АИЖК: ставки ипотеки на вторичном рынке снижаются

В апреле в качестве одной из мер поддержки строительной отрасли была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%.

О том, к чему привела эта программа и стоит ли ее продлевать, на площадке «РГ» поспорили президент Фонда «Институт экономики города», руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева и завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

Мутко: Россияне погашают ипотеку за 7-9 лет

Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?

Надежда Косарева: Застройщики воспользовались тем, что льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование.

Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций — и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей).

Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился.

Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры — ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики.

Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе и снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке.

Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов.

Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.

Прошла первая сделка по льготной ипотеке на частные дома

Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Рост цен произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве, приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.

Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?

Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас — 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.

У нас достаточно низкий процент плохих кредитов, по которым имеется просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.

Должники смогут получать субсидии на оплату услуг ЖКХ

Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.

Плюс люди, которые берут ипотеку, очень хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков — около 22% от зарплаты двоих супругов.

Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%.

То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.

Надежда Косарева: «Пузырь» — это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов.

Среди них — потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита — не естественная ситуация.

Увеличение рынка в силу искусственных мер называются спекулятивным рынком, это оценивается как риск «пузыря» просто по определению. Как с этим можно спорить?

Чем «пузырь» плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, одновременно упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену.

Они брали обеспечение, давали кредит при определенном балансовом соотношении кредита к стоимости залога. Вроде бы сейчас они дают 85%, не больше. То есть у них есть «люфт» 15%.

Но он может быть «съеден» не только снижением цены на жилье, есть и другие факторы.

Топ-5 главных событий 2020 года в сфере недвижимости

А застройщику что делать с этими падающими ценами, падающими доходами населения? Он начал стройку дома, а спроса нет, он не сможет завершить строительство.

Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.

Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения — гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.

Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?

Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности.

А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье.

Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.

Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы.

Доступность жилья нужно повышать в том числе и в Москве. Москва сейчас представляет сочетание людей совершенно разных — от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.

До 20% покупателей по льготной ипотеке — инвесторы. Инвестиции с господдержкой — это хорошо?

Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств — 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий.

И в этой ситуации все «игры», в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем.

Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.

Степень льготности ипотеки могут установить в зависимости от региона

Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы.

Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть — очень сложно, но наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно. Посмотрим, что будет дальше. Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке.

Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир — до 40% ВВП.

Льготная ипотека поддержала строительство, но насколько это нужно, если строителей завозят из-за границы?

Надежда Косарева: Сейчас как раз ситуация, когда многие иностранные рабочие уехали. И получается, что это идет на зарплату как раз нашим строителям. Строительный сектор сохраняет занятость и даже привлекает дополнительную рабочую силу в условиях повышения безработицы и снижения доходов.

Елена Иванкина: По оценке экспертов, 40% рабочих-мигрантов уехали. В том числе и из-за девальвации рубля, потому что в их странах такого не произошло, и они уезжают туда, где заработки не потеряли свою валютную наполненность. Хотя я думаю, здесь все-таки фактор пандемии, в первую очередь, а не финансовый.

Вопрос миграционной политики выходит за рамки нашей сегодняшней встречи. Хаотичная миграция очень вредна для страны. Она размывает внутренний рынок рабочей силы, снижает уровень оплаты труда и очень отрицательно сказывается на экономике.

Если в июле льготную ипотеку не продлят — что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?

Снижение цен на вторичном рынке жилья может продлиться несколько лет

Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий — если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей.

Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.

Самый оптимальный вариант для рынка — если цены будут расти в соответствии с инфляцией. Для людей, конечно, оптимально, если они вообще не будут расти.

Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут — то, что случилось в 2020 году и было связано с падением валютной стоимости рубля и с приобретением значительной части товаров и оборудования на импорте. Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год.

Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за свои кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%.

В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.

Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.

