Путин подписал этот указ год тому назад — 20 марта 2020 года. Согласно этому документу, большинство районов Крыма — 19 из 25 — стали приграничными территориями. Кроме того, запрет на владение иностранцами землёй также распространяется на 12 муниципальных округов Севастополя.
С момента подписания указа до вступления его в силу прошёл год. Таким образом, всем желающим продать свою недвижимость дали время. Однако вмешался форс-мажор: пандемия коронавируса. Когда указ только готовился, вряд ли кто-то подозревал, что скоро продать столь востребованную недвижимость будет физически невозможно.
Украинский астролог ответил, кому лучше купить недвижимость в марте
В то же время именно пандемия COVID-19 повысила востребованность и, соответственно, цену этой недвижимости.
В общем, получилось как в знаменитой пословице: «Видит око, да зуб неймёт». При этом крымской недвижимостью владеют многие влиятельные представители украинской политической элиты. И не только.
От Януковича до Зеленского
Одно из красивейших мест Южного берега Крыма — Батилиман, что в шаге от заповедного мыса Айя, где снимали фильм «Человек-амфибия», — давно привлекает отдыхающих. Одним из таких, если верить украинским СМИ, был и Виктор Янукович. В 2013-м на сайте «Украинская правда» вышла статья под названием «Царские дела — новое «Межигорье» для Януковича в Крыму».
В ней рассказывалось о строительстве «самой пышной» резиденции семьи Януковичей.
Спустя несколько месяцев после выхода статьи авторы материала — журналисты Татьяна Черновол и Игорь Луценко — стали одними из активнейших участников Майдана, а после победы последнего — и вовсе народными депутатами Украины.
Что же касается «самой пышной резиденции семьи Януковичей», то в сентябре 2018 года севастопольские СМИ сообщили, что у неё появился новый хозяин. Однако Крым родственники четвёртого президента не покинули. Именно на полуострове был похоронен погибший на Байкале в 2015 году младший сын Януковича Виктор.
Кроме того, в Крыму, если верить западным СМИ, живёт супруга Януковича Людмила. Как сообщило в январе 2020 года «Радио Свобода» (признано СМИ-иноагентом), Людмила Янукович проживала в семейном поместье площадью 1,2 гектара с собственным галечным пляжем в курортном посёлке Отрадном — пригороде Ялты.
Рынок недвижимости Украины готовится к кризису
© РИА Новости, Нина Зотина / Перейти в фотобанк
При этом о получении Януковичем и его близкими гражданства РФ ничего не известно. СМИ же до недавнего времени сообщали о продлении Януковичем статуса беженца. При этом специального статуса у четвёртого украинского президента не было.
«У него (Януковича. — Ред.) нет никакого специального статуса юридического», — заявил в феврале 2019 года пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.
Недвижимостью в Крыму обладает и семья действующего президента Украины Владимира Зеленского. В собственности его жены Елены с 2012 года находится квартира в Ливадии.
«Могу сказать, что жена господина Зеленского до сих пор является владельцем имущества на территории Республики Крым, задолженности по коммунальным платежам нет, значит, оккупантам в кавычках она всё платит активно, спокойно. Ничего не смущает, ну держит [недвижимость] на тот случай, если придётся просить политического убежища у нас», — рассказал 27 февраля 2021 года глава Крыма Сергей Аксёнов.
Война за квартиру Зеленских. Зачем Украине на самом деле Крым
© РИА Новости, Дмитрий Макеев / Перейти в фотобанк
О крымской недвижимости Зеленских стало известно в 2019 году. Тогда же в пресс-службе Зеленского заявили: квартиру покупали законно и не по заниженной цене.
«Недвижимость была приобретена по рыночной цене. При этом в Украине были уплачены все обязательные налоги и сборы. Семья Зеленских намерена воспользоваться этой недвижимостью только после обязательного возврата Крыма в Украину», — гласило заявление пресс-службы.
Однако тогда же журналисты выяснили: Зеленские пытались продать квартиру за 44,5 млн российских рублей. Но не получилось. Впрочем, бояться Зеленским не следует: всё-таки землёй в Крыму они не владеют.
А вот главе Конституционного суда Украины Александру Тупицкому стоило бы побеспокоиться. Неподалёку от имущества Зеленских расположен его участок земли (690 кв метров). Согласно декларации Тупицкого, на этом участке находится его дом — 221 кв метр.
