5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

Сдача квартиры в аренду: посуточно или долгосрочно – плюсы/минусы направлений + актуальность идей в 2020 году + разбор 4 этапов организации бизнеса на сдаче квартир в аренду с нуля + расценки на услугу для формирования прайса.

Сдача квартир посуточно – один из простейших методов организации пассивного источника заработка. При наличии собственных квадратных метров, влиться в направление реально с минимальными стартовыми инвестициями.

В сегодняшней статье мы рассмотрим варианты бизнеса + предоставим ознакомительную планировку по разработке подобного проекта с нуля.

Актуальность сдачи квартир посуточно в качестве бизнес-идеи

Идея интересна большинству трудоспособного населения страны, ведь получать деньги, при этом ничего не делая, перспектива более чем заманчивая.

Проводя анализ глобального рынка, можно заметить рост спроса на посуточный съем жилья.

Причин такого скачка несколько – увеличение уровня мобильности населения РФ, тренд по рационализации расходов на временное жилье и комфортные условия за адекватный ценник.

Выделяют 2 формы аренды — долгосрочная и краткосрочная. Плюсы и минусы имеются из каждой форм организации дела. Детальнее в таблице.

Тип арендыПреимуществаНедостатки

Посуточно	По праздникам заработок со сдачи жилплощади выше.	Во время простоя жилья, деньги не капают.
Высокий спрос на квартиры. Особенно при расположении тех в удобных местах (транспортные развязки, центр города и так далее).	Из-за частой смены жильцов, приходится часто наводить порядок для сдачи новым арендаторам.
Долгосрочная	Стабильный заработок.	Вероятность напороться на недобросовестных съемщиков.
Возможность организации бизнеса без существенных инвестиций.	Тяжело повышать аренду. Придется вести переговоры с жильцами.

Целевой аудиторией станут люди по командировке, студенты, туристы, и просто мимо проезжающие жители, ищущие пристанище на пару суток. При долгосрочной аренде жилья приоритет отдается семейникам, студентам и личностям, отправившимся в другой город на постоянную работу.

Обратите внимание: посуточная аренда жилья – это активная позиция в бизнесе. При желании получать полностью пассивный заработок, приоритет ставится на долгосрочную аренду. Минус – заработок в пару раз ниже от первого варианта работы.

Выгода от аренды жилья также обуславливается разницей в расценках между гостиницей и частником. Удобная комната в отеле обойдется в 2-3 раза дороже, нежели аналогичное по удобствам жилье от частника. Выбор арендатора очевиден.

Бизнес-план по сдаче квартиры в аренду

Перед запуском бизнеса и выбором формата работы, необходим анализ локального рынка услуги. Один из простейших вариантов – публикация фейковых объявлений на региональных площадках в сети интернет. Добавляется 5-10 постов с квартирами в 1-2 и 3 комнаты. В учет берется число обращений, и пиковая стоимость, на которую соглашаются клиенты.

Просчитанная конъюнктура рынка позволит выстроить стратегию развития бизнеса + сформировать оптимальный прайс в рамках региона распространения. А теперь давайте пройдемся по пунктам бизнес-плана пошагово.

1) Выбор способа организации дела + формирование предложения

Здесь все зависит от амбиций человека, и его желания увеличивать заработок в направлении. Имея на руках свободные квадраты, стать арендодателем проще всего. Человек не парится по дополнительным расходам, а только занимается планировкой доходной части. Если взглянуть на вопрос шире, на горизонте возникнет 3 полноценных вариации по организации дела.

Способ организацииОписаниеПростота
(из 5 ★)

Личные апартаменты	Легко сдать как в долгосрочную, так и посуточную аренду. Человек может найти надежных жильцов и просто ежемесячно получать с них пару десятков тысяч рублей.	★★★★★
Покупка квартиры	Предварительный шаг – покупка квартиры. Если нет стартового капитала, придется брать кредит/ипотеку. Быстрой прибыли не получить, ибо придется отдавать долги, но перетерпев трудные времена, бизнес может расцвести и принести владельцу большую прибыль.	★★★
Субаренда	Вариант для личностей без собственной недвижимости, но с желанием зарабатывать в нише. Суть – найти дешевую площадь под жилье, и арендовать ее на длительный срок. Далее, разбить жилье на комнаты и сдавать посуточно. Домашний мини-отель получается.	★★

Очевидно, лучшим методом запуска бизнеса по сдаче в аренду является наличие собственного жилья. Субаренда – рисковый метод, который при нехватке клиентов может вогнать в долги, а ипотека на жилье для сдачи в аренду – вариант только с ориентацией на далекое будущее.

