейная ситуация: кто-то развелся с супругом (то есть такие покупатели покупают квартиры для разъезда); кто-то, наоборот, вступил в брак (такие люди покупают жилье большей площади).
Также после изоляции появилось много маленьких детей — их родители приобретают большие семейные квартиры у парков, это настоящий тренд последних месяцев, количество таких лотов в экспозиции стремительно сокращается», — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Другое существенное изменение — увеличение роли маткапитала в расчетах. Люди используют эти средства очень активно, их не останавливает юридическая сложность, то, что детям по закону при использовании маткапитала нужно выделять долю; также не останавливает обязательное участие опеки в последующих сделках с такими лотами, пояснил аналитик Est-a-Tet.
Главная особенность покупателя вторички сейчас — это то, что люди живут сегодняшним днем, без взгляда на перспективу, отметил эксперт. «Покупатели вторичного жилья в Москве стали с большей охотой выбирать панельные дома, потому что покупка в монолитных и кирпичных домах зачастую невозможна из-за роста цен.
Главное — бюджет, и для сохранения локации клиенты часто стали выбирать жилье более бюджетного класса. Например, покупатель не хочет уезжать из, допустим, Академического района, и вместо монолита за 40 млн он приобретает аналогичное жилье в панельном доме в бюджете до 25 млн руб.», — объясняет Родионцев.
Больше половины сделок на вторичке (58%) в мае 2021 года прошло с привлечением ипотечного кредитования, уточнила Бережнова из «Миэль». В мае прошлого года показатель составлял 77%. При этом средняя сумма жилищного кредита на вторичке в столице сегодня достигла 6,6 млн руб.
Что будет до конца года
Сейчас спрос на вторичную недвижимость остается высоким, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.
«Это происходит за счет покупателей-ипотечников и консервативных инвесторов, которые приобретают квартиры в первую очередь для сохранения своих сбережений.
Кроме того, из-за действующих сейчас ограничений, касающихся в том числе поездок за границу, некоторые люди сдвигают отпуск на осень и пока остаются в столице. Помимо прочего, они будут заниматься решением своих жилищных вопросов», — уточнил Сергей Шлома.
Спрос остается высоким, несмотря на летний период ( Pavel L Photo and Videoshutterstock)
Несмотря на высокий спрос, цены уперлись в потолок, уверен эксперт. «Пик роста цен в этом сегменте жилья был зафиксирован в конце 2020-го, затем в начале этого года средние бюджеты сделок в наиболее востребованных у покупателей спальных районах несколько снизились. Несмотря на это, сейчас средний уровень цен на вторичном рынке остается завышенным и им уже некуда расти», — считает он.
Летом при отсутствии значительных политических или экономических событий не ожидается каких-то глобальных изменений на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы, согласна и аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, при восстановлении объема предложения до допандемийного уровня цены могут немного снизиться, однако это не будет существенное падение.
«В случае же если число вторичных квартир в продаже не будет расти, можно ожидать и плавной корректировки цен вверх в отдельных локациях.
По некоторым районам Москвы наблюдается дефицит предложения, а недостаток предложения порождает спрос и рост стоимости», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но, помимо этих локальных трендов, оснований для роста цен на вторичку опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты не видят.
К тому же в перспективе предложение пополнится и новой вторичкой — квартирами во вчерашних и сегодняшних новостройках, которые по завершении витка роста цен начнут выходить на рынок.
Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы снизился на 20-30%
Объем предложения на вторичном рынке жилья столицы снизился на 20-30 процентов. Сегодня рынок пожинает плоды льготной ипотеки и прошлогоднего ажиотажного спроса на квартиры: быстрого выхода из состояния дефицита предложения в Москве эксперты советуют не ждать.
Хуснуллин: Построить дом в ипотеку можно будет уже в этом году
Для покупателей московской «вторички» сейчас не лучшие времена. Увеличение спроса на такое жилье наблюдалось еще с начала 2020 года. «После снятия ограничений активность покупателей начала заметно расти: в июле количество авансов в годовом выражении увеличилось на 15 процентов, в августе — на 30 процентов. Пик роста спроса пришелся на осень.
В сентябре наша компания получила от покупателей вторичного жилья на 64 процента авансов больше, чем в тот же месяц прошлого года, в октябре — на 30 процентов, в ноябре — на 25 процентов. Декабрь 2019 года и декабрь 2020 года по этому показателю сравнялись», — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Рост спроса связан в первую очередь с низкой ипотечной ставкой. Это повлияло не только на удешевление жилищных кредитов, но и на снижение ставок по депозитам.