Как можно стать владельцем заброшенной недвижимости

Мне кажется, наша базовая ошибка — что мы зациклились на жилье в собственность. Я половину своей профессиональной жизни занималась ипотекой, была ее основным апологетом, говорила: «Как это так — у нас нет инструмента, чтобы приобрести жилье в кредит!».

Но сейчас, когда ипотека стала рутинной частью жизни, доступна более 50% населения — надо уже оставить ее в покое. Пусть она живет рыночной жизнью, не надо ее трогать, не надо повышать ее доступность.

При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды для семей с невысокими доходами.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.

Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты

В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:

• Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2020 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02% (-1,3п.п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
• Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
• Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке.

Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей.

Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.

Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.

Ситуация на первичном рынке жилья

На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.

Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, но уже начинает снижаться.

По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено лишь 78 иллионов кв. м жилья, в 2022 году — 80 миллионов кв.м. Превысить объёмы строительства 2019 года (тогда было возведено 82 млн кв.м) удастся лишь в 2023 году.

Таким образом, по мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.

• Иван Барсов
• Директор по розничному кредитованию МТС Банка
• Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.

Программы субсидирования ипотеки на новое жильё

Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.

Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.

Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:

• ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
• компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
• 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
• 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.

Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.

Иван Барсов

Директор по розничному кредитованию МТС Банка

Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.

Ситуация на вторичном рынке жилья

Цены на вторичное жильё в июле 2020 года опустились на 0,1%, но затем снова пошли вверх. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.

Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.

При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой. 

Главные условия выгодной ипотеки

Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

1. Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
2. Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
3. Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем.

Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена.

Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.

Подать заявку

Аижк и госбанки снизили ставки по ипотеке

С 27 февраля ипотека в АИЖК стала дешевле на 0,5 процентного пункта. Теперь кредит на квартиру можно оформить под 11,25—11,5 % годовых. Еще есть переменная ставка 10,07% — она меняется каждый квартал с учетом инфляции.

Сбербанк 20 февраля снизил ипотечные ставки на 1 процентный пункт. Если подать заявку через интернет, можно взять квартиру в новостройке под 10,4%.

С 1 марта в ВТБ ипотека на новостройки стала дешевле на 1,1 процентного пункта. Сейчас минимальная ставка — 10,4%. Кредиты на покупку готовых квартир подешевели на 1,35 процентного пункта.

Чуть дешевле, чем дорого, ???? но всё равно дорого

Это касается тех, кто хочет взять ипотеку. Сейчас в России самые низкие ставки по ипотеке за последние десять лет. В 2006 году кредиты на жильё давали в среднем под 15%, в 2015 — под 13,35%, а в 2016 — под 12,6%. Чиновники обещают в этом году 8%, но никто не знает, когда это случится и случится ли вообще.

Еще это полезно тем, кто уже платит ипотеку. В АИЖК снизились ставки на перекредитование. Можно взять до 100% имеющегося долга под 11,5% и погасить ипотеку в другом банке, если брали дороже. Такой кредит дают даже на погашение валютной ипотеки, так что можно пересчитать долг в рубли и не зависеть от курса.

Это хорошо для заемщиков и всей экономики. Если кредиты станут доступнее, люди будут покупать квартиры, жениться и рожать детей. Застройщики получат деньги, закажут строительные материалы на заводах и обеспечат работой сотрудников.

Когда строится много жилья, падает безработица, лучше работает промышленность, в бюджет поступает больше налогов.

Это плохо, потому что всё равно дорого. Чтобы купить квартиру в Новой Москве за 4,5 млн рублей, нужно накопить 2 млн и еще 15 лет платить по 26 тысяч в месяц. Ипотека может быть выгоднее аренды, но вы заплатите банку вдвое больше, чем занимали. А еще каждый год нужно покупать страховку.

На стоимость ипотеки влияет ставка рефинансирования, инфляция, риски банков и их текущие расходы. Со всем этим у нас в стране плохо.