Какими критериями руководствоваться при поиске жилья в субаренду/покупку:

состояние площади. Уже отремонтированные апартаменты потребуют меньше денег на ремонт и подготовку к сдаче, а потому, получить первые деньги удастся быстрее;
район и транспорт. Ближе к центру всегда дороже, но и спрос выше. Квартиры в спальных районах с быстрым доступом к центру через транспортные пути также имеет стабильно высокий уровень спроса. Здесь уже отталкивайтесь от стоимости;
инфраструктура. Школы, магазины, тренажерные залы и прочие субъекты общественного значения – немаловажный фактор влияния на стоимость аренды;
этаж + просмотр с окна. Первые и последние этажи не пользуются популярностью, а красивый пейзаж из окна увеличивает стоимость на 5%-10%.

Описанные критерии актуальны для 2-го и 3-го методов организации бизнеса, где человек не имеет собственного жилья, но ищет варианты под субаренду или вторичную сдачу. При наличии жилплощади, придется ориентироваться по факту того, что имеется.

Теперь по спросу. Наибольший интерес для жителей РФ представляют однокомнатные квартиры. Жилье с большим количеством комнат используется очень редко. Преимущественно, клиентами таких арендодателей становятся группы студентов или рабочих.

По ценовой категории также все очевидно. Приезжие хотят получить не только минимальную цену, но и некоторые удобство. Оптимально сочетаем в себе первый и второй пункты жилье из среднего класса с ценниками до 3 5000 рублей за сутки проживания.

2) Легализация бизнеса

При сдаче в аренду собственного жилья, необходимо получить разрешение на ведение деятельности от налоговых органов, а для этого потребуется зарегистрировать предпринимательское лицо (ИП). Необходимые ОКВЭД при регистрации – 55.20, 68.20, 68.20.1 и 68.32.

Важно: при субаренде обязательно заключайте договор с хозяином жилплощади – это поможет избежать проблем с владельцем в будущем (когда он узнает цели использования жилья).

При работе по договору физического лица придется выплачивать 13% от заработка. Куда выгоднее провести регистрацию ИП с УСН. Таким образом, выплаты составят всего 6% в месяц от доходной части бизнеса.

Список документации для сдачи квартиры в аренду:

- бумага, подтверждающая факт владения сдаваемой в аренду собственности. Сюда может относится свидетельство, либо выписка с единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;

если квартира покупалась – договор купли-продажи. Если квартира снималась под субаренду – договор долгосрочной аренды от фактического владельца недвижимости;
перечень всех жителей недвижимости, которые в ней прописаны. Желательна также выписка из вашего ЖЭКа;
при наличии других совладельцев жилья, необходимо их одобрение на сдачу недвижимости в аренду. Документ обязан иметь заверение нотариуса;
в случае субаренды, требуется первичный договор по аренде от главного владельца недвижимости;
согласие на субарендную сдачу от фактического владельца квартиры.

Последний пункт актуален лишь в том случае, если назначение аренды указывалось непосредственно в договоре. В обратном случае, данный момент можно из виду упустить, что большинство бизнесменов и пытаются сделать на практике.

Алгоритм составления договора с арендатором:

Указывается предмет. В данном случае им выступает жилое помещение. Производится характеристика жилья + добавляется цель – проживание N-e количество суток.

Обязанности + права арендодателя. Формируется на основании взаимных переговоров между сторонами. Обязательные пункты – право на посещение и пункты, связанные с возможными проблемами, возникающими не по вине арендатора.

Обязанности и права арендатора. Стоит сказать о порядке в квартире, сроках освобождения, и действиях при нанесении ущерба имуществу или интерьеру жилого помещения. Расходы по коммуналке также не стоит забывать.

Порядок расчета. Сумма месячной оплаты за аренду с эквивалентом в долларах, сроки внесения средств, залоговая сумма и сроки неизменного размера суммы аренды.

Сроки/изменения/расторжение. Оговариваются моменты связанные с условиями расторжения договора между сторонами, а также сроки первого вступления в силу.

Споры. В каком порядке и каким образом будут решаться спорные моменты, возникающие между сторонами сделки.

Данные сторон. Сюда включается информация паспорта, и подписи.

Зачем нужен договоров аренды? Возникают ситуации, когда аренда протекает не по предписанным канонам. Конфликты и разгром квартиры становятся проблемами владельца. При наличии договора, арендодатель имеет право предъявить претензии жильцу, и разобраться с ним в судебном порядке.

При возможности, занимайтесь составлением документа с юристом – это позволит закрыть все возможные правовые пробелы, и добиться от контракта максимальной пользы в случае непредвиденных обстоятельств.

3) Подготовка помещения к аренде

Здесь 2 сценария – капитальный ремонт + наполнение или сдача полупустой квартиры. Если человек планирует сдавать помещение долгосрочную аренду, запариваться над мебелью не имеет смысла, ибо большинство семей имеют собственное. Сдача квартир посуточно – совсем иной расклад. Придется изрядно попотеть, дабы из невзрачного жилья сделать настоящую «конфетку».