Банковские вклады оказались менее выгодны, появились страхи по поводу ослабления курса рубля, и многие решили «переложить» деньги в недвижимость — и инвесторы, и те, кто раньше копил на квартиру для себя.
Некоторые потенциальные покупатели, наблюдая за сокращением предложения вторичного жилья, ускорились с выходом на сделку.
16,4 процента составил годовой рост средней цены на квадратный метр вторичного жилья в Москве, посчитали в SRG
«В результате средние цены на вторичном рынке Москвы за 2020 год выросли на 16 процентов — со 178 478 до 207 461 рублей за квадратный метр. Это рекордный показатель прироста с 2008 года.
Из-за высокого спроса и роста цен объем предложения снизился, особенно в недорогих сегментах — люди торопились купить жилье, пока оно не подорожало еще сильнее», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Дефицит предложения еще сохраняется. Это влияет и на спрос, и на динамику цен на жилье.
За январь 2021 года в столичном Росреестре было зарегистрировано 7606 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это на 4,6 процента меньше, чем в январе 2020 года.
Причем снижение количества сделок связано не столько с нежеланием купить квартиру, сколько с тем, что демократичных и ликвидных вариантов не хватает на всех желающих.
Цены на квартиры на вторичном рынке за январь-февраль 2021 года выросли на 1,9 процента — до 211 тысяч рублей за метр (по сравнению с декабрем 2020 года). «Рост цен продолжается, но он стал куда спокойнее. В конце прошлого года цены росли темпами 2-4 процента в месяц», — добавляет Олег Репченко.
Вторичный сегмент жилья постоянно пополняется предложением, переходящим с первичного рынка. Это еще одна причина роста цен на вторичке: новые и более качественные объекты стоят больше, чем квартиры старого жилого фонда. Этот процесс проходит постепенно, новые квартиры незаметно вливаются в экспозицию на вторичном рынке.
«Восстановление предложения на вторичном рынке жилья будет происходить медленно. С января по февраль в этом сегменте стало выставляться объектов больше лишь на 0,8 процента, если рассматривать отдельно базу вторичного жилья «ИНКОМ-Недвижимость» — на 3 процента», — говорит Сергей Шлома.
Хоть и медленно, но предложение будет расти. Многие новостройки, которые активно выходили на рынок в предыдущие годы, будут сданы. В последние два года инвестиционный спрос рос, и в какой-то момент инвесторы начнут перепродавать свои квартиры.
Особенно остро сегодня наблюдается дефицит в сегменте ликвидной «вторички». Самые быстро продаваемые варианты: либо совсем бюджетные квартиры, например хрущевки, но с хорошей локацией, рядом метро, либо более дорогое, но комфортное жилье, например, панельные дома улучшенных планировок недалеко от метро.
К наименее ликвидным объектам эксперты относят квартиры в домах, построенных 20 и более лет назад. В них не самые удачные планировки
Особняком стоят «сталинки». Многие их любят за высокие потолки, широкие подоконники, интересную архитектуру и дух старой Москвы. Но из-за высокого ценника их нельзя назвать суперликвидными. В 2020 году средний рост цен в Москве составил 16 процентов, панельные хрущевки подорожали на 20 процентов, а сталинские дома прибавили в цене в среднем 14,6 процента.
«Ушло время, когда люди просто приобретали квадратные метры и не понимали, как эффективно использовать площадь. Поэтому к наименее ликвидным объектам можно отнести те дома, которые были построены 20 и более лет назад.
Квартиры в них отличаются не самыми удачными планировками, а также морально устаревшим интерьером.
Они нередко «зависают» в продаже, так как собственники не стремятся снижать стоимость, даже несмотря на несоответствие качества цене», — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).
Стоит ли продлевать в регионах программу льготной ипотеки
За прошлый год было продано немало объектов, которые экспонировались очень давно. Та часть лотов, которая все еще осталась на рынке, — объекты с завышенной стоимостью. Их не берут, несмотря на прекрасную локацию или архитектурные решения.
Нынешний год для московского рынка недвижимости будет интересным. Эксперты ожидают успокоения спроса и замедления роста цен. Это уже наблюдали в первые месяцы 2021 года.
Резкого снижения стоимости вторичного жилья ждать не стоит, дефицит предложения сохраняется.