Владеет крымской недвижимостью и более мелкая «рыбёшка». В 2016 году в издании «Комсомольская правда в Крыму» вышел обширный материал об украинских силовиках, владеющих недвижимостью на полуострове.
Среди них были и сотрудники Службы безопасности Украины, и сотрудники Службы внешней разведки Украины, и даже бывший министр обороны Украины Валерий Гелетей.
В собственности некоторых из них были коттеджи, а значит — и земля.
Теперь владельцев земли ждут аукционы и суды: не успевшие продать землю до 2020 года физические лица получат лишь первоочередное право на аренду земли, которую у них изымут и продадут на аукционе, либо её получат в собственность государство или муниципальные округа, выплатив обозначенную судом стоимость владельцу. Дома, построенные на этой земле, изымать не будут.
Риелторы показали недвижимость в Крыму, которую Ротару собирается продать – СМИ
© РИА Новости, Екатерина Лызлова / Перейти в фотобанк
Юрлицам тоже придётся судиться. В общем, приятного мало. Особенно с учётом спроса на недвижимость в Крыму.
«Коронные» земли
В день, когда Путин подписывал указ, так больно ударивший по многим представителям украинской элиты, в «Российской газете» вышла статья, рассказывающая о росте спроса на недвижимость на курортах.
«Количество потенциальных покупателей недвижимости в Сочи за минувшие две недели выросло на 20%, в Севастополе — на 17%, в Ялте — на 16%. Существенное увеличение спроса наблюдается в Геленджике, Алуште и Симеизе, свидетельствуют данные портала «МИР КВАРТИР»», — указывалось в статье.
Спустя треть года — в июле — в комментарии изданию Forbes руководитель направления вторичной недвижимости Avito Руслан Закирьянов заявил: спрос на недвижимость на курортах растёт.
«Во втором квартале 2020 года в сравнении с аналогичным кварталом 2019-го спрос на покупку недвижимости в Краснодарском крае и Крыму вырос на 6,2% и 10,8% соответственно», — рассказал он.
Издание ссылалось на статистику сайта cian.ru, согласно которой посетители просматривали объявления о продаже недвижимости на Кубани на 47% чаще, чем в июне прошлого года, а в Крыму — на 78%.
При этом крымские цены были выше даже сочинских.
«Квадратный метр в Сочи на июнь 2020-го стоит 111 500 рублей — больше, чем в среднем по Московской области. В Ялте — 116 500 рублей», — цитировало издание аналитика сервиса «Яндекс.Недвижимость» Анну Львову.
Продавал крымскую недвижимость. Директор НАБУ может отправиться в тюрьму
© РИА Новости, Стрингер / Перейти в фотобанк
Многим украинским влиятельным собственникам недвижимости в Крыму её продажа принесла бы солидные деньги. Но повышенная внимательность к их персонам, а также невозможность из-за ограничений лично присутствовать на подобных сделках или отправить доверенное лицо из Украины поставили на выгодной продаже крест.
Впрочем, Украина не признаёт указ Путина.
«Указ президента РФ № 201 юридически ничтожен и не влечет правовых последствий для Украины. После восстановления суверенитета нашего государства в Крыму нарушенные права законных собственников на земельные участки будут восстановлены», — заявил 20 марта в комментарии украинскому РБК спикер МИД Украины Олег Николенко.
Он отметил, что действия России не останутся без оценки международного сообщества.
Теоретически это даёт возможность обжаловать изъятие крымских земель в международных судах. Но путь это непростой, да и в конечном итоге вряд ли результативный.
Спрос растет, а покупать нечего. Как рынок недвижимости Крыма переживает пандемию
Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?
Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед
Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.
Векторы растущего спроса
На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.
Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.
Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.
Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.
По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.
ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед
Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.
При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.
Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.
Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.
Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.
А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.
Специфика рынка
При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.
Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.
Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.
Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.
Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед
Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.
Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.
Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.
К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.
Покупатель в розовых очках
Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.
Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.
Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.
И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.
Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед
Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».
Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.
м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.
Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.
Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.
Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.
Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.
К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.
После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.
- Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
- Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
- Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
DOM.RIA – Как украинцу продать недвижимость в Крыму?