Как подготовить помещение:

Ремонт. Если все работает исправно, достаточно сделать косметическое вмешательство – побелка, обои, замена лампочек и прочие мелочи. Квартира должна быть пригодна для жилья с первого дня заселения.
Организация пространства. Минимализм в приоритете. Вы не знаете вкусов арендующего, а навязывать собственные будет неправильно в корне. Личные вещи старый хлам убираем сразу.
Наведение порядка. При смене арендатора требуется генеральная уборка – помыть окна, двери, мебель. Простирнуть шторки, пледы и так далее.
Закупка мебели + техника. Элементы первой необходимости обязательны – диван, стол, стулья, шкаф и холодильник со стиралкой.
Интернет. В 2020 году подобное не роскошь, а жизненная необходимость. Потратить пару тысяч на б/у роутер сейчас не проблема.

Увеличение наполнения квартиры пропорционально сказывается и н стоимость посуточной аренды жилья. Некоторые бизнесмены в нише руководствуются критериями отелей, добавляя в наполнение жилища посуду, и разовые средства личной гигиены.

Важно: всегда имейте на подхвате сантехника, электрика, слесаря и газовщика. Не обязательно нанимать на постоянную ставку, главное, чтобы человек смог решить насущную проблему в сжатые сроки.

Уборкой при сдаче квартир посуточно можно заниматься самостоятельно, или при нежелании делать «грязную» работу, можете нанять по гибкому графику уборщицу. При долгосрочной аренде, обычно уборкой занимаются сами арендаторы при выезде.

4) Поиск наемщиков

После подготовки квартиры к заезду, следует все силы бросить на поиск арендаторов. Необходимо обеспечить максимальную загруженность недвижимости. При долгосрочной аренде следует руководствоваться типом целевой аудитории. Выгоднее брать спокойные семейства, нежели сдавать жилье буйным студентам.

Что необходимо сделать моментально:

разместить пару-тройку объявлений в рамках региональных газет;
заказать в типографии партию листовок в 1000 экземпляров и распространить их по общественным местам. Наклеивать профитнее, но дольше;
можно оставить контактные данные с предложением на асфальте в людных местах, таких как ж/д вокзалы, остановки общественного транспорта и так далее;
сделать таксистов своими партнёрами, предлагая процент за каждого приведённого арендующего.

Несмотря на все описанные выше потуги, доля клиентов с проделанной работы будет составлять порядка 40%, остальные 60% — это интернет. Именно мировую паутину требуется использовать на максималках. Можно разработать личный сайт, а можно размещать и продвигать в топ объявления сна специализированных площадках. О парочке таких мы расскажем ниже.

Где размещать предложения по аренде:

https://www.avito.ruОдна из самых раскрученных обще направленных площадок по объявлениям в стране. Благодаря простому поиску, поиск удобен даже для профанов. Предусмотрен функционал платного продвижения предложения в топ-выдачу страницы;
https://www.booking.comМеждународный специализированный сайт по аренде жилья. Особенность работы – длительный срок выкладки объявления (до 10 суток). Комиссия по сделкам составляет от 15% для ФЛ или 16% для ИП. Основное преимущество площадки – постоянный поток клиентов, что удобно для посуточной сдачи жилья;
https://www.airbnb.ruСпециализированный сайт по аренде, бронировании и поиске жилья для долгосрочной аренды. Весьма раскрученный проект среди молодежи. Продвинутые меры безопасности на стороне сайта сокращают число отказов по аренде, а удобная система отзывов способна «из грязи в князи» вывести даже самый безнадежный бизнес в области аренды недвижимости.

Среди прочих сайтов, где человек может платно/бесплатно разместить объявления по сдаче жилья в аренду – это Irr.ru, Sutochno.ru, Domofond.ru, ЦИАН и Яндекс.Недвижимость. При крупномасштабном бизнесе рационально завести собственный сайт (можно и на конструкторе сделать) и продвинуть его за счет SEO и таргетированной рекламы. Инвестиции окупятся спустя 3-5 месяцев работы в нише.

Лайфхаки и полезные советы по заработку на аренде квартир:

5) Сколько можно заработать?

Тяжело предоставить точные цифры, ибо масштабируемость бизнеса слишком велика. Пусть у нас формат посуточной работы с собственным жильем. При расчете доходности учитывается срок в 20 суток на месяц – дни с заселением жилья. Добиться показателя в 30 суток практически нереально.

Средняя суточная цена по аренде для различных квартир:

18$-27$ — если сдавать комнату в качестве студии;
27$-36$ – однокомнатная квартира;
36$-55$ — двухкомнатная квартира;
55$-90$ — трехкомнатная квартира;
90$ + — четырехкомнатная и более.

