В 2020-м в России установлено немало рекордов в финансовом секторе: ЦБ «уронил» на исторический минимум ключевую ставку, а ипотечный рынок, разогретый программами господдержки, побил прежние рекорды задолго до конца года.
Всего за 10 месяцев 2020-го в России выдано ипотечных займов на сумму в 3,25 трлн рублей, а к концу года эксперты прогнозируют 3,7 трлн рублей.
Кто из банков сумел извлечь максимум выгоды из ажиотажа на недвижимость? Подробности — в нашем материале.
Безусловно, популярность ипотеки выросла из-за снижения ставок и льготной программы на новостройки. Плюс к этому интерес к инвестициям в «твердую» валюту подстегнул рост стоимости «квадрата» «БИЗНЕС Online»
ВКЛАДЫ УШЛИ НА ИПОТЕКУ?
Весной казалось, что нет отраслей, на которые бы не повлияла пандемия, — тысячи компаний ушли с рынка, а банки наперебой сообщали о том, что вкладчики забирают рекордные суммы с депозитов. Однако спустя несколько месяцев многие клиенты вернулись, чтобы взять в кредитных организациях ипотечный заем.
В подтверждение этому идет статистика, которая демонстрирует рекордные значения. Например, всего за 10 месяцев текущего года ипотечных кредитов было выдано на сумму в 3,25 трлн рублей! Прежний рекорд был установлен в 2018-м, когда на ипотеку взяли сумму 3,01 трлн рублей. По прогнозам «Дом.
РФ», в целом за 2020 год может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей.
Безусловно, популярность ипотеки так выросла из-за снижения ставок и льготной программы на новостройки. Плюс к этому интерес к инвестициям в «твердую» валюту подстегнул рост стоимости «квадрата».
По данным ЦБ, средняя стоимость ипотеки снизилась в мае, когда в России полноценно стартовала льготная программа кредитов под 6,5% на квартиры в новостройках. В сравнении с апрелем ставка в мае упала с 8,3% до 7,4%.
Благодаря льготной программе ставка по кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%. На вторичном рынке ставки выше — около 8,1%.
Несмотря на разницу в ценах, доля вторички по-прежнему превалирует и держится на уровне 70%, показывают данные «Дом.РФ». В количественном выражении на вторичном рынке в октябре было выдано 155 тыс. кредитов против 143 тыс. в сентябре.
Средняя ипотечная ставка следовала и за динамикой ключевой ставки Центрального банка. С начала кризиса, вызванного пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть, регулятор «уронил» ее на исторический минимум до 4,25%. В сентябре и октябре ЦБ взял паузу в смягчении своей политики, оставив ставку неизменной.
Владислав Абрамов: «Завоевать доверие клиентов и обойти «банки первого выбора», к которым население обращается за ипотекой в первую очередь, — непростая задача. Мы очень гибкие и мгновенно откликаемся на реалии рынка» «БИЗНЕС Online»
КТО В ТАТАРСТАНЕ РАЗДАЕТ ИПОТЕКУ ПОД МИНИМАЛЬНЫЙ ПРОЦЕНТ?
Традиционно в конце года спрос на рынке недвижимости оживляется, а в этом году есть дополнительная причина, почему стоит вложить средства в покупку квартиры в новостройке — ставки по ипотечным кредитам достигли рекордного минимума. По данным финансового института развития жилищной сферы «Дом.
РФ», средневзвешенная ставка ипотечного кредитования за месяц в декабре 2017 года составила 9,79%, 2018-го — 9,66%, 2019-го — 9%. Сейчас при оформлении ипотеки в Альфа-Банке можно кредитоваться по ставке от 4,39%.
Такая ставка стала доступна после запуска госпрограммы по поддержке заемщиков — Альфа-Банк запустил эксклюзивное предложение по ипотеке. Чтобы осуществить это, банк врамках проекта господдержки на строящееся жилье заключил договоры с ведущими застройщиками Татарстана: #Суварстроит, «Ак Барс Дом», «Унистрой».
Благодаря субсидированию застройщика покупатели могут получить ипотеку на приобретение жилья в новостройке одного из трех партнеров по льготной ставке 4,39% — это одна из самых выгодных ставок среди федеральных банков.
«Альфа-Банк вышел на рынок ипотеки в Татарстане в мае 2019 года и уже к концу лета занял значительную долю рынка по данному виду кредитования, — отметил региональный управляющий операционного офиса „Казанский“ Владислав Абрамов.
— Завоевать доверие клиентов и обойти „банки первого выбора“, к которым население обращается за ипотекой в первую очередь, — непростая задача. Мы очень гибкие и мгновенно откликаемся на реалии рынка.
