Мошенничество с недвижимым имуществом является комплексом противоправных действий, направленных на незаконное завладение собственностью.
Исполнителем может выступать как частное лицо, так и компании во главе с индивидуальным предпринимателем. Данный вид хищения приравнивается к особо крупному размеру.
Заключение
Для совершения юридически значимой сделки без последствий:
- Подбирайте риэлтерское агентство, устоявшееся на рынке давно.
- Осматривайте варианты недвижимости до встречи с риэлтером.
- Производите оплату сделки после оформления всех документов.
- Выбирайте надежный банк.
- Рассмотрите варианты вторичного жилья.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
Актуальным способом мошенничества при купле-продаже или аренде недвижимости являются:
- Мошенничество с поддельной доверенностью и другими документами о наличии права собственности.
- Отчуждение объекта, находящегося в банковском залоге.
- Неожиданные наследники.
- Сотрудничество с черным риэлтером.
- Мошенничество с продажей одной квартиры несколько раз.
Черный риэлтор
- Жертвами махинаций черных риэлторов становятся асоциальные слои населения: одинокие пенсионеры, алкоголики, люди с психическими отклонениями, наркоманы и доверчивые одинокие люди с долгами за оплату коммунальных услуг.
- Черные риэлторы обладают знаниями в области юриспруденции, поэтому привлечь их к ответственности за мошенничество сложно.
- Схемы мошенничества:
- Вхождение в доверие для получения доверенности на распоряжение имуществом. Далее недвижимость продается по всем официальным документам.
- Неравноценный обмен жилья. Недвижимость обменивается на меньшую по стоимости.
- Выкуп долей в квартире с целью погашения долгов за коммунальные услуги.
Продажа квартиры по поддельным документам
В данном способе мошенничества речь идет о подделке документов, подтверждающих право на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, законная сила которой закрепилась сравнительно недавно. Выписка считается фальшивой, если:
- Содержит неактуальные данные. Каждая смена данных о владельце или имуществе должна своевременно подаваться в реестр недвижимости.
- Изготовлена самостоятельно. Здесь речь идет о фальсификации официальных бланков.
- Отсутствуют подписи и печати уполномоченных на заверку данных документов лиц.
- Отсутствуют некоторые виды реквизитов о недвижимости или владельце.
Многократная продажа одного объекта недвижимости
Осуществляется риэлтором-мошенником путем заключения нескольких договоров купли-продажи с целью получения двойной выгоды. При этом, документы на квартиру не фальшивые и предоставлены в полном объеме.
Дальнейшими действиями мошенника является просьба оплаты сделки или аванса, что является единственным способом распознать подвох. Честный риэлтор проводит сделки в данном порядке:
- Составление и подписание сторонами договора купли-продажи.
- Заверка соглашения у нотариуса и внесение в него изменений, если потребуется.
- Подача сведений о смене владельца в Рос реестр.
- Оплата сделки.
Любая передача денег при сделках с недвижимостью должна фиксироваться распиской.
Подмена квартиры
Осуществляется только при сделках с вторичной недвижимостью. Пока сделка не доведена до юридического завершения, номерные таблички на домах убираются или перевешиваются и на осмотр покупатель приходит в комфортабельную квартиру, а после передачи денег, получает недвижимость в плачевном состоянии.
Избежать этого поможет только покупка квартиры в знакомом районе или собственная проверка до осмотра квартиры с риэлтером.
Продажа квартиры после смерти владельца
Данной схемой преступления пользуются наследники. Срок исковой давности по делу составляет 10 лет, поэтому в течение этого времени к собственнику может обратиться мошенник-наследник, которого своевременно не осведомили о смерти родственника.
В таком случае, после обращения в следственные органы, договор купли-продажи расторгается, имущество переходит к наследнику. Потерпевший имеет право на подачу апелляции с целью взыскания с мошенника денежных средств в пользу нанесенного ущерба.