Конечный ценник будет зависим от географического расположения, наличия транспортных развязок, метро, магазинов, школ, садиков и так далее. Для маленьких городов расценки на 39%-45% ниже. Сезонный спрос также важен, особенно для туристических городов.

Увеличить заработок со сдачи квартир в аренду можно посредством скидок за бронирование, повышении ценников во время бума, или предлагать уже полностью оборудованное жилье. При субаренде/ипотечном варианте заработать также можно, но сделать это реально в перспективе, и с большим уровнем риска. Так что, тут уж решайте уж сами. Удачи в работе и крепкого здоровья!

Автор статьи: Иванюк Юлия Юрьевна

Источник

Бизнес по сдаче квартир посуточно: как открыть, какие подводные камни, бизнес-план по аренде жилья

Посуточная аренда квартир выгодна клиентам, которые ищут недорогое жилье на короткий срок, а также арендодателям, желающим заработать больше, чем при длительной аренде. Сдача жилья на сутки и более за год приносит доход, в 2 раза превышающий сумму, которую можно выручить за долгосрочную аренду квартиры.

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Перед стартом выберите концепцию будущего бизнеса и решите, будете ли вы сдавать собственные квартиры или займётесь субарендой. Дальнейший алгоритм действий:

Проанализируйте рынок на предмет спроса на посуточную аренду. Выберите целевую аудиторию.
Зарегистрируйте компанию или ИП, чтобы заключать с арендаторами договоры и избегать рисков.
Подготовьте типовые бланки документов для работы. Предусмотрите условия оплаты, неустойки, залоги. Разработайте правила проживания для постояльцев.
Подберите и оборудуйте одну или несколько квартир: сделайте ремонт, купите постельное белье, подключите телевидение, телефон и интернет.
Сфотографируйте готовые помещения и напишите объявления об аренде.
Выберите рекламные каналы и опубликуйте объявления.
При необходимости наймите сотрудников: уборщиц, администратора.

Если показать квартиру лично не получается, вы можете снять видеообзор и отправить его потенциальным клиентам

Дождавшись первого звонка, вежливо, но твёрдо разъясните гостю условия проживания в квартире и озвучьте стоимость. Если он согласится на предложенные условия, оформите договор и возьмите предоплату с залогом. Проработав механизм аренды однажды, в дальнейшем вы сможете скорректировать своё поведение, пункты договора и последовательность сдачи жилья на короткий срок.

Бизнес-план фирмы по сдаче квартир

Задумывая собственное дело, вы можете просто снять квартиру на год и договориться с арендодателем о возможности субаренды.

После чего, не вложив ни копейки, сдавать её на короткие сроки всем желающим, зарабатывая на разнице.

Но для старта реального бизнеса задумайтесь о том, как оказать услугу качественно: квартиры, напоминающие гостиничные номера, как правило, арендуют быстрее, чем серые советские коммуналки с обшарпанной мебелью и подтекающими кранами.

Концепция бизнеса и анализ рынка

Существует три варианта организации посуточной аренды. Первый, оптимистичный — когда у вас в собственности 2–3 квартиры с хорошим ремонтом. В этом случае организовать бизнес можно с минимальным финансовым риском: достаточно корректно составить договор аренды и предусмотреть все нюансы.

Ещё два способа начать бизнес:

оформить квартиру в ипотеку, обустроить комнаты и сдавать по такой цене, чтобы полученная за месяц сумма превышала расходы;
снять 2–3 квартиры на срок от года до пяти лет и сдавать в субаренду.

Выбрав последний вариант организации дела, вам придётся сообщить собственникам помещений о том, как вы планируете использовать жилье. Иначе официально заключать договоры с арендаторами не получится, а это риск.

Проанализируйте спрос и конкуренцию на рынке посуточной аренды. Посетите популярные сайты:

avito.ru;
sutochno.ru;
booking.com;
airbnb.ru.

Просмотрите имеющиеся там объявления, оцените состояние и стоимость квартир, а также условия аренды. Возьмите на заметку понравившиеся идеи — их лучше выписать. Сравните предложения гостиниц и хостелов с квартирами — результаты анализа пригодятся при выявлении конкурентных преимуществ.

Спрос на посуточную аренду зависит от сезона — в летний период количество желающих снять жилье увеличивается, и арендаторы повышают цены

Выясните, кто в вашем городе интересуется посуточной арендой. Это могут быть:

семьи с детьми на отдыхе;
одинокие туристы;
командированные сотрудники;
романтические пары;
компании молодёжи.

Выберите сегмент, на который будете ориентироваться — не пытайтесь охватить сразу весь рынок. От того, на какую аудиторию вы нацелитесь, будет зависеть все — от оформления апартаментов до выбора рекламных каналов.