Сейчас банки берут деньги у ЦБ под 10%. Вклады от населения обходятся дешевле, но их не хватает. Инфляция в 2016 году составила 5,4%. Это самый низкий показатель за всю историю, но всё равно очень много.

Изучите список документов. В госбанках ипотека дешевле, но требования к заемщикам выше.

Узнайте, положена ли вам господдержка. Если положена, выбирайте банки из списка партнеров АИЖК. Правильно оформляйте документы, чтобы получить максимум от государства.

Если вы платите ипотеку дольше полугода, в АИЖК можно перекредитоваться под 11,5% или под 10,07% с переменной ставкой. Если есть просрочка или не оплачена страховка, кредит не дадут.

В Европе можно взять ипотеку под 3—4% годовых. В скандинавских странах отрицательные ставки и заемщикам даже доплачивают. В Алабаме ипотеку дают под 1—3%, но только гражданам с хорошей кредитной историей. В Австралии переменные ставки — сейчас меньше 5%.

Подешевеет ли ипотека в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

В 2020 году средняя ставка по ипотеке упала почти на 2 п. п. Ждать ли дальнейшего снижения ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году — рассказываем вместе с экспертами

Несмотря на пандемию, 2020 год стал рекордным для рынка ипотеки. Уже по итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это больше, чем за весь рекордный до сих пор 2018 год (3,01 трлн руб.). Согласно прогнозу «Дом.

РФ», по итогам 2020 года может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. В ВТБ считают, что эта цифра будет еще выше — на уровне 4 трлн руб.

Такие показатели стали возможны, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок: с 8,84% годовых в начале 2020 года до 7,3% в конце года.

Спросили у экспертов, ждать ли дальнейшего снижения ипотечных ставок и какие новые ипотечные программы могут появиться в 2021 году.

Возможно небольшое снижение ставок

По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в 2021 году столь же значительного, как в 2020-м, снижения ставок по ипотеке не произойдет.

«Центробанк сообщал о наличии пространства для дальнейшей корректировки ключевой ставки в меньшую сторону, поэтому в 2021 году возможно снижение ставок — однако падение вряд ли превысит 0,5 п. п.

», — прогнозирует главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Аналогичную точку зрения озвучили в двух рейтинговых агентствах — НКР и «Эксперт РА».

«В случае сохранения мягкой монетарной политики в первом полугодии 2021 года средние ставки новых выдач в ипотеке с учетом программы господдержки могут достигнуть исторически низких значений в 7%», — считает старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин.

При отсутствии значительного изменения уровня инфляции и сохранении текущий политики регулятора в первом полугодии 2021 года ставки могут еще опуститься — до 7%, согласилась с коллегой младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая не видит предпосылок для дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

«Ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ, которая в ближайшее время, скорее всего, не изменится.

Таким образом, ставки по ипотеке останутся на прежнем уровне: от 5,85% до 6,5% для первичного жилья и от 7,8% до 9% для вторичного», — пояснила она.

Более того, ситуация может кардинально измениться во второй половине 2021 года после окончания действия программы льготной под 6,5% — ипотека может начать дорожать, не исключают аналитики.

«Если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку — до 7,5–8%», — предположила Екатерина Щурихина.

Льготная ипотека — 2021

Льготная ипотека под 6,5% в 2021 году останется драйвером развития рынка жилья. Спрос на нее продлится столько, сколько будет действовать программа. Однако такого ажиотажа, как в 2020 году, уже не будет.

«В ноябре 2020 года покупательская активность несколько снизилась. Уменьшение спроса связано с сокращением предложения и ростом цен. В 2021 году эти факторы продолжат действовать, и мы ожидаем снижения спроса на ипотеку в пределах 10–15%», — прогнозирует Мария Литинецкая из «Метриум»

Значительная часть спроса на льготную ипотеку, как и на жилищные кредиты в целом, реализовалась с опережением в 2020 году на фоне низких ставок и первоначально ограниченного срока действия госпрограммы (до 1 ноября 2020 года), поэтому нового рекорда рынок в 2021 году не поставит, согласна Екатерина Щурихина.