Фальшивые бумаги
Фальсификация документов приравнивается к деяниям в сфере мошенничества. При мошенничестве в сфере недвижимости, подделываются генеральные доверенности, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, паспорта и другие документы, подтверждающие владение имуществом.
Продавец не выписывается из проданной квартиры
Закон защищает социально беззащитные категории лиц и запрещает принудительную выписку таковых из квартиры. К ним относятся:
- одинокие пенсионеры;
- несовершеннолетние дети;
- лица, признанные недееспособными.
После оформления юридической части сделки, продавец-мошенник может отказать вам в выписке своих родственников и востребовать за это дополнительную плату. Наказать вымогателя можно в соответствии с гражданским законодательством.
Другая недвижимость
К другой недвижимости относятся:
- гаражи;
- земельные участки;
- нежилые помещения в собственности;
Противоправные действия с ними также приравниваются к крупному и особо крупному размеру и рассматриваются в соответствии с УК РФ.
Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку
Уголовный кодекс предусматривает санкции для лиц, предоставивших ложные сведения в банк для получения ипотечного займа. Преступные деяния происходят одним из способов: аннулирование договора, отчуждение имущества путем фальсификации документов, продажа квартиры, находящейся в залоге у банка.
Мошенничество с долями квартир
Чтобы продажа долей в квартире не обернулась для вас скамьей подсудимых, подготовьте перед сделкой письменные согласия других совладельцев. Документы должны быть заверены нотариусом и содержать паспортные данные всех собственников.
В противном случае сделка будет признана недействительной, объект вернется продавцу, а владельцы остальных долей имеют право подать заявление в полицию по факту мошенничества.
Инвестирование
Мошенничество при инвестировании совершается застройщиками-мошенниками путем сбора инвестиционных средств для начала стройки. События в ходе мошенничества развиваются двумя способами: заморозка объекта или застройка из материалов низкого качества. Выявить данный вид мошенничества представляется возможным через несколько лет.
Банковская ячейка
При изъятии депозита из банковской ячейки, мошенники предоставляют фальшивые договора купли-продажи недвижимости, после чего банк беспрепятственно выдает деньги с банковской ячейки. При этом кредитная организация не несет никакой ответственности.
Мульти продажи
Мошенничество в сфере мульти продаж происходит путем заключения нескольких юридически заверенных сделок с разными покупателями, одна из которых проходит регистрацию в рос реестре и признается официальной. Со второго договора купли-продажи мошенник имеет прибыль.
Занижение цены
Искусственное занижение цены с целью уменьшения уплаты налога является мошенничеством. В случае оспорения сделки, суд обязует вернуть квартиру собственнику, а деньги, которые уже потрачены, покупателю. В лучшем случае они будут постепенно взысканы службой судебных приставов.
Долевое строительство
Мошенничество в сфере долевого строительства производится полной или частичной оплатой будущего сооружения одним или несколькими собственниками. После совершения мошенничества, застройщик исчезает.
Методы защиты от афер с недвижимостью
Юридическая проверка собственности создана для избежания совершения мошенничества. Независимые юристы:
- проводят проверку по данным рос реестра:
- проверяют подлинность документации;
- востребуют от продавца все оригиналы документов;
- сопровождают сделку купли-продажи до ее юридического завершения.
Законодательное регулирование
Мошенничество с недвижимостью подсудно двум законодательным актам: Уголовным Кодексом и Кодексом Административных Правонарушений.
В уголовном кодексе санкции за данное правонарушение закреплены в 21 главе в статьях 159, 159. 1, 165. Когда деяние нельзя квалифицировать как уголовное преступление, вступает в регламент КоАП РФ, а именно статья 7. 21.
Топ−5 причин оспаривания сделки с недвижимостью
Часто говорится о больших юридических рисках при покупке недвижимости на вторичном рынке. Это значит, что покупатель может лишиться своей квартиры, если кто-то оспорит сделку купли-продажи и выиграет дело в суде.
Но как такое происходит и почему? Какие именно сделки оспаривают чаще всего и как защитить себя при покупке, рассказывает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est—a—Tet.