Ликвидные объекты будут быстро раскупаться и повышаться в цене (меньшими темпами, чем в 2020 году), а менее востребованные квартиры могут и «зависнуть», и даже скорректировать в цене вниз.
Препятствия для роста активности покупателей — сложности с подбором квартиры из-за ограниченного предложения и высокий уровень цен.
«Мы считаем, что в этом году не будет резких колебаний спроса, как в 2020-м, когда по известным причинам весной покупательская активность была на нуле, а летом и осенью наблюдался ее существенный рост», — говорит Сергей Шлома.
Рост или падение цен на квартиры будут зависеть от разных факторов: состояния сферы экономики, уровня ставок по ипотеке, продления или окончания программы льготной ипотеки. Изменения в конъюнктуре первичного рынка неизбежно влияют на «вторичку».
Вторичный рынок Москвы: забудьте определение «медленный и неторопливый»
«Вторичка» быстро отреагировала на события 2020 года, и продажи квартир в готовых домах вслед за новостройками также выросли
Жилой комплекс в Новой Москве. АГН «Москва»
В 2020 году столичные застройщики заработали на своих проектах, расположенных в границах «старой» Москвы, 840,41 млрд рублей, подсчитал портал Urbanus.ru. И хотя 58,9% этой суммы досталось десяти самым успешным компаниям, все равно общий итог для московского девелоперского корпуса выглядит впечатляющим.
На вторичном рынке подобные подсчеты невозможны по определению, но и здесь есть цифры и факты, заслуживающие особого внимания.
Например, по данным столичного Росреестра, четвертый квартал 2020 года стал максимальным по числу зарегистрированных на вторичном рынке договоров — 55 633 перехода прав, что на треть (+34%) превышает предыдущий отчетный период (41 420).
Ранее наивысший объем был зарегистрирован в 2018 году: тогда с октября по декабрь было оформлено 50 734 перехода прав.
«Обычно медленный и неторопливый вторичный рынок жилья в 2020 году показал быструю ответную реакцию на вызванные пандемией процессы, в том числе на рынке столичной недвижимости, — отмечает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
— В частности, после введения программы льготного кредитования вслед за новостройками выросли продажи квартир в готовых домах: в июне динамика составила 122%. Покупательскую активность также стимулировали низкая доходность по депозитам и ослабление рубля.
Традиционно именно в декабре мы фиксируем предновогодний ажиотаж по всем видам сделок: рост в среднем составляет 20% по отношению к ноябрю.
Но в прошлом году, уже начиная с августа, количество регистраций переходов прав стабильно росло, достигнув к декабрю рекордных за последние десять лет 20 тысяч».
Кстати, по оценкам аналитического отдела агентства недвижимости «Савва», за 2020 год средняя рублевая цена предложения на вторичном рынке Москвы выросла на 15,5% и к концу декабря составила 268,1 рубля за квадратный метр. По городским округам рост средней рублевой цены также был повсеместным и составил от +10% (ЦАО) до +18,4% (САО).
Еще один важный для вторичного рынка рекорд 2020 года — средний срок экспозиции объектов, который, по данным компании «ИНКОМ-недвижимость», снизился до 48 дней, и это минимальное значение за все время подсчета статистики по данному показателю.
Для сравнения, в декабре 2019-го он составлял 67 дней.
К такому результату привела прежде всего повышенная активность покупателей, благодаря которой объем предложения вторичного жилья за год сократился в целом на 14,3%, а в сегменте массмаркета — на 30%, что уже позволяет говорить о дефиците ликвидного предложения.
В топ-5 районов «старой» Москвы, где сокращение оказалось самым масштабным, первые три позиции занимают представители СЗАО: Куркино (-47,8%), Северное Тушино (-38,7%) и Южное Тушино (-38%), а дополнили пятерку Чертаново Центральное (-28,7%) и Южное Бутово (-27%).
При этом, по мнению специалистов компании, иногда собственники сами снимают свои объекты с продажи или откладывают сделку.
Некоторые из них надеются на дальнейший рост стоимости квартир, кто-то не может подобрать альтернативу, а часть потенциальных продавцов боятся обесценивания своих средств от реализации жилплощади.
Кроме того, в условиях высокого спроса продавцы гораздо менее склонны к тому, чтобы предоставлять покупателям скидки.
Аналитики «ИНКОМ-недвижимости» подсчитали, что с декабря 2019 года доля сделок с дисконтом на вторичном рынке сократилась с 81% до 60%, средний размер скидки — с 6,3% до 4,1%.