«Снижению объемов выдач как минимум на 10–15% будут способствовать ограниченный платежеспособный спрос вследствие падения доходов населения и завершение льготной госпрограммы», — считает эксперт. В НКР также прогнозируют снижение ипотечных выдач в 2021 году до 3,6–3,7 трлн руб. против 4 трлн руб. в 2020 году.

Цены на жилье и ипотечный пузырь

В 2021 году, как ожидают эксперты, не будет и серьезного роста цен на жилье. В этом году высокий спрос на льготную ипотеку привел к росту цен до 20%. В связи с этим покупатели уже не торопятся взять кредит, а закладывают на выбор проекта большее время.

«Новый виток ажиотажного спроса возможен только в ситуации с ростом ключевой ставки — тогда оформление кредита до 1 июля действительно будет иметь большое значение. В этом случае цены станут повышаться активнее. Однако по итогам всего 2021 года мы ждем прирост на уровне 6–8%», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Если же ключевая ставка останется на прежнем уровне или будет снижаться, то выгода от льготной ипотеки снизится, а часть клиентов уйдет на зачастую более доступный вторичный рынок, добавила она.

Рисков появления ипотечного пузыря в 2021 году эксперты не видят. Однако может вырасти доля просроченных кредитов. «Сейчас на рынке наблюдается перегрев из-за продления льготной госпрограммы. Активный спрос на первичное жилье провоцирует рост цен на недвижимость, уменьшая выгоду потенциального заемщика от снижения ставок.

Кроме того, условия по льготной ипотеке достаточно лояльные, что могло привлечь на рынок граждан, финансово не готовых к таким долгосрочным обязательствам, как ипотека», — отметила Екатерина Щурихина. По ее мнению, рост просрочки в 2021 году будет наблюдаться не столько из-за бума 2020 года, сколько из-за того, что часть реструктурированных на фоне пандемии ипотек не вернется в график.

«Однако данный рост будет умеренным», — считает эксперт.

В НКР ожидают, что доля наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле банков по итогам 2021 года может вырасти с текущих 1,4–1,5% до 2%.

Ипотека на вторичку

Несмотря на отсутствие льготных программ, вторичный рынок в России формирует основной объем ипотечных выдач. По оценкам «Дом.РФ», на него приходится примерно 70% всех выдач. Такие же цифры приводят в ЦИАН.

По их данным, семь из десяти кредитных сделок на рынке жилья заключаются на покупку уже готовых объектов.

«Поэтому даже при сохранении более высоких ставок в сравнении с первичкой ипотека на вторичном рынке продолжит пользоваться спросом и, вероятно, снова начнет наращивать свою долю на рынке от общего числа сделок», — полагает ведущий аналитик ЦИАН.

Причина — рекордный рост цен на первичном рынке. По оценкам ЦИАН, из всех городов-миллиоников (16 городов) всего в трех стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, — это Москва, Самара и Омск.

Поэтому выгода от покупки новостройки под более низкую ставку уже не так очевидна — во многих случаях выгоднее рассматривать уже готовый рынок — разница в стоимости объекта перекроет переплату из-за более высокой ставки, пояснила эксперт.

В компании «Инком-Недвижимость», напротив, прогнозируют снижение спроса на ипотеку, включая кредиты на вторичное жилье. «Основные факторы, которые могут на это повлиять, — нестабильность в сфере экономики, неуверенность наших сограждан в завтрашнем дне, а также общее снижение их платежеспособности.

Вследствие этого некоторые потенциальные покупатели жилья могут отложить выход на сделку, опасаясь не справиться с кредитным бременем», — считает руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимости» Ирина Векшина.

По ее мнению, ниже нынешнего уровня ставки по ипотечным кредитам на вторичное жилье опускаться не будут.