Причина 1. Подписал не приходя в сознание
Наиболее распространенное основание для признания сделки с недвижимостью недействительной — доказательство, что продавец не отдавал себе отчет в своих действиях.
Аргументами в пользу недееспособности собственника могут выступать наличие психических или иных серьезных заболеваний (рак, сахарный диабет, инсульт), состояние алкогольного или наркотического опьянения, то есть такие состояния человека, когда он не контролирует свои действия.
Это довольно частный случай оспаривания сделок с недвижимостью, поскольку многие формы договоров оформляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения.
Нередко действительно имеет место принуждение к заключению договоров перехода прав собственности,
когда, например, люди, страдающие алкогольной зависимостью, переписывают свои квартиры на мошенников.
Довольно часто договора оспариваются по данному основанию в случае, если собственник – одинокий и тяжело больной пожилой человек. Как правило, родственники пытаются оспорить завещание таких владельцев квартир, написанное не в их пользу.
Фактически для оспаривания завещания единственная возможность для «обделенных» родственников – это признать, что бабушка или дедушка не отдавали себе отчет в производимых действиях по причине тяжелого заболевания, причем необязательно психического.
По закону собственность наследодателя по завещанию может отойти совершенно посторонним лицам, за исключением нетрудоспособных иждивенцев собственника, коими являются несовершеннолетние дети или больные близкие родственники (им по закону обязательно выделение долей).
Но судятся в итоге обычно трудоспособные взрослые прямые наследники, которых не удовлетворил оглашенный в завещании раздел имущества, например, бабушка записала квартиру не на дочку, а на племянницу, которая за ней ухаживала.
С большой долей вероятности в такой ситуации дочь будет оспаривать завещание, и единственно возможный для нее мотив оспаривания – собственник не отдавал себе отчет в своих действиях.
Для доказательства данного факта или делают эксгумацию, чтобы доказать наличие серьезных заболеваний (хотя, как правило, собственников, оставивших завещание и заключивших договор ренты, кремируют), или проводят судебную экспертизу медицинских карт собственника (ее проводит специальная комиссия Института В.П. Сербского). Данная комиссия выносит решение, мог ли человек при таком заболевании отдавать отчет в своих действиях. Если эта вероятность существует, завещание или заключенный договор могут быть оспорены.
Причина 2. Смертный приговор
Особенно часто наряду с завещаниями оспариваются на этом основании договора ренты (об этом журнал «МИР КВАРТИР» писал тут и тут).
Рента – это передача имущества в собственность за плату, которая выражена не в денежном эквиваленте, а в виде пожизненного содержания с иждивением для получателя ренты, которая завершается только с его смертью, после чего рентодатель получает право собственности на квартиру.
В 90-е годы это была крайне распространенная форма приобретения, которая была и остается довольно криминальной, поскольку к отчуждению прав по ренте людей часто вынуждали.
С одинокой бабушкой заключался договор ренты, а через какое-то время она умирала и право собственности переходило к мошенникам
– к сожалению, такой сюжет не был редкостью.
Сейчас договор ренты потерял былую популярность. Как правило, по этому договору квартира приобретается у одиноких пожилых людей, у которых отсутствуют ближайшие родственники, готовые за ними ухаживать.
Однако после их смерти «всплывают» дальние родственники, или, другими словами, наследники второй и третьей очередей, которые оспаривают договор ренты.
Аргументами для них выступают опять-таки невменяемость получателя ренты при заключении договора и ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по договору.
Причина 3. Распалась цепь великая
Нередко оспаривания сделок происходят из-за того, продавец не получил денежных средств за квартиру. Такое случается, если сделки заключают при помощи некомпетентного риэлтора или вовсе без помощи специалиста. Деньги можно потерять, например, если неправильно прописаны условия доступа к банковской ячейке.
Особенно часто это случается с альтернативными сделками, когда продавец отказывается от сделки, а покупатель уже продал свое жилье и деньги были заложены в ячейку.