Регистрация фирмы

Зарегистрируйте компанию и не уклоняйтесь от уплаты налогов — бизнес в сфере посуточной аренды приносит достаточный доход, чтобы делиться с государством, а риски слишком высоки для нелегальной работы.

Сдавать квартиры вы можете в качестве индивидуального предпринимателя или от имени общества с ограниченной ответственностью. ИП отличается от ООО по следующим критериям:

стоимость регистрации — госпошлина всего 800 р., а для ООО — 4 тыс. р.
уставной капитал — для ИП отсутствует, а для ООО составляет 10 тыс. р.;
финансовая ответственность — ИП отвечает перед кредиторами всем имуществом в собственности;
вывод средств — предприниматель вправе распоряжаться выручкой на своё усмотрение, выводить деньги из оборота в любой момент;
отчётность — проще у ИП, можно обойтись без бухгалтера.

Несмотря на то, что финансовая ответственность выше у ИП, штрафы для ООО в 2–3 раза больше

Приняв решение о регистрации, выберите ОКВЭД — коды видов деятельности. Варианты, наиболее приближенные к сфере посуточной аренды:

55.20 — предоставление мест для краткосрочного проживания;
55.10 — деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

Определите налоговый режим, который будете применять:

ОСНО — общий режим, наименее удобный для подсчёта и уплаты налогов;
УСН — упрощённая система, когда предприниматель перечисляет государству 6% с дохода или 15% с прибыли;
ПСН — работа по патенту, за который ИП платит фиксированную сумму; ООО работать по патенту не может.

От выбранного режима зависят сроки и объем уплачиваемых налогов, а также формы сдачи отчётности. Помимо налогов, будьте готовы уплачивать взносы в пенсионный и страховой фонды за себя и сотрудников.

Если вы не решаетесь регистрировать ИП или ООО, уплачивайте хотя бы налог на доходы физического лица — 13% от вырученной суммы. Для этого обратитесь в налоговую, узнайте, когда и какие декларации нужно сдавать, а также в какие сроки производить оплату.

За ведение нелегального бизнеса предусмотрены санкции:

штраф от налоговой в размере 10% от доходов, но не меньше 40 тыс. р.;
административный штраф — 500 – 2 тыс. р.;
уголовная ответственность — арест или обязательные работы.

Поиск и подготовка помещений

Ориентируясь на выбранную целевую аудиторию, начинайте поиск помещений. Подумайте, что важно приехавшему в командировку банкиру? Скорее всего, снять тихую однокомнатную квартирку поближе к месту стажировки или деловых переговоров. А молодой паре для романтического вечера? Уютная хорошо обставленная квартира в небольшом доме.

Найти помещения для долгосрочной аренды вы можете на сайтах объявлений, вроде Avito

Расположение объектов выбирайте так, чтобы оперативно добираться до каждого для заселения и выселения гостей. Если у вас нет автомобиля, снимите квартиры поближе к собственному жилью.

Спрос на посуточную аренду квартиры зависит от:

количества комнат;
качества ремонта;
наличия мебели и техники;
месторасположения объекта;
дополнительных услуг.

Арендаторы в 57% случаев предпочитают останавливаться в однокомнатных квартирах с хорошим ремонтом, новой мебелью и работающим интернетом. Крайне редко бронируют места в апартаментах, где более трёх комнат, а также в квартирах эконом-класса — 1% и 8 % соответственно.

Месторасположение квартиры влияет на стоимость аренды. Близость к центру до сих пор играет решающую роль в выборе жилья туристами, работниками компаний, студентами. Хороший доход можно получить с квартиры, расположенной неподалёку от крупного торгового или делового центра, вуза или вокзала.

Выбрав в качестве целевой аудитории командированных сотрудников, узнайте, какие отчётные документы могут им понадобиться, и будьте готовы предоставить договор, а также квитанцию или счёт на оплату аренды.

Счет на оплату аренды может включать дополнительные услуги, а также ранний и поздний заезд

Подобрав помещения, заключите договоры долгосрочной аренды с собственниками. Не скрывайте, что будете сдавать квартиры посуточно, а лучше предложите взаимовыгодное соглашение.

Расскажите, что не просто снимаете квартиру, а берете её в управление и обязуетесь сделать косметический ремонт, установить технику, провести интернет и следить за порядком. Объясните, что вам важна деловая репутация, поэтому квартира будет поддерживаться в чистоте.

Подкрепите сказанное пунктами договора долгосрочной аренды. Покажите собственнику и посуточный договор, чтобы он понимал серьёзность подхода к делу.