Содержание недвижимости — постоянная статья расходов. Коммунальные тарифы РФ выше украинских. Гражданин Украины не имеет права находиться на территории Крыма более 180 суток в год — этого периода недостаточно для полноценного контроля и обслуживания квартиры.
Сложно ли продать?
РФ подтвердила — украинцы сохранят право на недвижимость без ограничения срока. Перерегистрация нужна для совершения операций с жильем (например, продажи).
Процедура реальна фактически. Как правило, не занимает много времени. Владелец может продать жилье на правах РФ — сделать перевод документов (2400 рублей за страницу за официальный перевод в Росрегистре) и внести информацию о недвижимости в Росрегистр. Срок регистрации — до полутора месяцев.
Процедуру может выполнить наемный юрист, специализирующийся на переводе недвижимости из правового поля Украины в РФ.
Деньги
Обратите внимание, закон РФ разрешает единовременно перевезти через границу не более 10 000 €. Владелец выручит за продажу больше.
Гражданин, зарегистрированный в материковой Украине должен оплатить 30% размера сделки в качестве налога — как нерезидент России. Вне зависимости от срока владения жильем, хозяину придется взять на себя любые расходы, связанные с продажей.
Документы
Подготовьте:
- заявление госрегистрации обеих сторон;
- оригиналы удостоверений личностей заявителей;
- оригинал и копия документа уплаты госпошлины;
- оригинал и копия подтверждения полномочий и права подписывать договор (для представителя);
- подтверждение права собственности;
- нотариально заверенный оригинал и копии договора (купля-продажа, мена, дарения, рента);
- иные документы, установленные законом РФ, нужные для проверки законности сделки и госрегистрации (для супругов, опекунов, попечителей, долевой собственности).
Обратите внимание! Законодательство РФ сделало услуги нотариусов необязательными. Вся процедура проходит в симферопольском Росреестре. Владелец недвижимости может воспользоваться платными услугами нотариуса для ускорения процесса продажи примерно на 5 дней.
Ипотечное имущество
Если владелец купил недвижимость в кредит, продать ее в рамках закона РФ не удастся.
Государство позволит зарегистрировать ипотечный объект, но запретит отчуждение (передачу права собственности). Продажа возможна после закрытия долга в полном объеме.
Проблема 18 марта
Хозяин, который купил недвижимость после 18 марта, с оформлением сделки на материковой части по законам Украины, должен ждать, пока чиновники РФ решат, что делать с его правом собственности. Пока Россия считает сделку недействительной. Подтверждение сделки по нормативам РФ и оплата налога может оказаться недостаточной мерой для законной продажи.
Россия не наладила процесс присвоения кадастровых номеров на дома. Осталась нерешенной проблема регистрацией права собственности земли.
Не торопитесь
Если продажа вынужденная — не откладывайте. Если в отчуждении нет острой необходимости — не торопитесь и не переоформляйте квартиру. Госаппарат РФ оптимизирует расходы на оформление и перевод документов. Россия признает права собственности украинцев, оформленные до референдума, без ограничения срока.
Обратите внимание! Стоимость земли, квартир и домов в Крыму постоянно растет. С момента референдума средняя стоимость возросла на 45–50%. Некоторые риелторы ожидают подорожания до 2 раз (аналогично ценам Сочи).
P. S. Бывшие владельцы квартир в Крыму подтверждают — симферопольский Росреестр работает быстро, строго в рамках закона РФ. Во избежание задержек или отказа на продажу по собственной вине, заранее найдите образцы правильного заполнения бланков и определитесь с пакетом документов, нужный для отчуждения в вашем конкретном случае.
Запрет на владение недвижимостью в Крыму: кто в зоне риска?
Согласно ст. 3 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ (в ред. от 4 апреля 2020 г.
) «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» пределы территории РК и г.
Севастополя определяются границами их территорий, существовавшими на день принятия РК в состав России. Граница РК на суше, сопряженная с территорией Украины, является Государственной границей РФ.
Согласно Указу Президента РФ от 20 марта 2020 г.
№ 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 года № 26» были внесены изменения в Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками.
В данный перечень помимо других территорий вошли земельные участки, расположенные на территории Республики Крым и г. Севастополя.
Из положений ст.