При этом объем сделок с превышением первоначальной цены предложения, наоборот, увеличился — с 6% до 21%, и это также рекордное значение для московской «вторички».
В Новой Москве свои рыночные особенности.
Если в начале 2020 года в ТиНАО объем вторичного предложения был заметно меньше первичного, то к концу декабря число реализуемых квартир в новостройках существенно сократилось, а вторичный рынок, напротив, пополнился новым предложением — поэтому весы качнулись в пользу вторичного сегмента, где на продажу было выставлено 5850 объектов против 5685 первичных лотов, подсчитали в «ИНКОМ-недвижимости».
А еще повышенная активность покупателей квартир в новостройках Новой Москвы привела к заметному росту цен, и сегодня первичный рынок утратил свое преимущество доступности перед рынком вторичным.
В итоге, согласно подсчетам «ИНКОМ-недвижимости», еще год назад средняя цена «квадрата» вторичного новомосковского предложения была выше первичного на 6,6%, а объекта — на 3,8%, а теперь усредненные показатели практически сравнялись: стоимость квадратного метра — 169,6 тысячи рублей («вторичка») и 171,9 тысячи рублей («первичка»), стоимость объекта — 8,9 млн рублей и 8,8 млн рублей соответственно. Так что между двумя конкурирующими рынками (кстати, в Новой Москве эта конкуренция наиболее остра) установилось ценовое двоевластие.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Активность на московском рынке вторичного жилья рекордно снизилась
Октябрь текущего года стал худшим на рынке вторичного жилья в Москве за последние 11 лет, пишет «КоммерсантЪ». По итогам месяца зафиксировано падение спроса на 22,5%, что стало рекордно низким показателем за последние 11 лет.
Как резюмировали в своем исследовании аналитики ИНКОМа, октябрь ознаменовался рекордным падением интереса покупателей к квартирам в Москве, которые уже находились в использовании. Количество сделок, заключенных в прошлом месяце, оказалось на 22,5% меньше показателя октября 2015 года.
Подобный спад оказался рекордным, начиная с 2005 года. Эксперты поясняют, в период, когда в стране нет масштабного кризиса, октябрь считается одним из популярных месяцев для купли-продажи жилья на вторичном рынке. По отношению к сентябрю количество сделок, как правило, возрастет на 15-20%.
Но в нынешнем году в октябре было куплено практически столько же жилья, сколько и в первом осеннем месяце. Еще больший спад по отношению к прошлому году отмечается в сегменте подписанных соглашений о предоплате – 23%. Для сравнения, год назад в октябре было продано на 11,6% бывших в использовании столичных квартир больше, нежели в сентябре.
В общей сложности на продажу в Москве выставлено 43,4 тыс. квартир и комнат. Специалисты признают, чаще всего на реализацию выставляют объекты, не пользующиеся спросом. Речь идет о жилье в домах советской застройки с устаревшей планировкой и в плохом состоянии, в том числе в «сталинках», которые расположены в спальных микрорайонах, и которые исчерпали максимальный срок эксплуатации.
Замдиректора сети офисов Est-a-Tet Алексей Бернадский согласен, что за год недвижимость на вторичном рынке в Москве стала интересовать на 20% потенциальных покупателей меньше, чем год назад.
Это объясняется двумя факторами: многие из выставленных на продажу помещений оцениваются значительно дороже их реальной стоимости, в то время как покупатели испытывают дефицит средств из-за падения реальных доходов. Вторым фактором является наличие большого количества привлекательных предложений на первичном рынке.
Особенно остро тенденция проявилась в ближнем Подмосковье – там продать квартиру на вторичном рынке практически невозможно, поскольку первичный рынок изобилует привлекательными предложениями.
В желании поскорее избавиться от квартиры на вторичке продавцы идут на снижение цен.
По словам Бернадского, изначально в объявлениях указываются прошлогодние цены, но в процессе переговоров уступка составляет порядка 5-7%, а в отдельных случаях – до 15%.
В ИНКОМе подтверждают, стартовые цены упали на 3,7%, а еще 8-9% скидки можно выторговать. Уступают в цене 83% продавцов квартир на вторичке.
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Для рынка вторичного жилья 2020 год начинался заметным ростом активности покупателей.
Наиболее активно, поднимая спрос, проявляли себя ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, и так называемые инвесторы-«консерваторы», решившие после падения доходности по банковским вкладам вложить свои накопления в недвижимость. На этом фоне ожидалось, что в целом 2020 год по количеству сделок превзойдет результаты 2019 года.