Арендовав объекты, приступайте к ремонту. Материалы и технику выбирайте в среднем ценовом сегменте, мебель тоже. Главное — чтобы она была новой и чистой. Минимальный набор оборудования для квартиры бизнес-класса:

фен;
холодильник;
электрочайник;
микроволновка;
стиральная машина;
утюг и гладильная доска;
плита или варочная панель;
телевизор;
wi-fi модуль;
посуда на 4 персоны;

Одноразовую косметику закажите оптом на несколько месяцев вперед — покупка большой партии обойдется дешевле

Уделите внимание деталям и обязательно купите для каждой квартиры:

3 комплекта дорогого постельного белья;
комплекты полотенец — по одному на каждого гостя: для рук, ног, лица и тела;
салфетки — обычные и влажные;
банные халаты;
одноразовые шапочки для душа;
одноразовые шампуни, зубные щётки и пасты;
вешалки для одежды;
комплекты для чистки обуви.

Освободите квартиру от личных вещей — собственных или постоянного владельца. В оформлении комнат придерживайтесь принципов минимализма. Организуйте генеральную уборку — помойте полы и окна, выстирайте шторы, покрывала и чехлы для мебели, проверьте работу сантехники. Вытрите пыль даже в труднодоступных местах.

Закажите профессиональную фотосессию помещения — интерьеры, снятые на камеру смартфона, скорее отталкивают, чем привлекают клиентов.

Оформление документов для работы

Сформируйте пакет внутренних документов, которые будут регламентировать вашу деятельность и условия проживания на объектах. Разработайте:

договор долгосрочной аренды с собственником помещения (если нужен);
договор посуточной аренды с арендатором;
правила проживания в квартире;
опись имущества для каждого объекта.

Если планируете нанимать сотрудников, составьте должностные инструкции. Можете ориентироваться на типовые примеры, но переработайте их для своей деятельности. Написание одной внятной инструкции может занять 2–3 дня.

В «посуточном» договоре пропишите:

данные арендуемого объекта — адрес, технические параметры;
срок сдачи квартиры и расчётный час;
условия проживания (можно оформить в виде приложения);
стоимость аренды за сутки и весь период;
сумму залога;
количество проживающих;
обязанности сторон и ответственность;
условия досрочного расторжения контракта;
штрафные санкции за нарушение условий договора.

Перед тем, как заключить с гостем договор аренды, разъясните ему все пункты по порядку

Типовой договор посуточной аренды — просмотреть.

К договору приложите опись имущества и правила проживания в квартире. Правила должны предусматривать следующее:

запрет на курение в апартаментах;
порядок заселения и выезда;
наличие залога;
условия пользования бытовой техникой;
возможность/запрет передачи ключей третьим лицам;
санкции за порчу имущества и нарушение покоя соседей.

В каждой квартире разместите правила на видном месте, а рядом расположите листовку с паролем от Wi-fi, телефонами администраторов и экстренных служб.

Особо требовательным и подозрительным арендаторам будьте готовы предъявить комплект документов, подтверждающих ваше право на сдачу помещения в аренду, а именно: свидетельство о праве собственности либо договор аренды с собственником и его письменное согласие на субаренду, заверенное у нотариуса.

Где продвигать бизнес — выбор рекламных каналов

Выбор рекламных каналов зависит от региона и целевой аудитории. В интернете разместите объявления на всех доступных ресурсах, в том числе:

airbnb.ru;
avito.ru;
irr.ru;
booking.com;

Как начать бизнес на посуточной аренде квартир | Rusbase

В нашем случае решение вести дела совместно было однозначно правильным: все же в таком деле, как аренда квартир, нужен женский взгляд на гостеприимство и эмпатия. В основе нашего бизнеса — большая степень доверия и поддержка членов семьи, наличие единого понимания принципов работы, основанных зачастую на семейных ценностях.

У нас был опыт госслужбы, который на начальном этапе очень помог: мы выработали определенные внутренние правила для себя, для наших сотрудников и гостей, касающиеся найма и проживания, работы с гостями, уборок в квартирах, которые помогают грамотно выстроить всю деятельность.

У нас нет профильного образования в сфере гостиничного бизнеса, но как предприниматель я уверен, что здесь диплом не так уж и важен. Аренда жилья — это тот бизнес, где практически всему возможно научиться на практике.

Чтобы добиться успеха, нужен, прежде всего, системный подход — наверно, это справедливо для любой сферы предпринимательства. Хаотичные действия без анализа последствий и понимания закономерности процессов могут уничтожить любую инициативу.

Изучить особенности работы в регионах

Начиная бизнес в любом регионе страны, нужно учитывать его особенности. Поясню на своем примере: принципы ведения бизнеса в Перми и Сочи отличаются в первую очередь из-за специфики целевой аудитории, приезжающих в эти города.