Непрерывно ведем работу с нашим управлением развития ипотечных продуктов в Москве и разрабатываем для республики наиболее выгодные условия на получение ипотеки. В этом году Альфа-Банк уже профинансировал покупку недвижимости для татарстанцев на сумму более 4,6 миллиарда рублей».
В рамках программы господдержки можно оформить ипотеку на сумму до 6 млн рублей, хотя стоимость квартиры может быть и выше. Для получения ставки 4,39% в Альфа-Банке нужно оформить с застройщиком договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве или договор уступки прав требования. Минимальный первоначальный взнос от 15%, а срок кредита — до 20 лет.
Таким образом, если стоимость квартиры в среднем 4 млн рублей, то в качестве первоначального взноса (15%) понадобится всего 600 тыс. рублей. Итого заемщику потребуется получить в кредит 3,4 млн рублей. Предположим, клиент берет ипотеку со сроком выплаты 15 лет.
При ставке 4,39% ежемесячный платеж составит 25 819 рублей в месяц. Если бы заемщик получал аналогичный ипотечный кредит по стандартной ставке 6,5%, то платеж составил бы 29 618 рублей в месяц.
Дилия Мингазова: «Сегодня полный цикл ипотечной сделки от подачи заявки до выдачи кредита в Альфа-Банке может быть совершен через онлайн-сервисы, в случае, если ваша квартира в новостройке» Фото предоставлено АО «Альфа-Банк»
АЛЬФА-БАНК ТЕСНИТ КОНКУРЕНТОВ
Согласно данным аналитического агентства Frank RG, Альфа-Банк занимает в России четвертое место по доле ипотечного кредитования среди федеральных банков.
Доля рынка ипотечных кредитов среди федеральных банков сейчас выглядит так: Альфа-Банк — 3,6%1, Сбер2 — 45,7%, ВТБ3 — 21,2%, Россельхозбанк4 — 3,7%.
Такой взрывной рост частного банка обуславливается не только выгодными условиями, но и технологическими возможностями.
«Работа с Альфа-Банком — это всегда быстро и удобно благодаря онлайн-сервису, — считает руководитель центра ипотечного кредитования операционного офиса „Казанский“ Дилия Мингазова. — Сегодня полный цикл ипотечной сделки от подачи заявки до выдачи кредита в Альфа-Банке может быть совершен через онлайн-сервисы, в случае, если ваша квартира в новостройке».
Клиенту Альфа-Банка не нужно распечатывать и приносить кипу бумаг — достаточно оставить заявку на ипотеку на сайте или в мобильном приложении. Если он уже является клиентом банка, то далее может не приходить даже для итогового подписания документов.
В Альфа-Банке не требуют заверенные копии 2-НДФЛ и трудовую книжку. Вместо них принимают: выписку из ПФР, справку 2-НДФЛ с цифровой подписью, электронную трудовую книжку и выписку по зарплатному счету, оформленную в мобильном или интернет-банке. А после одобрения заявки банком сразу можно выбирать квартиру мечты.
В дистанционном формате продолжится и дальнейшее обслуживание: через мобильное приложение в телефоне или онлайн-банкинг можно совершать все платежи, консультироваться у менеджера, а также частично или досрочно погасить ипотеку. По сути, Альфа-Банк меняет представление о традиционном продукте, превращая ипотеку в удобный и выгодный сервис.
Ипотека снова бьет рекорды
Евгений Разумный / Ведомости
По оценке Дом.РФ и Frank RG, в июле 2020 г. заключено 140 000 ипотечных договоров на 340 млрд руб. Это на 40% больше показателей прошлого года в количественном и в 1,5 раза – в денежном выражении.
Три фактора определили столь мощную динамику: отложенный спрос, господдержка и снижение ставок. Два месяца (апрель и май) фактически не работала система регистрации и заключения сделок, МФЦ, нотариусы, банки. В результате июнь и июль стали месяцами взрывного роста.
Госпрограммы, конечно, тоже важны: более трети ипотечных кредитов в июле было выдано по программам с господдержкой, в том числе льготных под 6,5% годовых, семейных и дальневосточных.
Очередное снижение ключевой ставки и практически сразу же ипотечных ставок у крупнейших банков – это тоже драйвер.
Всего же за семь месяцев 2020 г. российские банки выдали 740 000 жилищных кредитов на сумму 1,78 трлн руб. Прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 17% в количественном и 20% в денежном выражении, что с учетом пандемии выглядит очень хорошим результатом.