238 ГК РФ вытекает, что, если в собственности иностранного гражданина находится земельный участок, расположенный в границах приграничной территории, он должен быть отчужден этим лицом в течение года с момента возникновения права собственности данного лица на этот участок. Если иностранный субъект не произведет отчуждение такого участка, то по решению госоргана или органа местного самоуправления участок подлежит принудительной продаже.
Таким образом, до 20 марта 2021 г. всеми иностранными гражданами, лицами без гражданства, а также иностранными юрлицами должны быть отчуждены принадлежащие им участки, расположенные практически на всей территории Республики Крым и г.
Севастополя, – это 19 из 25 муниципальных образований РК (в том числе города Армянск, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия и Ялта), а также 8 из 12 муниципалитетов Севастополя (Андреевский, Балаклавский, Гагаринский, Качинский, Ленинский, Нахимовский, Орлиновский и г. Инкерман). Примечательно, что г.
Симферополь в указанный перечень не попал, а Симферопольский район включен.
В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника недопустимо, кроме случаев в том числе отчуждения имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238).
Согласно п. 3 ст.
15 ЗК РФ иностранные граждане, апатриды и иностранные юрлица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, а также на иных определенных особо территориях России в соответствии с федеральными законами.
Таким образом, законодательством предусмотрена процедура принудительного прекращения права собственности на имущество, которое не может находиться в собственности граждан. В указанных случаях собственник обязан самостоятельно произвести отчуждение такого имущества в течение установленного законом срока, а в случае его бездействия имущество подлежит принудительной продаже по решению суда.
- «Поскольку иностранные граждане, являясь собственниками имущества, которое в силу закона не может находиться в их собственности как у лиц без гражданства, не произвели в установленные сроки его отчуждение, требования прокурора подлежат удовлетворению судом», – с такой формулировкой российские суды удовлетворяют практически все требования прокуратуры о понуждении иностранного гражданина или апатрида к отчуждению принадлежащих им земельных участков, входящих в указанный перечень, а также соответствующего недвижимого имущества, расположенного на данных участках (дома, строения, сооружения).
- Более того, необходимость отчуждения может касаться не только целых объектов, но и долей в праве на них, принадлежащих лицу, не являющемуся гражданином России, либо иностранной организации.
- Рассмотрим, какие доводы приводят суды в резолютивной части решений по данным вопросам:
- «Обязать Кулачока Галину лица без гражданства, проживающую по адресу: Латвийская Республика произвести юридически значимые действия, направленные на отчуждение земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.м., расположенного в д. Забелье Себежского района Псковской области, в течение восьми месяцев с момента вступления решения суда в законную силу» (Решение Себежского районного суда Псковской области от 26 сентября 2019 г. по делу № 2-311/2019);
Что ждет украинцев и их крымскую недвижимость
Некогда считавшиеся счастливчиками обладатели крымской недвижимости попали сегодня в незавидное положение — их права на южные владения лишились юридической защиты. Украинские законы на полуострове уже не работают, а соответствующее российское законодательство еще не вступило в силу. Юристы рассказали Gordonua.com, как они видят решение данной проблемы.
Дождаться и «прописаться» в российском реестре
Поскольку украинские реестры в Крыму отключены и неизвестно, возобновят ли работу в будущем, собственникам местной недвижимости ничего не остается, как дождаться запуска на полуострове российской регистрационной базы и внести в нее свои данные, советует управляющий партнер адвокатской компании «Золотая Середина» Мария Швец. Тем более, говорит она, РФ обещает запустить в Крыму свой реестр объектов недвижимости уже в июне этого года.
- «Пока же большинство собственников крымской недвижимости могут подтвердить свои права исключительно при помощи бумажных правоустанавливающих документов, что не является достаточным ни по украинскому, ни по российскому законодательству», — отмечает адвокат.
- Обзавестись справкой о наличии украинской регистрации
- Для подтверждения права собственности владельцу недвижимости мало иметь правоустанавливающие документы, он также должен иметь справку, подтверждающую наличие регистрации имущества.
В связи с этим, советует Мария Швец, такие бумаги необходимо получить в реестре на территории материковой Украины.
Для прав, возникших после 1 января 2013 года, достаточно просто получить извлечение из реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.
Если же права возникли до этой даты, необходимо сначала осуществить первичную регистрацию в таком общеукраинском реестре, а потом уже получить подтверждение. Адвокат предупреждает, что задача эта не из легких, но ее нужно обязательно выполнить.