В Сочи большинство арендаторов снимают квартиру, чтобы провести отпуск: люди приезжают семьями на продолжительный срок со всех уголков России, так как это главный курорт страны. В Перми же чаще всего останавливаются на один-два дня во время командировки, приезжая к друзьям или родственникам, либо проезжая транзитом.

Процент внутреннего туризма незначителен. Соответственно, условия для проживания требуются разные.

Из-за данной специфики в Сочи у арендаторов более высокие требования к объектам, и при этом возникают и дополнительные пожелания.

Так, частыми запросами гостей являются детские стульчики и манежи, наличие парковки для автомобиля (в Сочи большие трудности с парковочными местами), близость к морю, посудомоечные машины и сушки для одежды.

Еще одно различие состоит в степени доверия и лояльности гостей. Некоторые гости, отправляясь на отдых в Сочи, настроены на то, что им придется столкнуться с плохим сервисом, низким качеством жилья и необходимостью отстаивать свои права. Это все из-за предыдущего негативного опыта полученного во время отдыха на российском юге.

Кроме того на организацию работы в этом секторе бизнеса существенное влияние оказывает удаленность объектов.

Так, в Перми все наши объекты находятся в пяти-десяти минутах езды друг от друга, а в Сочи половина объектов располагается в Красной Поляне, половина — в Адлере (разница между объектами более 40 км).

Логистика здесь гораздо сложнее — требуется водитель для доставки белья, расходных материалов и горничных, возникают иные сложности.

Например, недавно нашему сотруднику пришлось ехать около часа в одну сторону к гостям, которые просто не могли справиться с замком и открыть дверь в квартиру. Такие ситуации возникают нечасто, но в некоторых случаях, когда требуется физическое присутствие, удаленность объектов усложняет оперативное реагирование на пожелания гостей.

В центральной России сезонности спроса практически не существует — динамика бронирований может колебаться в основном только из-за мероприятий, проводимых в регионе или городе. Соответственно, процент загрузки почти круглый год одинаковый, ценовая политика остается практически неизменной.

В Сочи ситуация диаметрально противоположная: обычно прослеживается ярко выраженная сезонность спроса: летом большинство едет на море, зимой — в горы. Но пандемия коронавируса внесла свои коррективы: в связи с закрытием границ и ростом популярности внутреннего туризма на ближайшие пару лет понятие сезонности тут вообще перестанет существовать.

Туристы едут постоянно, тем более что многие перешли работать на удаленный режим и теперь не привязаны к рабочему месту.

Для таких гостей важно наличие рабочего стола и высокоскоростного интернета, расположенных рядом кафе и магазинов, аптек.

В последнее время Красная Поляна активно осваивается туристами круглогодично: гостей привлекает красивая природа и возможность прогулок по горной местности.

Лично для меня разница между работой в Перми и Сочи грандиозная. Масштаб бизнеса отличается многократно, соответственно, и финансовые обороты здесь совершенно другие. Моя личная вовлеченность в процесс и занятость в Сочи тоже гораздо выше, несмотря на то, что здесь я работаю в команде, а в Перми вел бизнес вдвоем с супругой.

То же самое касается и ответственности: когда я работал на себя, то все финансовые и юридические риски также ложились на мои плечи. В Сочи я несу ответственность перед коллективом и собственником. Но, безусловно, большим преимуществом является то, что можно развиваться вместе, чувствовать поддержку команды и вместе искать новые решения.

Сложно советовать, как проще вести бизнес: одному в качестве собственника или управляющего в найме — на этот вопрос каждый должен ответить для себя самостоятельно, так как это зависит и от психологических качеств человека, и от его возможностей и желаний.

Оценить свои возможности

Тем, кто только решает, стоит ли начинать подобный бизнес, я бы посоветовал для начала честно оценить свои силы и возможности: многие ошибочно считают, что посуточный наем — это простой способ заработать, на который не нужно тратить много времени. Но это не так: бизнес в сфере краткосрочного найма требует от управляющего быть постоянно на связи как с нанимателями, так и со своими сотрудниками.

Это, действительно, постоянная занятость, в которой нужно учитывать множество деталей и быть готовым к форс-мажорам. И, разумеется, это работа 24/7 — не все начинающие арендодатели могут оценить реальную ресурсоемкость такого бизнеса.

Особенно внимательно я бы отнесся к так называемым экспертам-блогерам, заявляющим, что аренда — легкое и прибыльное дело, которое начнет приносить деньги сразу же после прохождения их курсов — не стоит слепо верить в такие заявления. Некоторые блогеры действительно могут дать знания новичкам, но в основном учиться вам придется на практике и собственных ошибках.

Финансовый порог входа в этот бизнес очень низкий: достаточно иметь 50 тыс. рублей, чтобы взять в аренду квартиру, докупить в нее минимальное количество необходимых вещей: полотенца, подушки, какие-то предметы первой необходимости и разместить объявления на специализированных онлайн-площадках.