Однако второе полугодие будет не таким, как первый его месяц. Отложенный спрос может снова дать короткий всплеск в сентябре, но его эффект уже отыгран в июне – июле. Для того чтобы эффект госпрограмм продолжался, необходимо дальнейшее снижение ставок по ним. И все это упирается в два фактора вне самого рынка: динамику доходов населения и динамику цен на недвижимость.
Просрочка по ипотеке пока держится на комфортном уровне. Но она за первое полугодие росла гораздо быстрее, чем выдачи новой ипотеки и общий портфель. Прогнозы по динамике доходов населения не дают повода для оптимизма. При этом с июля 2019 г.
по июль 2020 г. прирост цен на новостройки в городах-миллионниках, по данным ЦИАН, был весьма ощутимый: +8,4% в Москве, +12,7% в Санкт-Петербурге, +14,5% в Казани, +12,7% в Уфе, +10,2% в Волгограде, +11,1% в Челябинске, +11,7% в Ростове-на-Дону и т.
д.
В июне – июле ипотеку брали те, кто уже накопил первоначальный взнос и был готов еще весной оформлять сделки. По этой части рынка прогнозы по качеству портфеля в целом оптимистичны. Не совсем так по другой значимой категории – льготникам, взявшим ипотеку по спецпрограммам.
Даже замминистра финансов Алексей Моисеев недавно выразил опасение, что многие из этой категории людей и при нулевой ставке не смогут вернуть даже тело кредита.
Опасения относительно перспектив портфеля льготников резонны: это еще пока молодой портфель, но неприятная динамика роста просрочки уже видна.
Тем не менее ипотека остается самым качественным сегментом банковского кредитования с точки зрения платежной дисциплины. Так что рынок, видимо, охладит себя сам, уровень одобрений будет снижаться и новых рекордов по динамике выдач мы не увидим.
Россияне побили рекорд по досрочному погашению ипотеки
МОСКВА, 16 фев — ПРАЙМ. Россияне в 2020 году досрочно погасли ипотечных кредитов на рекордную сумму в 1,94 триллиона рублей, что больше аналогичного показателя 2019 года в 1,7 раза, подсчитали РИА Новости на основе данных ЦБ. Эксперты считают, что россияне направляли на это свои сбережения из банков, в том числе валютные, и сэкономленные во время пандемии средства.
Россияне весь прошлый год досрочно выплачивали ипотечные долги ударными темпами: в первом квартале сумма достигла 389 миллиардов рублей, во втором квартале на фоне коронавируса погашение немного «просело» — до 364,5 миллиарда рублей, однако уже в третьем квартале объем погашенных кредитов достиг 523,5 миллиарда рублей. Заемщики не сбавили темпы и в четвертом квартале — объем досрочного погашения подскочил еще на 27% по сравнению с предыдущим кварталом, до 663 миллиардов рублей.
В результате за год клиенты банков досрочно погасили долгов по ипотеке на 1,94 триллиона рублей против 1,17 триллиона рублей в 2019 году.
Основным источником средств для погашения в прошлом году стали собственные средства заемщиков: из своих «карманов» россияне вернули в банки 1,66 триллиона рублей против 1 триллиона рублей годом ранее.
Кроме того, на 42% подскочил объем выплаченной за счет госсубсидий ипотеки — до 155,4 миллиарда рублей.
Также россияне активно перекредитовывались: за прошлый год объем досрочно возвращенных ипотечных долги за счет рефинансирования вырос втрое — до 64,3 миллиарда рублей.
Досрочное погашение за счет прочих средств выросло за год в 2,8 раза — до 49,8 миллиарда рублей, за счет полученных от реализации заложенного имущества средств — вдвое, до 14 миллиардов рублей.
Единственным источником досрочного погашения, который показал спад, стали отступные: за год их них было погашено ссуд всего на 384 миллиона рублей против 853 миллионов рублей годом ранее.
Россияне в основном досрочно гасили свои долги из сбережений, которые лежали на банковских вкладах, и таким образом хотели спасти свои сбережения на фоне снижения ставок по депозитам, считает начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин. «Стоит также учитывать, что в условиях кризиса потребительские расходы снижались, а значит, высвобождались некоторые средства, которые также частично перетекали на снижение долговой нагрузки по ипотеке», — добавил он.
Соглашается с ним и старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева: на фоне ослабления рубля часть погашений могла осуществляться за счет валютных сбережений, стоимость которых выросла на 20% к рублю.
Кроме того, отмечает она, в кризис заемщики стараются быстрее погасить свои кредиты в связи с неопределенностью относительно своих будущих доходов, продолжительностью кризиса и периода восстановления экономики.