- Верить в скорое возвращение Крыма Украине
- А вообще, успокаивает Мария Швец, поскольку цивилизованный мир не признал переход Крыма в состав России, то в идеале на данный момент все права на недвижимость АРК должны регулироваться украинским законодательством, которое было действительно до 17 марта 2014 года, когда сепаратисты провозгласили так называемую «Крымскую Республику».
- «То есть Украина считает, что все вещные права на недвижимое имущество, в том числе и право собственности, заморозились по состоянию на 17 марта 2014 года», – говорит Мария Швец.
- Кроме того, подчеркивает эксперт, определенным препятствием для возможного лишения вас права собственности на недвижимость является отсутствующий в Крыму госреестр.
- Продать полулегальным способом
Несмотря на кажущийся правовой вакуум, сделки с недвижимостью в Крыму все же осуществляются, рассказывает адвокат Татьяна Монтян.
«По различным схемам желающие провести отчуждение своего имущества в Крыму это делают: и по распискам, и по предварительным договорам, и как угодно.
Фирмы, которые торгуют недвижимостью, гарантируют, что потом они смогут все уладить в судебном порядке», – говорит она.
По словам юриста, эти же конторы могут обслужить и нечистых на руку россиян, которые захотят присвоить ценные активы, принадлежащие украинским высокопоставленным политикам и бизнесменам на южном берегу Крыма.
«Эти россияне, естественно, будут счастливы, тем более, что очень много земель не были оформлены или оформлены через левую ногу, или на какой-то оффшорной фирме – их просто отнимут», – предостерегает эксперт.
Украина считает, что все права на недвижимое имущество заморожены по состоянию на 17 марта 2014 года
Подводя итог, можно констатировать, что обладатели недвижимого имущества в Крыму, с одной стороны, должны запастись всеми необходимыми документами и ждать либо российского реестра, либо возвращения полуострова в состав Украины.
С другой стороны, они могут воспользоваться услугами сомнительных фирм, о которых говорила Татьяна Монтян, и попытаться продать проблемное добро.
В любом случае остается опасность, что при помощи все тех же «фирм» кто-то попытается отнять чужую собственность, поэтому владельцы крымской недвижимости должны быть готовы еще и защищаться в суде.
Земля иностранцев в Крыму: правила 2021
Если Вы думаете, что право собственности незыблемо, то не думайте. Есть масса ситуаций когда такое право может быть прекращено и наш случай не самый плачевный.
Почему земли изымают
В соответствии с частью 3 статьи 62 Конституции России, иностранцы пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
Как раз такой случай предусмотрен частью 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ. В этой статье речь идет о том, что иностранные граждане и юр. лица не вправе обладать землей на приграничных территориях.
Кстати, в качестве благодарности за мой труд над этой статьей достаточно подписаться на мой ИНСТ.
Перечень приграничных земель устанавливает Президент РФ. Почему территория становится приграничной не обсуждается.
20 марта 2020 часть земель Республики Крым была внесена Указом Президента Российской Федерации под N 201.
Вот, собственно перечень приграничных территорий в Крыму: Бахчисарайский, Джанкойский, Кировский, Красноперекопский, Ленинский, Нижнегорский, Раздольненский Сакский, Симферопольский, Советский, Черноморский, Алушта, Армянск, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия, Ялта.
Если Вы обратили внимание, некоторых регионов нет. Например, город Симферополь не вошел в перечень приграничных. К слову, таких регионов в России довольно много, это и земли Калининграда и Краснодарского края и другие.
Если Вы являетесь обладателем недвижимости в указанных регионах, самое время задуматься над судьбой этой самой недвижимости.
Если ничего не делать
Через год после принятия указа, то есть 20 марта 2021 года у иностранца появляется обязанность переоформить свой земельный участок. Если не продавать, в зависимости от расположения в суд обращается прокурор или администрация с требованием обязать Вас продать свой участок. Суд в подавляющем большинстве случаев на стороне истца.
Если решение суда не исполнять, участок будет продан на торгах с компенсацией стоимости владельцу. То есть, деньги за вычетом цены организации торгов и других издержек будут переданы уже бывшему собственнику. К сожалению, на торгах возможны спекуляции в плане стоимости продажи.