Нюанс в том, что деньги за эту проданную квартиру закладываются не на ее продавца, а на следующего в цепочке собственника, который продает квартиру инициатору сделки.
Если неправильно прописать условия доступа к ячейке, то в случае, когда один из участников сделки отказывается от нее, остальные могут получить деньги только по решению суда.
В правильно составленном договоре в случае отказа от сделки одного из участников все остальные автоматически получают свои деньги обратно, и сделка не регистрируется.
Обращение к непрофессиональным риэлторам, эдаким «знакомым тетям Машам», может закончиться для участников сделки плачевно, особенно если такие горе-маклеры советуют продавцам сначала заключить сделку, а потом получить деньги на расчетный счет.
Гарантированно можно получить деньги, только если они лежат в банковской ячейке, все остальные схемы никак не обезопасят продавца. Как правило, «провернув сделку», мошенники быстро скрываются.
В договоре обязательно должны быть прописаны простые фразы типа «в случае отсутствия оплаты за сделку договор подлежит расторжению». Однако и в таком случае судебных разбирательств не избежать.
Причина 4. Все лучшее – детям!
Еще один повод для оспаривания сделок с недвижимостью – нарушение прав несовершеннолетних детей. Сейчас это чаще всего связано с материнским капиталом и неправильным оформлением квартиры после его использования.
При использовании материнского капитала для покупки квартиры или погашения кредита родители оставляют в органах опеки заявление о том, что они обязуются оформить право собственности на всех членов семьи, однако далеко не всеми родителями это обязательство исполняется, что грозит оспариванием сделки компетентными органами на основании нарушения прав несовершеннолетних.
Многие родители не оформляют право собственности на детей после использования материнского капитала,
чтобы при дальнейшей перепродаже квартиры не получать разрешение на продажу от органов опеки (получить такое разрешение бывает непросто). Если нарушить права детей, то прокуратура в дальнейшем может оспорить продажу квартиры.
Или, например, родители кладут на счет детей денежную сумму, эквивалентную их доле в квартире, однако прокуратура может завести дело на основании, того что положенная на счет сумма не соразмерна той сумме, которая причиталась детям при продаже.
Причина 5. Из мест не столь отдаленных
Оспаривание сделки может произойти и в случае, если в квартире был прописан гражданин, в дальнейшем отбывший в места лишения свободы. Дело в том, что увидеть в домовой книге, что такой человек был прописан в квартире, нельзя, поскольку его выписывают из квартиры в места лишения свободы. Однако он остается пользователем жилья и имеет право вернуться в нее.
То же самое касается и признанных безвестно отсутствующими или умершими.
Если такие граждане были выписаны из квартиры до приватизации, то это может вырасти в оспаривание сделки на том основании, что эти граждане не участвовали в приватизации, хотя имели на это право.
Если выписать такого гражданина из квартиры по суду можно, хотя это и займет более полугода, быстро решить вопрос с выписанными до приватизации гораздо сложней.
Заключенный в местах лишения свободы супруг продавца, в том числе и бывший, также имеет право претендовать на собственность в этой квартире.
Если срок заключения составляет более 3 лет, можно расторгнуть брак заочно, и такой собственник продает квартиру. А потом муж возвращается и требует удовлетворения своих прав, ибо сделка по совместно нажитому имущества должна была производиться с его разрешения.
Отсудить квартиру ему, скорее всего, не удастся, но потрепать нервы он может.
Покупателю придется доказывать свою добросовестность, и если что-то помешает ему это сделать, например, если выяснится, что в договоре была указана неполная стоимость покупки, ситуация может сложиться для него плачевно.
Каждую пятую сделку с недвижимостью заключают черные риелторы :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость
В Госдуме оценили теневой сектор на рынке риелторских услуг. Законопроект, который сможет урегулировать деятельность риелторов, могут внести в нижнюю палату уже осенью
ИТАР-ТАСС/ Валерий Матыцин
До 20% сделок на рынке недвижимости совершаются с участием черных риелторов, при этом 5% сделок с недвижимостью в Москве оспаривается из-за мошеннических действий продавцов. Такие цифры назвала сегодня на конференции первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елена Николаева, передает «РИА Недвижимость».