- «На фоне стабилизации ситуации с пандемией и частичным восстановлением экономической активности, небольшим ожидаемым ростом доходов в 2,5-3% и сокращением размера ежемесячного обязательного платежа, можно ожидать, что объем досрочных погашений сохранится на уровне 2020 года или немногим ниже», — прогнозирует Караваева.
- Эксперты рассказали, сколько нужно зарабатывать для покупки «однушки»
Ипотека побила четыре рекорда
В сентябре было установлено сразу несколько рекордов на рынке ипотеки. Согласно данным Банка России, количество и объем кредитов на покупку жилья, выданных за месяц 30 крупнейшими банками, оказались самыми высокими с начала года. Средняя ставка при этом оказалась самой низкой, а средний размер — самым высоким.
30 октября Банк России опубликовал данные по ипотечным кредитам за сентябрь. Согласно им, 30 крупнейших российских банков выдали заемщикам более 100 тыс. кредитов более чем на 225 млрд руб., что стало рекордным результатом в этом году по обоим показателям. В Альфа-банке уверены, что на рост выдачи ипотеки влияет упрощение ее получения, «в том числе большую роль играет и цифровизация».
Впрочем, достичь показателей прошлого года пока не удалось — в сентябре 2018 года крупнейшие банки выдали более 110 тыс. кредитов на 231 млрд руб. «Результат по объему общей выдачи ипотечных кредитов по итогам трех кварталов 2019 года немного уступает прошлогоднему показателю потому, что средневзвешенная ставка в это время была на 0,7 п. п. выше»,— отметили в аналитическом центре «Дом.РФ».
В декабре 2018 года был установлен рекорд: крупнейшие банки выдали более 140 тыс. кредитов более чем на 310 млрд руб.
Впрочем, по мнению управляющего директора Абсолют-банка Антона Павлова, в декабре этого года вполне возможно не просто догнать, а даже превысить показатели выдач прошлого года. «Главным фактором будут ставки, которые после действий ЦБ (по снижению ключевой ставки.
— “Ъ”) могут опуститься ниже уровня 9% годовых»,— заявил Антон Павлов. По его оценке, до конца первого квартала 2020 года ставки могут достичь 8,5–8,7% годовых.
Предпосылки к этому есть — средняя ставка по ипотеке в сентябре также оказалась на самом низком уровне в этом году. У 30 крупнейших банков она составила 9,63% годовых, упав по сравнению с августом на 0,24 п. п. (при этом с февраля по июль она не опускалась ниже 10% годовых).
По словам младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Вячеслава Путиловского, «процентная ставка по ипотеке в сентябре еще не отреагировала на понижение ключевой ставки ЦБ на 0,5 п. п.».
При этом управляющий директор по методологии рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги» Станислав Волков отмечает, что ипотечные ставки «еще не полностью отыграли удешевление депозитной базы, которое началось в преддверии решения ЦБ по ключевой ставке».
Еще один рекорд сентября — максимальная средняя сумма ипотечного кредита. У 30 крупнейших банков за месяц она достигла 2,24 млн руб., в то время как в прошлом году доходила только до 2,08 млн руб.
По словам главного аналитика «Росбанк Дом» Натальи Ващелюк, увеличение среднего размера ипотечного кредита связано с ростом цен на жилье.
«Одновременно с этим показателем растет и средний срок кредита — год назад ипотека выдавалась в среднем на 15 лет, а сейчас на 20 лет, при этом размер ежемесячного платежа фактически не изменился»,— заявила она.
Вместе с тем эксперты уточняют, что на рост цен на жилье влияет эффект от перехода на эскроу-счета.
К тому же ставки ниже 10% годовых, по мнению Станислава Волкова, могут заинтересовать «гораздо больше заемщиков с высокими доходами, которые ранее предпочитали копить, а не брать дорогую ипотеку». С ним согласны и аналитики «Дом.
РФ», так как «из-за снижения ставок по ипотеке люди при сохранении той же финансовой нагрузки могут позволить себе купить жилье лучшего качества и большей площади». При этом в «Дом.РФ» отметили, что средний размер кредита растет непрерывно с 2015 года.
Мы не считаем, что ипотеку нужно наращивать бездумно, мы видим примеры многих стран, когда были ипотечные кризисы, которые в конечном счете выражались в кризисах в реальном секторе экономики
Стоит отметить, что общий объем ипотечных кредитов, выданных в сентябре всеми банками, хоть и близок к максимальному, но не дотягивает до него даже по результатам этого года. Впрочем, как и количество кредитов. В результате отмечается рост доли 30 крупнейших банков в общем объеме кредитного портфеля — с начала года она выросла с 90% до 94%.