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50−60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь — на 54%, а октябрь — на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным — по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области — 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя.
Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет.
Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро — рынок оживлен», — констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год — средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, — отметил Сергей Шлома.
— Менее вероятный сценарий — колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых — кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на „вторичке“ остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, — в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».
Вторичная недвижимость готовится к стабилизации
Цены на вторичное жилье стагнируют: за минувший месяц в крупнейших городах страны они в среднем выросли менее чем на процент, а во многих из них динамика, по мнению аналитиков, оказалась рекордно низкой.
Перспектив для заметного увеличения стоимости готовой недвижимости в ближайшее время нет — цены находятся на пиковых значениях, ипотека становится дороже, спрос снижается, а объем предложения устойчиво растет.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в мае составила 90,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,9% относительно апреля и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют данные ЦИАН.
Аналитики отмечают, что в апреле и марте месячная динамика была более выраженной — 1,3% и 1,2% соответственно. В компании «Этажи» текущее среднее значение по стране оценивают в 71,2 тыс. руб. за кв. м, отмечая, что за месяц рост на 1,5%, за год — на 11,1%.
По данным «Авито Недвижимости» среднероссийский показатель — 68,6 тыс. руб. за кв. м. Относительно мая прошлого года показатель вырос на 24%.
Аналитики «Этажей» за последний месяц зафиксировали заметный рост стоимости «вторички» в Саратове, на 2,2%, до 50,3 тыс. руб. за кв. м. На втором месте Челябинск, где динамика оценивается в 1,9%, до 48,2 тыс. руб. за кв. м.
В Перми и Нижнем Новгороде, по оценкам ЦИАН, средние цены в мае относительно апреля увеличились на 1,6%, до 64,9 тыс. руб. и 90,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.
В годовом выражении наиболее выраженную динамику аналитики «Авито Недвижимости» отмечают в Омске, где квартиры стали дороже на 39%: средняя стоимость сейчас составляет 62,4 тыс. руб. за кв. м.
В Москве, согласно расчетам ЦИАН, средняя стоимость вторичного жилья сейчас составляет 260,4 тыс. руб. за кв. м. Относительно апреля рост показателя 0,8%, мая прошлого года — 15,7%.
В Санкт-Петербурге за аналогичный период недвижимость подорожала на 1,4% и 24,8% соответственно, до 161,7 тыс. руб. за кв. м. В компании SRG добавляют, что однокомнатные квартиры в Москве в период с начала года выросли в цене на 5,8%, до 245,2 тыс. руб.
за кв. м. Для двухкомнатных квартир динамика оказалось более выраженной — 6,9%, до 240,8 тыс. руб. Трехкомнатные подорожали на 3,6%, до 236,9 тыс. руб. В Санкт-Петербурге с января по апрель стоимость «однушек» выросла на 7,23%, до 157,7 тыс. руб. за кв.
м; «двушек» — на 5,9%, до 144,2 тыс. руб.; «трешек» — на 3,9%, до 140,3 тыс. руб.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что стоимость вторичной недвижимости продолжает стагнировать.
Это происходит на фоне постепенного увеличения объема предложения: за месяц, по словам эксперта, число лотов в активной реализации выросло на 20%.
Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов называет динамику роста стоимости «вторички» в большинстве крупных городов «рекордно низкой».
«Рынок перешел в состояние поиска баланса между тем, за какую цену хотят реализовать свою недвижимость собственники, и тем, за какую готовы ее приобрести реальные покупатели»,— рассуждает эксперт.
Тем не менее средний уровень дисконта при заключении сделок по оценкам эксперта находится на низком уровне — 2,5%, в то время как в мае прошлого года показатель достигал 5,5%.
Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов ждет, что спрос на вторичном рынке в перспективе немного снизится. Этот фактор вместе с повышением ключевой ставки ЦБ и дефицитом ликвидного предложения будет сдерживать рост цен на жилье.
Кроме того, на рынок начинает влиять сезонный фактор: активность покупателей и продавцов в летние месяцы традиционно снижена, напоминает господин Попов. Никаких оснований ожидать высокого спроса на квартиры в ближайшее время, по словам эксперта, нет.
«Цены находятся на рекордно высоких уровнях, банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а объем предложения увеличивается»,— резюмирует он.
Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные аналитического центра ЦИАН