В Санкт-Петербурге и Ленобласти, по данным депутата, около 5% заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. «Это является признаками того, что в риелторской деятельности не все в порядке. При этом риелторы получают комиссионное вознаграждение за информационные услуги», — цитирует «РИА Недвижимость» слова Елены Николаевой.
Законопроект о регулировании риелторской деятельности может быть внесен в Госдуму уже осенью.
Он описывает деятельность таких компаний и само понятие агента недвижимости, а также предполагает введение саморегулирования с ответственностью других участников рынка, пояснила депутат.
«В настоящий момент профсообщество настолько страдает от работы так называемых черных риелторов, что готово ограничить свои доходы ради наведения порядка в этой сфере», — сообщила журналистам Елена Николаева.
В апреле президент РФ Владимир Путин заявил о том, что риелторская деятельность требует более жесткого регулирования. По его мнению, нужно если не лицензировать, то предъявлять требования к контролирующим ее организациям. По словам президента, проблемы в сфере контроля риелторской сферы существуют, и их решением необходимо заняться.
Система лицензирования риелторских компаний и частных лиц была отменена в России в 2002 году.
На ее смену пришла система добровольной сертификации компаний, суть которой в следующем: риелторские агентства, которые выступают за прозрачный рынок и честную конкуренцию, становятся участниками профессиональных объединений на федеральном (Российская гильдия риелторов) или региональном уровнях (в Москве — Московская ассоциация риелторов).
В рамках этих партнерств компании получают сертификаты соответствия требованиям и профстандартам, которые сообща устанавливают. А также проводят квалификационную аттестацию и переаттестацию всех агентов и брокеров. Все данные о сертифицированных компаниях и аттестованных специалистах рынка недвижимости сводятся в единый реестр.
Существующий в России порядок сертификации предполагает обязательное страхование профессиональной ответственности. Цена страховки как минимум должна покрывать среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в регионе, где осуществляет свою деятельность агентство недвижимости (в Москве — 10 млн руб.).
Подготовил Сергей Велесевич
Нотариусы и мошенничество при покупке квартир
Прочитал на сайте нотариальной палаты о мошеннической схеме с квартирами. Якобы продавцы получают деньги, а потом оказываются недееспособными и оспаривают сделки. В итоге покупатель остается без денег и жилья.
Нотариусы говорят, что только они могут от этого защитить. Так и пишут у себя на сайте: «Единственный реально работающий способ защитить себя от любого рода мошенников при купле-продаже недвижимости — обратиться к нотариусу».
Это правда? Если провести сделку через нотариуса, ее точно не признают недействительной? Это надежнее, чем договор в простой письменной форме, зарегистрированный в Росреестре? И если я всё-таки столкнусь с мошенниками, то смогу в суде сослаться на нотариуса и сохранить квартиру?
Денис, Москва
Схема действительно есть, ей много лет. Суды выносят решения как в пользу покупателей, так и в пользу продавцов.
Суть таких сделок на сайте нотариальной палаты в целом описана верно. Бывает, честный покупатель рассчитывается за квартиру, а потом приходит какой-нибудь родственник или сам продавец и говорит, что сделка недействительна. Ссылаются на психические заболевания, болезни нервной системы, стресс и даже алкогольное опьянение.
Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Тот должен вернуть покупателю деньги, но их может уже не быть. Тогда покупатель будет годами взыскивать сумму с безработного и больного человека, у которого кроме пенсии взять больше нечего.
Нотариус защитить может, но не полностью. Сделка в его присутствии — это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы.
У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости.
В контексте этой схемы нам важна проверка дееспособности. Ведь именно на ее отсутствие ссылаются продавцы, когда отменяют сделки. Я, мол, был пьян, бабушка перенесла инсульт или стоит на учете у психиатра.
Давайте разберемся с дееспособностью.