Как отметили в ВТБ, тренд на увеличение доли крупнейших банков связан с тем, что они обладают широкой партнерской сетью застройщиков и риэлторов, предлагают наиболее выгодные условия и внедряют цифровые сервисы при обслуживании клиентов.
«Играет роль и увеличение влияния крупных банков при кредитовании жилья в новостройках за счет перехода на проектное финансирование и эскроу-счета»,— уверен Антон Павлов.
Максим Буйлов, Вероника Горячева
Рост ставок пока не мешает рынку ипотеки ставить рекорды
Доля рефинансированных кредитов составляет около 12 процентов, то есть новой ипотеки было выдано на сумму около 1,8 триллиона рублей. Как отмечают аналитики, рынок растет, прежде всего, за счет новых заемщиков.
По данным Объединенного кредитного бюро, в сегменте ипотеки наблюдается самый значительный рост количества одобрений. В первом полугодии прошлого года банки одобрили 55 процентов всех ипотечных заявок, а за аналогичный период этого года — 77 процентов.
К концу сентября ставки по выданной ипотеке снизились до 9,41 процента (минус 0,64 п.п. к сентябрю 2017 года). Однако повышение в сентябре ключевой ставки Банка России на 0,25 п.п. (до 7,5 процента, впервые с 2014 года) приостановило дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Рост ставок не окажет значительного влияния на ипотечный спрос, полагают в ДОМ.РФ.
Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках, но не превысит 6-12 месяцев, отмечают аналитики.
По их предварительной оценке, в октябре рост ипотечного рынка продолжился: выдано кредитов на сумму около 300 миллиардов рублей, что на 40 процентов превышает уровень октября 2017 года.
По данным компании «Метриум», в октябре ставки по ипотеке увеличились в 10 банках, причем 6 из них входят в первую десятку по размеру ипотечного портфеля на 1 июля 2018 года. В шести банках, где зафиксирован рост ставок, показатель вырос не более чем на 0,5 п. п. включительно.
«Разворот тренда снижения ипотечных ставок — негативный сигнал, который может иметь весьма долгосрочные последствия для рынка, — говорит управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Дорогие деньги — это уменьшение потребительской и инвестиционной активности, что ставит под сомнение, к примеру, планы властей по наращиванию ежегодного объема ввода жилья до 120 млн кв. м».
Снижение ставок по ипотеке привело к росту спроса на новостройки в Москве в два с лишним раза за последние три года, отмечают в «Метриум». Около 50-60 процентов столичных квартир приобретается в кредит.
Но даже рекордный рост показателей не смог нивелировать диспропорцию между спросом и предложением на рынке недвижимости, отмечает Литинецкая. В 2015 году на фоне рекордного роста ставок девелоперы поддержали покупательскую активность за счет программ субсидирования ипотеки.
Сегодня же у застройщиков вряд ли найдутся такие финансовые ресурсы, учитывая предстоящее повышение НДС и переход к проектному финансированию.
Повышать ставки банки начали еще в августе-сентябре — в среднем, на 0,3-0,5 п.п.
Аналитики RAEX полагают, что эта тенденция сохранится из-за возросших инфляционных ожиданий и связанной с этим приостановкой ЦБ РФ в снижении ключевой ставки, а также сохранению санкционного давления.
При этом изменение ставки на 1 процент приводит к снижению продаж жилья на 10 процентов, как рассказали застройщики, а выдачи ипотеки — на 20 процентов.Уменьшающая маржа не оставляет банкам возможности сохранять ставки на прежнем уровне, отмечают аналитики.
Однако отдельные кредитные организации все же не идут на повышение, ужесточая рисковую политику. Часть экспертов считают, ставки не сильно влияют на ипотечный спрос, потому что он в большей степени зависит от жизненной ситуации людей и необходимости улучшать жилищные условия.
В RAEX прогнозируют, что выросшие ставки станут одной из причин (наряду с исчерпанием спроса и ростом цен на жилье), которые не дадут ипотечному рынку в 2019 году повторить рекорды последних трех лет.
Большинство тех, кто планирует взять ипотеку, постараются сделать это до конца 2018 года, считают в RAEX. Базовый прогноз агентства на 2019 год — около 2,5 триллиона рублей объема выдач.
На этот год — 2,7-2,8 триллиона рублей.
Объем ипотечных кредитов в России побил рекорды | Телеканал 360°
Количество ипотечных кредитов, выданных в России в мае, побило рекорды, передает газета «Известия».
По информации Агентства ипотечного жилищного кредитования, в мае 2017 года объем ипотеки вырос на 35% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и превысил 140 миллиардов рублей.