ИЖС — новый драйвер развития

Новый импульс развития в 2021 году может получить кредитование загородного жилья, в том числе строительство жилых домов. Сейчас оптимальный момент для разработки новых программ льготного кредитования на частные дома. Многие россияне в пандемию арендовали дома и почувствовали, оценили жизнь за городом, считает ведущий аналитик ЦИАН.

«К тому же развитие ИЖС поможет в первую очередь регионам. Льготная ипотека на первичном рынке фактически «не сработала» в трети регионов, в том числе из-за низкого объема новостроек.

Поэтому льготная ипотека на строительство или приобретение дома — это возможный сценарий для развития социальных программ для регионов в первую очередь», — добавила она.

В «Дом.РФ» назвали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) новой точкой роста рынка жилья на ближайшие пять — десять лет. Сейчас кредиты в этом сегменте почти не выдаются: из 1,5 млн выданных ипотек на частные дома приходится менее 20 тыс.

Кроме того, в планах нарастить ежегодный объем индивидуального строительства с текущих 26 млн кв. м до 50 млн кв. м. Для этого должна быть создана соответствующая программа развития ИЖС. Сейчас «Дом.

РФ» совместно с правительством и Минстроем России готовит специальную дорожную карту. В частности, предлагается распространить принципы проектного финансирования и эскроу-счетов на загородный рынок и запустить льготную ипотечную программу.

С начала декабря институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной ипотеки на частные дома для молодых семей.

Аналогичной позиции придерживаются в Сбере. Для развития ИЖС нужен готовый коробочный продукт, который позволил бы купить дом или таунхаус с необходимой инфраструктурой. Также необходимо перенести на загородный рынок механизм эскроу-счетов и одновременно с этим создать льготный ипотечный продукт.

Топ 10 ???? ипотека на вторичное жилье 2021: ставки, калькулятор, взять

Бробанк.ру отобрал лучшие предложения российского рынка. Ипотека на вторичное жилье выдается многими банками, порой сложно выбрать лучший вариант из множества. Прежде чем выбрать банк и подать заявку, ознакомьтесь со всеми особенностями сделки.

Особенности ипотеки на вторичку

Если квартира находится в новостройке или строящемся жилье, значит, у нее не было собственников. Поэтому не возникают риски, нет вероятности, что после покупки объявится какой-то обделенный ранее собственник или человек, имеющий право прописки в этом жилье.

Вторичный рынок более рискован для банка, поэтому оформление ипотеки на покупку таких объектов сопровождается некоторыми нюансами:

• проводится проверка юридической чистоты объекта, поэтому требуется сбор пакета документов на него;
• ставки на вторичную ипотеку обычно несколько выше, чем при покупке квартиры в новостройке. Это объясняется рисками кредитора;
• возникают технические требования к покупаемому имуществу, оно должно быть в хорошем, ликвидном состоянии;
• банк будет рекомендовать оформить титульное страхование — защита прав собственности. Страховка платная, а отказ от нее может спровоцировать повышение ставки.

Тем не менее, ипотека на вторичное жилье 2021 году — по прежнему очень востребованный продукт. Все банки, работающие с жилищными ссудами, предлагают такие программы. Поэтому выбор предложений приличный.

При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка заемщик может применить все положенные государством субсидии и льготы. Перед подачей заявки есть смысл изучить перечень региональных льгот, возможно, вы подходите под какую-то программу.

Какие банки выдают ипотеку на вторичное жилье

Все представленные на этой странице банки выдают ипотечные кредиты на объекты вторичного рынка. Но вам нужно проанализировать предложения, посмотреть точную сетку ставок, требования к заемщику. Возможно, один банк окажется для вас выгоднее другого.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье — самый главный момент при выборе программы. Стандартно банки указывают на значение “от”, например, “от 7,35% годовых”. И это совсем не значит, что вы заключите договор именно под такой процент. Есть факторы, уменьшающие или увеличивающие базовую ставку.