По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
А еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.
Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.
Суды не всегда выносят такие решения. Иногда даже после выводов психиатрической экспертизы сделки оставляют в силе. Но как и в какой инстанции закончится конкретная история, предсказать нельзя.
- ???? Нотариус проверяет дееспособность участников сделки, но не проводит экспертизу и не снимает с вас все риски.
- ???? Из достоверных источников у него — только документы о возрасте и данные из реестра о сделках с недвижимостью. Но этого мало.
- ???? Проверка психического состояния вне компетенции нотариуса. Это могут проверить только эксперты.
- ???? Справки из психдиспансера для подтверждения дееспособности на момент сделки недостаточно. Даже если ее запросит нотариус.
- ???? Даже если продавец официально дееспособный, может выясниться, что он не понимал сути сделки конкретно в момент ее совершения.
- ???? Подтвердить дееспособность может только экспертиза. Ее проводят добровольно или по решению суда.
Покупателю нужно быть внимательным и не надеяться, что нотариус всё проверит, а сделку потом точно не отменят. Если что-то пойдет не так, без квартиры и денег останется покупатель, а не нотариус. Хоть нотариусы и отвечают личным имуществом, это не тот случай.
Попросить у продавца справки и заключение экспертизы можно и без нотариуса. Проверить возраст и права — тоже.
А еще надежнее оформить титульное страхование.
Плохо, что они не предупредили о подводных камнях и дополнительных гарантиях. А еще назвали свои услуги единственным способом защиты, хотя это не так.
Отобрать жилье у собственников стало проще
Квартирные мошенники плетут новые схемы и осваивают цифровые технологии
Ровно 20 лет назад нашу семью угораздило вляпаться в мошенническую схему под названием «двойные продажи» и пополнить скорбные ряды обманутых дольщиков.
В полностью оплаченной нами квартире живут-поживают другие люди. Гендиректор кинувшей нас компании благополучно оттрубила в колонии три года и уже, не исключено, морочит голову другим клиентам.
А мы, несмотря на многочисленные суды, не получили ни жилья, ни денег.
На фоне коронавируса тема обманутых дольщиков отошла на второй план. Но она никуда не делась — в стране таких бедняг около 200 тыс. Государство пытается их защитить. В июле Госдума приняла важные поправки к законам.
Например, люди, вложившиеся в будущую квартиру, но не получившие ее, могут рассчитывать на компенсацию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Причем в ценах сегодняшних, а не многолетней давности.
Кроме того, есть документ, разрешающий исключать жилой дом из реестра проблемных объектов только после того, как его либо достроят, либо дольщики получат денежное возмещение.
И это все здорово — но, вероятно, работает в отношении обманутых в последние годы. Мы же, столкнувшиеся с жуликами в начале 2000-х, продолжаем получать отписки, что о нас помнят, но механизмов решения нашего вопроса как не было, так и нет.
С юристом Дмитрием Романенко мы хотим предупредить тех, кто отважился на покупку жилья, на какие недобросовестные схемы есть риск нарваться.
Семья народного артиста СССР Алексея Баталова (в круге) обвинила актрису Наталью Дрожжину и ее мужа, юриста Михаила Цивина, что те обманом переписали на себя их имущество. Фото Бориса Кудрявова и Legion-media.ru
Двойные продажи
Сегодня все сделки по системе долевого строительства должны проводиться через специальный банковский счет. Деньги дольщиков становятся доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике многие строительные компании еще не перешли на эту схему. Особенно это касается не очень больших фирм, у которых есть проблемы с источниками финансирования.
Если решили вложиться в объект на стадии строительства, изучите каталог новостроек на сайте Фонда защиты прав дольщиков и убедитесь, что ввод дома, квартиру в котором вы рассчитываете получить, гарантирован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
«Экспресс газета» помогла вывести на чистую воду жулика Анатолия Васина. Тот положил глаз на квартиру Тамары Носовой (актриса в «Королевстве кривых зеркал»). Кадр из программы «Пусть говорят»
Мнимое банкротство
При этой схеме все сделки, которые продавец совершил в течение трех лет до банкротства, могут быть оспорены, и человек, купивший у него объект недвижимости, рискует его потерять. Беда еще и в том, что эта схема узаконена судебной системой. Вам скажут: какое мошенничество?! Докажите!