Начать можно с одного-трех объектов. Схема выглядит примерно так: вы арендуете у собственника квартиру на длительный срок с целью последующей сдачи этого объекта посуточно (с правом субаренды). Безусловно, следует заранее обговорить все условия со всеми участниками этого процесса.

Предположим, вы сняли меблированную квартиру за 30 тыс. рублей. К этой сумме необходимо прибавить 20-30 тыс. рублей на так называемую упаковку квартиры: провести в ней генеральную уборку, закупить постельное белье и полотенца, декор, добавить мелкую бытовую технику (утюг, фен, чайник и т.д.).

Как правило, сдать квартиру посуточно можно за 2-3 тыс. рублей в сутки, то есть, даже сдавая этот объект за 3 тыс. рублей 20 дней в месяц, вы компенсируете свои первоначальные расходы. Спустя время на деньги с прибыли можно арендовать вторую квартиру и т. д.

Есть риск, что объекты будут простаивать без брони, но в этом и состоит ваша работа: быть представленным в социальных сетях, на сайтах объявлений, работать с обратной связью от гостей, улучшать качество фотографий, чтобы квартиру охотнее бронировали.

Когда мы с женой решили открыть бизнес, то вообще начали с того, что вложили в него совершенно небольшие деньги, которые получили с продажи ненужных в доме вещей на «Авито». Свой бизнес мы начали с 50 тыс. рублей. Если есть свободная квартира, которую можно сдать, то для начала может хватить и 10-20 тыс. рублей на минимальное обустройство без вложений в аренду.

Выделить целевую аудиторию

Туристы, корпоранты, местное население, спортсмены, семьи и т.д. Нужно выстраивать работу, ориентируясь на ее потребности и запросы. Выбирайте объекты, которые будут наиболее подходящими для потенциальных клиентов.

Например, молодым и активным туристам больше подойдут относительно недорогие квартиры в центре города или рядом с вокзалом/аэропортом, а семье с ребенком, которые приехали навестить родственников, близость к достопримечательностям может быть не так интересна, но точно понравится наличие детской кроватки и оборудованной кухни.

Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями

Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).

Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию.

Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям.

Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.

На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.

Тем, кто ведет арендный бизнес, обязательно нужно пользоваться всеми техническими средствами, которые облегчают работу: возможность оплатить объект на сайте, системами формирования графика бронирования номеров в реальном времени.

Тот же «Авито» дает такую возможность — в Перми мы активно использовали его в работе: там можно быстро и наглядно увидеть загруженность своих объектов и не допустить овербукинга.

В социальных сетях можно запускать рекламные кампании, настраивая их на пользователей, искавших жилье в вашем регионе, или вести аккаунт, в котором вы рассказываете про свои апартаменты, и, например, главные достопримечательности города. В общем, нужно стараться показывать товар лицом во всех каналах связи. Все эти инструменты очень облегчают жизнь тем, кто занимается посуточным бизнесом.

Отдельно замечу про взаимодействие с клиентом. Нужно понимать, что пользователи предпочитают общаться по-разному: кому-то удобнее позвонить, кто-то любит писать в мессенджерах.

Нужно давать возможность арендаторам связаться с вами так, как им удобнее, оперативно реагировать на сообщения, подробно рассказывать об условиях проживания, предупреждать, если понадобится внести депозит, чтобы для гостя это не стало сюрпризом.

Также нужно идти навстречу клиенту в его пожеланиях: предоставить дополнительные одеяла, детскую кроватку. Если вы сможете ответить на пожелание арендатора, это повышает вероятность того, что он порекомендует квартиру своим друзьям, оставить хороший отзыв и вернется в следующий раз именно к вам.

Определить ценовую политику

Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам. Даже если кажется, что ваша цена кого-то отпугнет, нужно понимать: стоимость услуг — это один из инструментов позиционирования себя на рынке для конкретного сегмента гостей.

Поначалу я бы посоветовал не стесняться проводить определенные промоакции для арендаторов, чтобы получить как можно больше положительных оценок и отзывов на всех возможных платформах и привлечь новых клиентов. Объекты без оценок и отзывов вызывают меньше доверия и поэтому могут продолжительное время оставаться без бронирований.

Можно, например, за отзыв давать скидку для друзей или на следующее заселение, предложить скидку за бронировании от трех-пяти суток и более, при групповом бронировании нескольких квартир сразу и так далее.

В качестве заключения хотелось бы подчеркнуть, что бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.

Здесь нужно постоянно быть в курсе новостной повестки и следить за актуальными трендами, идти навстречу клиенту и не сдаваться — тогда успех обеспечен.

Фото на обложке: Grand Warszawski/shutterstock.com