Если есть дом
На участке домовладение
Наличие дома на земельном участке не освобождает от обязанности продать участок. В случае с домом разница в том, что продавать придется еще и домовладение.
Дом оформлен, а участок нет
Украинских собственников вытесняют из Крыма
расследования
27.03.202007:57
Виктор Ядуха / «Компания»
Указ № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26» был опубликован на официальном портале правовой информации 20 марта — спустя два дня после посещения Крыма Владимиром Путиным.
Перечень уже дополнялся в 2016 году, но Крым и Севастополь туда попали впервые. В документе перечислены территории всех муниципальных образований полуострова, кроме Первомайского, Красногвардейского и Белогорского районов и Верхнесадовского сельсовета. Иными словами, в список попали все районы, которые либо граничат с Украиной, либо имеют выход к Чёрному морю.
Документ не делает различий между приграничными районами России. Но Крым уникален тем, что многие участки там принадлежат гражданам Украины. И признание их прав собственности было гарантировано в 2014 году федеральным законом № 6-ФКЗ.
Значит ли указ Путина, что этот закон теперь не действует, а украинские граждане и компании с 20 марта 2020 года лишатся своих земель? Или действие указа распространяется только на нерезидентов, пожелавших купить крымскую землю после этого срока?
В Кремле «Компании» заявили, что ответить на эти вопросы может только пресс-секретарь президента. На запрос редакции Дмитрий Песков пока не ответил.
Землю сразу не отберут, но в правах ограничат
Руководитель рабочей группы по международно-правовым вопросам при постпредстве Республики Крым Александр Молохов утверждает, что реквизиция или конфискация имущества украинским собственникам в Крыму пока не грозит.
Но наследовать и получать недвижимость в порядке раздела собственности при расторжении брака иностранцы в Крыму больше не смогут, считает он. И со временем это снизит ее рыночную стоимость.
«Регион давно является приграничной территорией, а недружественные действия Украины в последнее время вынуждают российские власти юридически оформить сложившуюся ситуацию согласно статьям 15 и 35 ЗК РФ», — поясняет юрист. Смысл этих статей Конституционный суд РФ, по словам Молохова, разъяснил в своем определении № 2970-О от 12 ноября 2019 года.
«Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с другими положениями данного кодекса и с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории, — объясняет позицию КС Молохов. — А запрет обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, предусмотренный же пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса и адресованный иностранным гражданам и юрлицам, не может толковаться расширительно и распространяться на объекты, которые в данном законоположении не указаны».
Иностранных владельцев квартир в Крыму, по мнению Молохова, все это не коснется — но только в случае, если земля под многоквартирным домом находится в аренде. Если же она приватизирована и находится в долевой собственности жильцов, то с ограничениями прав могут столкнуться и они.
Закон 6-ФКЗ при этом не нарушен, потому что право собственности как таковое указ президента не оспаривает, отмечает адвокат.
При этом он ожидает, что власти РФ рано или поздно начнут принудительно выкупать на полуострове земли с домами, принадлежащие иностранцам, для государственных нужд: у государства, в отличие от граждан, есть на это деньги.
И советует украинским собственникам первыми обращаться в суд с исками к российским властям о принудительном выкупе участков на основании независимой оценки их рыночной стоимости.
Молохов почему-то верит, что российские суды признают независимую оценку.
Официальной реакции из Киева на указ Путина пока нет, но последствия там уже начали осознавать. 25 марта депутат Верховной рады Виталий Безгин потребовал от президента Владимира Зеленского отреагировать на решение Владимира Путина. «Крымчане, которые отказались получать российский паспорт, теперь еще больше ограничиваются в правах», — считает Безгин.
Интересно, что у семьи самого Зеленского тоже есть недвижимость в Ялте: его жене Елене принадлежит элитная квартира площадью 129,8 м2 с парковочным местом напротив Ливадийского дворца. И указ Путина ее тоже может коснуться, если чета Зеленских захочет ее завещать или разделить при разводе.
«Полное вытеснение украинского элемента»
Собеседники «Ко» на полуострове не сомневаются, что указ Путина сделает открытым передел собственности, который, несмотря на гарантии признания украинских прав на нее по закону 6-ФКЗ, не прекращается в Крыму уже пять лет. По сути, президент легализовал его.
С 2014 года власти Республики Крым национализировали имущество более 500 государственных и частных организаций, причем не только украинских.