Как это делается: продавец получает деньги за квартиру, потом некто, состоящий с ним в сговоре, предъявляет расписку, по которой человек, продавший жилье, является должником.
Новоявленный кредитор затевает процесс банкротства и оспаривает сделку, которую признают недействительной. Квартира возвращается в конкурсную массу — общее имущество должника, за счет которой удовлетворяются требования кредитора, а отданные за нее деньги оседают в надежном месте.
Покупатель остается и без средств, и без квартиры. Судиться бессмысленно. Даже если возбудят уголовное дело и продавец отсидит срок, шансы вернуть деньги ничтожно малы.
Заподозрить возможное банкротство можно, если квартиру продает человек, у которого большие долги, испорченная кредитная история. Очевидно, объявив себя финансово несостоятельным, гражданин хочет избавиться от долгов.
Засветившийся в «Покровских воротах» Владимир Сынгаевский (в круге) осужден на пять лет за аферы с жильем умерших людей. Соцсети и кадр из фильма «Покровские ворота»
Электронная подлость
С внедрением электронно-цифровой подписи перед злоумышленниками открылись новые перспективы. На сегодняшний день человек практически лишен возможности контролировать, выпущена ли на его имя такая подпись.
Если она есть, вполне возможно, мошенники используют ее для совершения сделки с недвижимостью, и человек не сразу об этом узнает.
Чтобы хоть как-то защититься от мошенников, есть смысл написать заявление в Росреестр, что все сделки с недвижимостью возможны только при вашем личном участии.
Поддельный паспорт
Договор купли-продажи сейчас можно заключить в простой письменной форме. И вот представьте ситуацию.
Приходит в МФЦ человек с поддельным паспортом, который можно купить за три-четыре тысячи рублей, и подает документы замученному посетителями сотруднику, который точно не будет заморачиваться проверкой подлинности.
Можно привести с собой человека, похожего на того, что изображен на паспортном фото, — тоже никто сличать не станет.
Кстати
- Иногда злоумышленники, продающие квартиру, прибегают к совершенно завиральным приемам. Например, показывают квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продают убитую — по другому. В спальных районах много однотипных домов, которые различаются, например, номером корпуса. При заключении сделки указывается настоящий адрес, однако расположенное там жилье не соответствует тому, что показали покупателю.
Как не попасть на удочку
- На сайте Федеральной службы судебных приставов посмотреть, не идут ли судебные процессы о взыскании в отношении продавца. Но имейте в виду: там можно отследить процессы, которые шли до сделки по продаже недвижимости. Если кредитор объявится после ее совершения — страховочного механизма, к сожалению, нет.
- Запросить выписку по квартире из Росреестра — это стоит не больше 400 руб. Только после этого можно отдавать аванс.
- Внимательно читать договор, который подписываете, особенно то, что написано мелким шрифтом.
- Заручиться поддержкой юриста или риелтора.
И все сделки обязательно проводить с участием нотариуса, хотя сейчас закон позволяет обходиться без него. Нотариус смотрит, действует ли паспорт, все ли чисто с объектом, нет ли судебных споров вокруг квартиры, не скрываются ли претенденты на объект и нет ли зарегистрированных родственников в квартире.
Лучше заплатить 20 — 50 тыс., чем лишиться всего.
Особенно опасно, если:
- за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
- жилье получено по наследству, открытому менее трех лет назад;
- есть неузаконенные перепланировки;
- недвижимость продают по доверенности без личного участия собственника или по цене намного ниже рыночной.
Собственника убили за неделю до сделки
Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.
— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке.
Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся.
Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.
После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.