Специалисты нескольких крупнейших банков убеждены в том, что до конца следующего года ставки по ипотеке могут снизиться на величину до 2%. Роста ставок в настоящее время не фиксируется. Глава АИЖК считает, что это во многом заслуга Сбербанка и группы ВТБ, которые в завершении госпрограммы объявили о снижении процентов по ипотечным кредитам.
Всего объем ипотеки с января по май 2017 года превысил 610 миллиардов рублей. Агентство оценивает средневзвешенные ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке в 10,38% и 11,04% соответственно. Для сравнения, в декабре прошлого года они составляли 11,38% и 12,85%.
Специалисты банков, отмечающих рекордные темпы прироста ипотечных портфелей, считают, что минимально возможных ставок по ипотеке финансовые учреждения еще не достигли. Однако уже в настоящее время существуют краткосрочные программы по ипотеке со ставками под 8−9%, что существенно ниже средней ставки по рынку.
В россии досрочно установлен годовой рекорд по выдаче ипотеки :: финансы :: рбк
Несмотря на разницу в ценах, доля вторички в выдачах все так же держится на уровне 70%, показывают данные «Дом.РФ». В количественном выражении на вторичном рынке в октябре было выдано 155 тыс. кредитов против 143 тыс. в сентябре.
Средняя ипотечная ставка следовала и за динамикой ключевой ставки Центрального банка. С начала кризиса, вызванного пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть, регулятор снизил ее на 1,75 п.п. — с 6 до 4,25%. В сентябре и октябре ЦБ взял паузу в смягчении своей политики.
«Рекорды по выдачам ипотеки объясняются общим снижением ставок и реализацией льготной ипотеки под 6,5%.
Как следствие, летом и осенью на рынок могли выйти заемщики, которые планировали приобретать жилье позднее, но поспешили сделать это раньше, чтобы воспользоваться льготными условиями», — объясняет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Первоначально госпрограмма льготной ипотеки должна была действовать до 1 ноября, но в конце октября была продлена до середины следующего года.
По данным «Дом.РФ», за девять месяцев (в январе—сентябре) по программам с государственным участием банки выдали 283,5 тыс. ипотечных кредитов на 794 млрд руб.
Основной объем пришелся на программу кредитов под 6,5% на новостройки (598 млрд руб.), остальные кредиты граждане взяли по программам семейной ипотеки (153 млрд руб.) и дальневосточной ипотеки (44 млрд руб.).
На льготную ипотеку в сумме пришлось 26% всех выданных жилищных кредитов.
Еще один фактор роста рынка — рефинансирование кредитов. Доля рефинансирования в объеме выданных кредитов составила 13% в октябре. По оценке «Дом.РФ», основной ипотечный портфель сформирован по ставке около 10–11% и рефинансирование под 8% позволяет снизить ежемесячный платеж по кредиту в среднем с 25 тыс. до 21 тыс. руб.
Доля просроченной задолженности свыше 90 дней, по данным «Дом.РФ», сохраняется в октябре на низком уровне (1,56%). Весь портфель ипотечных кредитов с учетом секьюритизации в госкомпании оценивают в 9,3 трлн руб. Согласно данным ЦБ, в сентябре портфель кредитов насчитывал 8,5 трлн руб., просрочка по нему составляла лишь 73 млрд руб.
Как рост цен влияет на выгоду льготной ипотеки
В октябре выдача кредитов в отношении к прошлому месяцу выросла не так значительно, как в сентябре (10% против 28%), замедлилась и выдача ипотеки по льготной программе. По программе под 6,5% выдано 50 тыс. кредитов на 151 млрд руб.
(падение на 17% в сравнении с сентябрем), свидетельствуют данные «Дом.РФ». В госкомпании такое снижение спроса на льготную ипотеку объясняют тем, что в сентябре в ожидании завершения программы наблюдался ажиотажный спрос на кредиты.
Снижение темпов роста ипотечного рынка в октябре может объясняться двумя эффектами, говорит Екатерина Щурихина. «Во-первых, определенный платежеспособный спрос действительно исчерпывается, во-вторых, часть заемщиков могли отложить решение о покупке новостройки в связи с тем, что на рынке активно обсуждалось продление льготной госпрограммы», — отмечает она.
Программа под 6,5%, которая в итоге была продлена до июля 2021 года, позволяет взять ипотеку в новостройке с минимальным первоначальным взносом 15% (первоначально было 20%). Лимиты по кредитам установлены на уровне 12 млн руб. для Московского региона и Санкт-Петербурга с Ленобластью и 6 млн руб. для других регионов.