В список попали не только системообразующие активы вроде портов, сетевых компаний и банковской сети, но и скромные магазины и кафе.
При этом Минимущества Крыма и ГУП «Солнечная Таврика», куда стекаются изъятые активы, выступают посредниками при их передаче новому собственнику.
На Южном берегу не проходит года, чтобы власти республики у кого-то что-то не отобрали.
Под раздачу попадают и одиозные политические фигуры вроде украинского олигарха Игоря Коломойского, у которого изъяли санаторий «Форос» в пользу структур, связанных с семьей экс-президента Татарстана Шаймиева.
И сравнительно нейтральный олигарх Ринат Ахметов, чей холдинг SCM намерен судиться за резиденцию «Новый Кучук-Кой» в Парковом, изъятую в пользу «Газпрома». И экс-спикер «парламента Новороссии», владелец здравниц Олег Царев, которого власти Крыма вынудили заплатить за два санатория дважды.
И крупный российский бизнесмен Александр Лебедев, которому в 14 раз подняли ставку аренды земли под отелем в Алуште.
И небогатые жители поселка Олива под Ялтой, которым, несмотря на их российское гражданство, власти Крыма, по требованию ФСО, отказывают в регистрации прав собственности на дома из-за соседства с дачей Владимира Путина. Спокойно может чувствовать себя, наверное, только украинский кум российского президента Виктор Медведчук, владеющий огромным имением в Симеизе.
В Севастополе такой массовой национализации не было, но передел идет и там. По новому генплану обжитые при Украине районы оказались землями Минобороны РФ.
Губернатор Сергей Меняйло своим распоряжением 195-рп отписал военному ведомству целые дачные поселки горожан, застроенные при Украине.
Собственников принудительно сменили старейший винзавод «Инкерман» (отошел структурам, связанным с банком «Россия»), судоремонтный завод «Южный Севастополь», половина лесного бизнеса, автозаправочный комплекс, банк «Морской».
Формальным поводом для смены собственника всегда становятся нарушения, на которые чиновники десятилетиями закрывали глаза. И продолжают закрывать в сотнях других случаев. Теперь им даже повод искать не нужно.
«Это революция, которую пока мало кто осознает, — заявил «Ко» Александр Молохов. — Фактически это полное вытеснение украинского элемента из Крыма. Передел уже давно идет, спорные объекты переданы военным и другим ведомствам. Теперь он коснется юридически безупречных объектов, в том числе с российскими документами».
Им придется продать свою землю
Сколько земли на полуострове принадлежит гражданам и юрлицам Украины, включая офшоры, Минимущества республики и Крымрегистр ни разу публично не сообщали. Но, учитывая, что приватизация пришлась на 23 года пребывания Крыма в составе Украины, это не менее половины всех участков.
Замглавы Минпромторга РФ Дмитрий Овсянников, назначенный в 2016 году врио губернатора Севастополя, сетовал, что свободной земли для развития города нет: всё, включая пустыри, продано в частную собственность. Спустя полтора года российский градоначальник отсудит у севастопольцев 4 тыс. участков, придравшись к нарушениям в ходе украинской приватизации. Землю отобрали даже у прокурора города и местных судей.
По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Ялта Регион» Даниила Манакова, на Южном берегу (территория от Фороса до Алушты) гражданам Украины принадлежит 30–40 % участков. В основном это наделы бывших украинских чиновников, силовиков, бизнесменов и членов их семей.
Как сообщали украинские и крымские СМИ, у семьи экс-премьера Николая Азарова, который с 2014 года живет в России, есть вилледж в Форосе и санаторий «Пушкино» в Гурзуфе.
В районе Никитского ботанического сада на бывших виноградниках «Магарача» раскинулось одно из имений экс-президента Виктора Януковича.
Сергею Таруте из «Индустриального союза Донбасса» принадлежит санаторий «Айвазовское» в Партените с ухоженным парком, за вход в который с посетителей берут по 500 рублей. Но это лишь самые известные примеры.
«Многие участки никак не используются, стоят огороженные, на них ничего не строится, — рассказывает Манаков. — Хозяева либо выжидают, либо пытаются их продать за какие-то безумные деньги. Масса таких участков до сих пор не поставлена на российский кадастровый учет».