Что влияет на ставку:

• категория клиента. Если он зарплатный, процент всегда будет ниже;
• размер первоначального взноса. Многие банки снижают процент, если заемщик вносит больше 20-30%. Лучшие условия могут ждать тех, кто вносит 50% и более;
• как клиент подает заявку через интернет. За онлайн-оформление многие банки снижают процент, так как сокращаются их издержки;
• пакет документов. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку без справок, но за простоту оформления заемщик поплатится повышенными ставками;
• подключение к дополнительным программам страхования. При отказе ставка всегда повышается, причем значительно.

Подавляющее число ипотечных договоров на объекты вторичного рынка оформляются с подключением страхования жизни заемщика и титульной страховкой. Это и риски заемщика покрывает, и ставку уменьшает.

Где можно взять ипотеку на вторичку, самые популярные и выгодные банки:

Здесь указаны базовые ставки банка, к ним будут применяться понижающие и повышающие коэффициенты в зависимости от вашей ситуации. Например, банк Открытие снижает ставку на 0,5% при подаче заявки на ипотеку онлайн, а ВТБ повышает ее на 0,5 пункта, если первый взнос меньше 20%.

Сегодня ставки по ипотеке на объекты вторичного рынка рекордно низкие. Можно сказать, что сейчас самое благоприятное время для оформления. И есть риск, что вскоре ЦБ РФ увеличит ключевую ставку, и проценты по ссудам повысятся.

Что нужно для оформления

Ссуда крупная, поэтому выдается только качественным заемщикам с достаточным уровнем платежеспособности. Заемщику должно хватать денег и на гашение ипотеки, и на выполнение других долговых обязательств при их наличии, и на содержание себя и семьи.

Банки всегда оценивают семейное положение, определяют число иждивенцев, учитывают алименты и иные обязательства. Поэтому лучше сразу объективно подойти к оценке собственной платежеспособности, чтобы не потратить зря время.

Вы можете рассчитать ипотеку на вторичное жилье на калькуляторе с Бробанк.ру. Поиграв с условиями, вы определите комфортный срок, сможете понять, какой ежемесячный платеж будет при получении необходимой вам суммы. В итоге при обращении в банк у вас уже будет картина того, что вы хотите.

Основные требования к заемщику:

• возраст 21-65/70 лет. Эти рамки встречаются чаще всего, но банки могут устанавливать другие;
• стаж на текущем месте — от 3 месяцев;
• официальный доход;
• достаточный уровень платежеспособности.

Если речь о семье, то ипотека на вторичку оформляется обоими супругами. Они вместе собирают справки, вместе заключают договор и вместе несут ответственность за выплату ссуды.

В пакет документов обычно входит справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Если есть дополнительные официальные источники дохода, их также нужно подтвердить документально, тогда банк их рассмотрит. Требуются также документы о семейном положении и иные по требованию банка.

Что можно купить в ипотеку на вторичном рынке

В рамках программы можно приобрести дом, но чаще всего граждане принимают решение купить квартиру. К объектам вторичного рынка всегда указываются определенные критерии: квартира/дом остается в залоге и должна быть ликвидной, чтобы банк в случае просрочек смог ее реализовать.

Если речь о квартире, то стандартно требования к ней такие:

• дом не ветхий, не аварийный, не готовится к сносу. Обычно банки указывают на предельный год постройки;
• некоторые банки не выдают ссуды на жилье в домах в 1-2 этажей, с газовыми колонками вместо горячего водоснабжения;
• в квартире есть все стандартные коммуникации;
• есть отдельная кухня и санузел. От кредитования покупок гостинок или комнат в общежитиях, коммуналках банки постепенно отказываются;
• есть окна, двери, они находятся в нормальном состоянии;
• не рассматриваются бараки, дома с деревянными стенами и перекрытиями;
• если квартира расположена на последнем этаже, могут быть критери к крыше, она должна находиться в нормальном состоянии.