Вместе с ростом популярности льготной ипотеки росли и цены на недвижимость: в третьем квартале они выросли на 4,1%, при этом драйвером выступил первичный рынок, где стоимость квадратного метра подскочила на 8,6%, сообщал «СберИндекс».
После решения о продлении программы льготной ипотеки часть граждан могли отложить решение о покупке квартиры, надеясь на появление новых проектов с более низкими ценами, допускает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Второй фактор — это рост доли вторички, что обусловлено менее заметным ростом цен на вторичное жилье по сравнению с новостройками», — добавляет он.
С учетом роста цен на новостройки выгода льготной ипотеки несколько снижается с финансовой точки зрения, обращает внимание Щурихина. По ее подсчетам, при приобретении квартиры стоимостью 6 млн руб.
с использованием льготной ипотеки с первоначальным взносом 15% под 6,5% годовых на 15 лет величина переплаты при аннуитетном графике погашения (равные платежи в течение всего срока кредита) составит 2,9 млн руб., а ежемесячный платеж — 44,4 тыс. руб.
«При росте цены квартиры на 10%, что при текущих темпах роста стоимости жилья представляется вероятным сценарием, величина переплаты составит 3,2 млн руб., а ежемесячный платеж — 48,9 тыс. руб.», — резюмирует аналитик.
Некоторые эксперты говорили о возникновении на рынке недвижимости ценового пузыря, но Центробанк его пока не видит, заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
Что будет со спросом на льготную ипотеку дальше
Спрос на льготную ипотеку может снижаться по мере сближения ставок по госпрограмме и собственным программам банков, считает Доронкин.
«Также в случае дальнейшего устойчивого роста цен на новостройки продолжит расти интерес заемщиков к вторичному рынку», — продолжает он. Цена за квадратный метр в следующем году будет расти медленнее — в пределах инфляции, считает эксперт.
По его оценке, в 2020 году банки могут выдать кредитов на более чем 4 трлн руб., но в следующем году рекорд повторить не удастся.
Ставка является основным фактором, стимулирующим спрос на ипотечные кредиты, напоминает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «В ситуации, когда проникновение ипотечных кредитов на российском рынке остается невысоким, можно рассчитывать на сохранение большого интереса заемщиков и при отмене льготных программ», — прогнозирует он.
В правительстве в октябре сообщали, что продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн руб. В «Дом.РФ» ожидают, что по льготной программе банкам удастся выдать еще 300 тыс. новых льготных кредитов на сумму 1 трлн руб.
Даже такой уровень выдачи льготных кредитов с учетом продления программы до 1 июля 2021 года — достаточно амбициозная цель с учетом снижения доходов населения, оценивает Щурихина.
«Хотя интерес к программе со стороны заемщиков до конца 2020-го и в 2021-м, безусловно, сохранится, глобального скачка платежеспособного спроса ожидать не стоит», — добавляет она.
Программа льготной ипотеки на новостройки и низкие ставки в экономике вносят «огромный вклад» в продолжающийся рост выдачи кредитов, но в долгосрочной перспективе для роста доступности жилья одного снижения ипотечных ставок недостаточно — нужен стабильный рост доходов населения, обращает внимание руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Ипотека побила рекорд, рекорд может побить ипотеку
Миллионы смогут улучшить жилищные условия
Сначала года и по сентябрь 2018 года включительно россияне взяли более 1 млн ипотечных кредитов.
А это в 1,5 раза больше, чем за девять месяцев 2017 года, сообщают «Известия» со ссылкой на государственное агентство «Дом.РФ». Сумма займов выросла пропорционально (в 1,6 раза), составив 2,1 трлн рублей.
Лишь чуть больше — 2,02 трлн рублей взяли наши сограждане ипотечных кредитов за весь прошлый год. Прогноз на 2018 год — 3 трлн рублей.
Примечательно, что средняя ставка по ипотеке в России составила 9,5–9,7%. Впервые за всю историю она опустилась ниже 10%.
Лидирует на рынке ипотеки «Сбербанк» с долей 49,3%, в два с половиной раза меньше доля ВТБ. Доли ипотечных кредитов Газпромбанка и Россельхозбанка составили 5% и 4,8% соответственно, а пятым идет само агентство «Дом.РФ» с 2,7% рынка.
Новый рекорд по ипотечным кредитам — это отличная новость, уверен шеф-аналитик ГК TeleTrade Пётр Пушкарёв. Это значит, объясняет он, что сработала «гремучая смесь». Избыток предложения квадратных метров после бума застройки, на фоне высоких валютных курсов и падения реальных доходов населения, стали причинами снижения цен на жильё.