Иван Комелов, председатель общественной организации «Золотое сечение» из Севастополя, предполагает, что гражданам Украины в этом полумиллионном городе может принадлежать до 20 % объектов.
«Не все владельцы зарегистрировали их в российском правовом поле, — поясняет он. — Кто-то не делал этого, чтобы не платить налоги, кто-то не мог приехать по объективным причинам.
Но все рассчитывали, что их права гарантированы федеральным законом 6-ФКЗ».
«Точно не скажу, но таких участков много, — соглашается директор агентства недвижимости «МультиДом» Наталья Масальская. — Есть большие дворцы, гостевые дома у моря, которые работают и сейчас. В основном их собственники — депутаты и другие небедные люди. Думаю, что многие теперь будут их продавать».
Даниил Манаков тоже ждет волны земельных продаж. «С 2020 года Крым начинает платить российский налог на недвижимость, и это толкнет иностранных собственников поставить участки на кадастр, — говорит он. — Или заключить с муниципальными образованиями договоры аренды, с которых будут капать деньги в бюджет».
При этом местные администрации могут в любой момент эти договоры разорвать, напоминает риелтор. «Есть немало законодательных актов, которые дают возможность это сделать, — поясняет гендиректор АН «Ялта Регион».
— Например, если участок под застройку три года не застраивают. Но ты еще попробуй получи в Ялте на это разрешение: единственный орган, уполномоченный это делать, находится в Симферополе.
Ялта последней из городов полуострова приняла генплан и ПЗЗ, а ДИЗО в городе заработал, по сути, только в 2019 году».
Крым будут застраивать бесконечно
Собеседники «Ко» не исключают, что Крым включили в состав приграничных территорий по итогам визита Владимира Путина на полуостров 18 марта, чтобы принудительно пустить в рыночный оборот и загрузить буксующий стройкомплекс.
Коммерческая жилая застройка — основа экономики региона и главный источник коррупционной ренты. Первые лица открыто лоббируют интересы девелоперов и сами ими являются.
Глава госсовета Крыма Владимир Константинов — создатель и покровитель группы строительных компаний «Консоль». Вице-премьер республики Евгений Кабанов создал подрядчика правительства компанию «Интерстрой». Интересы семьи главы Крыма Сергея Аксенова связывают с СК «Монолит».
Тесно связан с девелопментом и новый куратор Крыма в правительстве РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин.
Рынок дорогой недвижимости в Ялте стагнирует уже третий год, но спрос на экономкласс у переселенцев с материка есть. Не хватает только земли у моря. Местные девелоперы предлагали федеральным властям включить Крым в список реновации.
Но из-за кризиса в регионах ее, скорее всего, отложат, говорил недавно в беседе с «Ко» глава совета директоров S.Holding Алексей Шепель.
А вот застроить купленные со скидкой земли украинских собственников на Южном берегу — привлекательная идея.
«Путин любит летать на вертолете. Ему могли показать пустующую землю на ЮБК и пожаловаться, что украинцы не дают ее осваивать. И Хуснуллин наверняка поддержал. Думаю, так этот указ и появился», — предположил в беседе с «Ко» один из игроков местного строительного рынка.
«Сейчас украинские собственники земли растеряны, звонят, советуются, что делать дальше, — рассказывает Даниил Манаков. — Может быть, после недельных выходных мы увидим их первые шаги.
Но я не исключаю, что Росреестр уже поставил галочки напротив «украинских» участков в Крыму, и что-то сделать с ними теперь будет сложнее.
Мы в связи с этим указом видим три последствия: нерезиденты начнут переоформлять землю на резидентов, украинские собственники будут переоформлять участки в аренду, начнется массовая продажа земли».
Бизнес, дерущийся за право любой ценой воткнуть в Ялте «свечку» даже на участках под ИЖС, такая перспектива должна обрадовать. Стоимость сотки на Южном берегу сейчас начинается от 500 тыс. руб.
Сейчас власти Крыма анонсируют зачистку 500-метровой береговой линии, хаотично застроенной за последние 30 лет. Начать планируется с Коктебеля, который ждет полная реновация. И это тоже передел. «Посмотрите на Сочи и сравните с Крымом, — говорит Манаков. — У России до этого украинского наследия еще руки как следует не дошли, но обязательно дойдут».
власть недвижимость Владимир Путин Крым