Каждый банк устанавливает свои критерии к квартирам на вторичном рынке. После одобрения заемщик обязательно получает список требований и выбирает недвижимость в соответствии с ними.

Если речь о доме, то требования касаются удаленности его расположения, обязательного наличия круглогодичного подъезда, из какого материала он возведен, какой статус у земли (она также должна находиться в собственности). Ветхие дома также не рассматриваются.

После выбора объекта заемщик заказывает его экспертную оценку, которая влияет на то, примет ли банк этот объект в качестве залога. Оценщика рекомендует банк, он должен быть им аккредитован.

Как купить квартиру во вторичную ипотеку

Самое главное — выбрать банк. Не совсем удобно, что сразу не понять, какую ставку реально даст вам банк. Каждый применяет свои коэффициенты, устанавливает проценты на свое усмотрение. Поэтому можете выбрать 2-3 банка, подать им онлайн-заявки и после смотреть, какой даст лучшие условия. С ним и заключите договор.

Как проходит оформление:

1. Выбора банка, подача ему заявки. Лучше делать это онлайн: и удобнее, и ставку за факт удаленного обращения многие кредиторы снижают.
2. После предварительного одобрения собрать первичный пакет документов. Это справки, трудовая, документы о семейном положении.
3. После ознакомления с документами банк подтверждает одобрение, оглашает условия и сумму. Теперь можно отправляться на вторичный рынок и искать подходящее жилье. Обычно на это дают 60-90 дней.
4. Заемщик собирает документы на продавца и объект по списку банка, делает оценку недвижимости. Далее банк несколько дней проверяет юридическую чистоту квартиры/дома и то, соответствует ли объект требованиям.
5. Если все в порядке, сделка окончательно одобряется. Оформляется обязательная страховка закладываемого имущества, заключается кредитный договор.

Оформление заключается тем, что сделка регистрируется в Росреестре, на объект накладывается обременение. Только после этого банк передает продавцу деньги. Ну а заемщик может наконец-то справить новоселье.

Если объект найден заранее, оформление ипотеки займет примерно 2 недели.

Как возвращать ипотеку

Заемщику предоставляют график платежей, который он должен соблюдать. При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка стандартно составляется аннуитетный график, при котором заемщик каждый месяц вносит на счет одинаковые по размеру платежи. Кроме того, раз в год нужно продлевать обязательную страховку.

Так как квартира находится в залоге, банк может устанавливать некоторые ограничения. Например, они могут касаться прописки других граждан или сдачи жилья в аренду. Все эти моменты будут отражены в договоре.

Если заемщик становится злостным неплательщиком, банк после нескольких попыток договориться будет вынужден обратиться в суд и забрать жилье. Поэтому к своему обязательству нужно относиться максимально трепетно.

Частые вопросы

Какая ипотека выгоднее, на вторичном или первичном рынке? Ставки на покупку жилья в новостройках обычно всегда ниже. Кроме того, часто банки и застройщики заключают партнерские договора, в результате сделка оказывается максимально выгодной для заемщика. Можно ли при оформлении вторичной ипотеки использовать маткапитал? Можно. Нужно будет согласовывать сделку с ПФР.

Кроме того, составляется соглашение, согласно которому после выплаты ипотеки заемщик обязан выделить доли в квартире/доме детям. Можно ли купить жилье в пригороде? Можно, если оно соответствует основным критериям банка. Кроме того, рекомендуем изучить вариант оформления сельской ипотеки с господдержкой.

Что такое титульное страхование? Обычно банки рекомендуют его оформить при покупке жилья на вторичном рынке. Это защита имущественных прав. Если в итоге кто-то из бывших собственников оспорит сделку, застрахованный получит возмещение. Можно ли продать купленную в ипотеку квартиру? Только после полного погашения ипотеки. Пока она в залоге, Росреестр сделку не пропустит.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Большое спасибо 🙂