Алина Степанова. Фото из личного архива
Наш агент предложила клиенту квартиру, соответствующую его запросу. Предыдущим продавцом выступала бабушка 84 лет, которая, как потом установили, к тому моменту уже умерла. Мы доказали, что подпись бабули на документах о продаже жилья фальшивая. Но в ОВД по району Северное Тушино мое заявление приняли с большим скрипом.
Выяснилось, что нынешним продавцом квартиры был некий гражданин Токмаков, который только освободился из колонии, где отбывал срок вместе с сотрудниками того самого ОВД за махинации с квартирами умерших граждан. Отсидел семь лет и занялся ровно тем же самым. Я написала заявление в Департамент городского имущества.
Бабушка не имела наследников, и ее квартиру уводили буквально из-под носа столичных властей. Департамент подал в суд — но не на Токмакова, а на людей, которые успели эту квартиру купить. Что удивительно: Сбербанк ничуть не смутился, получив странные документы, и принял квартиру в качестве залога по ипотеке.
Его все устроило! На данный момент право собственности покупателей прекращено, но от ипотечных выплат их никто не освободил.
Еще был случай. Дочь разъехалась с матерью — продали две комнаты в коммуналке в Москве и купили две квартиры в Балашихе. Как только девушка со своим парнем переехали туда, к ним пришел участковый с вдовой предыдущего собственника. Оказалось, он был убит за неделю до сделки.
Ее провел двойник — 40-летний мужик после шести отсидок, его фото было вклеено в чужой паспорт. Я обратила на это внимание, ведь настоящему продавцу было 20 лет. Но никто, кроме меня, этого не заметил.
В итоге двойника задержали, но сделку расторгли, и квартиру девочке пришлось вернуть.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Марлен Григорьевич пострадал из-за своей доверчивости. Фото Анастасии Варданян/«Комсомольская правда»
Получив помещение в собственность, художник в течение 25 лет сдавал его в аренду. Однако съемщики часто задерживали оплату. В результате накопился приличный долг — около 1,5 млн руб. Плюс коммуналка — порядка 8 млн. Разобраться с проблемами взялся сын давнего друга Марлена — Карапет Мартиросян.
Он предложил подписать документ якобы на оказание юридических услуг, а на деле дал подмахнуть полуслепому художнику генеральную доверенность на свое имя и договор на продажу акций ЗАО «Свадебное», принадлежащего Чтчяну, — тот был единственным акционером. В итоге активы, включая особняк, были проданы за 6 тыс.
И ведь формально не подкопаешься: художник собственноручно поставил подпись.
Здание расположено в «золотом» месте. Фото Михаила Фролова/«Комсомольская правда»
В довершение несчастий Чтчяна из принадлежащего ему свадебного салона пропали все украшения. Дверь в помещение не взломали — кто-то открыл ее своим ключом.
Я позвонила Карапету Мартиросяну.
Человек битый час убеждал меня, что в данной истории именно он — пострадавшая сторона, потому что хотел помочь старику, рассчитывая взамен получить помещение, которое занимал тот самый свадебный салон.
Но город изъял его у художника за долги. И Карапет сильно на дедушку осерчал. Решил, проще от актива избавиться, чем возиться с погашением долгов и ремонтом, — Марлен Григорьевич якобы сам попросил его об этом.
В павильоне «Армения» на ВДНХ тоже есть росписи Чтчяна. Depositphotos.com
Мартиросян уверяет: помещение разрушено на 82 процента — с худой крышей, грибком на стенах, вечными лужами на полу. Сплошная обуза, а не капитал — художник должен быть ему благодарен, что избавил его от горе-актива.
Но покупатель нашелся — несмотря на обращение Чтчяна в полицию, арест на продажу недвижимости не наложен. И уже новый владелец выставил особняк на продажу. На сайте одного из агентств его предлагают за 160,640 млн.
Вот вам и развалюха, за которую художнику «подарили» всего 6 тыс. руб. Уметь надо.
Надежда Пантелеева
#3/2021 мошенничество недвижимость черные риелторы эксперты