Одновременно припали, и уже серьёзно, говорит Петр Пушкарёв, вниз проценты по ипотеке от банков вслед за ставкой ЦБ. Стал меньше обязательный первоначальный взнос. Плюс — заработали относительно массово льготные ипотечные программы.
Для большинства взявших ипотеку семей выплаты окажутся по силам, уверен эксперт. И в любом случае, когда же и решаться на некоторый риск, если не сейчас? Миллионы смогут исполнить мечту о собственной квартире.
Банки тоже заработают: для них ипотечный бум подпитка доходами, а не угроза.
Только посмотрите, замечает он, как охотно многие банки предлагали в этом году клиентам рефинансировать их ипотеку, взятую в другом банке: чтобы клиент досрочно выплатил её там, где взял, а проценты по остатку ипотечного кредита продолжал платить уже новому банку. Конкуренция за деньги состоявшихся и потенциальных ипотечных заёмщиков только усилилась, а значит, банки считают выдачу новых кредитов делом очень выгодным.
Спрос и предложение нашли в этом году баланс на уровне очень хорошего объёма ипотечных кредитов — но, очевидно, пик выдач уже скоро наступит и пройдёт, говорит Пётр Пушкарёв.
Но ожидание роста цен на жилье в новостройках, лучшие за всю историю условия по ипотеке и намечающийся небольшой рост реальных доходов граждан России и поведенческой уверенности потребителей могут дать ещё один всплеск ипотечного бума уже этой зимой.
В 2019 году рекорд если и удастся побить, то уже не так сильно, полагает Пётр Пушкарёв. После пусть и небольшого пока повышения ключевой ставки ЦБ, средняя стоимость ипотечного займа может подняться на 0.25%-0.5%.
Банки менее охотно станут оформлять и кредиты под условие минимального стартового взноса: ЦБ увеличивает коэффициент риска для таких займов со 150% до 200%, а значит, банкам придётся подтягивать под каждый такой кредит дополнительные резервы.
Частично эту норму регулирования банки научились обходить, помогая клиентам с частью первого взноса ещё одним, «нецелевым» потребительским кредитом.
Но в целом ипотека будет становиться менее доступной, если только через пару лет ЦБ не вернётся опять к практике снижения ключевой ставки до уровня ниже 7% годовых.
Носама цена квадратных метров тоже понемногу начнёт подниматься, в том числе и за счёт самого ценового бума, плюс сыграет роль отказ государства от принципов долевого строительства, так что строить так активно уже не будут.
На краю провала есть риск сделать большой шаг вперед
Этот год действительно «рискует» стать рекордным по объемам ипотечного кредитования в России, признает, в свою очередь, генеральный директор финансовой компании «Мани Фанни» Александр Шустов.
Подстегивать интерес россиян будут, с одной стороны, застройщики, которые пока еще могут использовать ДДУ, а также макроэкономические риски, с которыми Россия столкнется уже в ноябре из-за очередного раунда санкций.
Из-за неблагоприятных ожиданий, в этом году все, у кого есть возможность взять ипотеку, ею воспользуются, считает он
Ожидаемо так же, что при таком сценарии следующий год станет для ипотечного кредитования провальным, говорит Александр Шустов. Критическая черта 10-11% может быть вновь пройдена в сторону повышения. Но ведущие игроки ипотечного рынка пока имеют ресурсы держать ставку на уровне ниже 10% — это касается в первую очередь ипотеки в Сбербанке и в ВТБ.
В целом эксперт отмечает, что курс на постепенное повышение ставок уже преодолел свой первый этап в августе. Так ставки по ипотеке у Райффайзенбанка были повышены на 1 п.
п до 10,25-10,49%, ПСБ по программе «вторички» увеличил ставку до 9,4-9,9%, Московский кредитный банк максимальные ставки вовсе поднял до 14-16%, при этом самые выгодные предложения по кредитам пока держатся в диапазоне 9,5-11,5%, при этом ставка по ипотеке — 14-16%, это предложение для тех, кто не может подтвердить свой доход и имеет в арсенале лишь паспорт.
Важно при этом, добавляет Александр Шустов, что несмотря на пока еще стабильный рост ипотечного кредитования, в целом ситуация с общей долговой нагрузкой россиян далеко не радостная.
Выдача потребительских кредитов населению растет быстрее зарплат и сбережений, и частично интерес россиян к потребительским кредитам объясняется как раз желанием обзавестись капиталом на первый взнос по ипотеке.
Банки зачастую сами предлагают клиентам такие схемы, в какой-то степени это решает проблемы поиска денег, но еще больше затягивает в долговую яму. На фоне экономического спада есть риск, что кредитный пузырь может не выдержать и болезненно сказаться на всех участниках рынка.