Подмосковный рынок новостроек в 2015 году пережил краткосрочную «кому» — в январе-феврале, когда фактически прекратилась выдача жилищных кредитов. А в марте, с запуском программы государственной поддержки ипотеки, получил шанс на выживание — правда, на заметно изменившихся условиях, продиктованных экономическим кризисом.
Эксперты ГК «Лидер Групп» назвали 10 ключевых тенденций развития первичного рынка жилья Московской области по итогам текущего года.
Тенденция 1 — Падение покупательского спроса
По данным ГК «Лидер Групп», в первом полугодии 2015 года спрос на первичном рынке многоквартирного жилья Московской области по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем снизился на беспрецедентные 35%. Во втором полугодии снижение к июлю-декабрю 2014-го составило 37%.
«Стоит отметить, впрочем, что последний показатель учитывает продажи за финал 2014 года, когда спрос был ажиотажным.
Если исключить из расчетов тот «горячий» декабрь, падение спроса во втором полугодии 2015 года в сравнении со вторым полугодием 2014 года составит не более 25%», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Тенденция 2 — Усиление дифференциации спроса по проектам
«Вторая тенденция — усиление дифференциации спроса по проектам — отчасти противоречит первой, — продолжает эксперт. — В то время как падение объемов продаж в одних комплексах достигало 70% и более, в других оно не превысило и 10%. Покупатель стал избирательнее, и проекты с не лучшими потребительскими характеристиками ощутили это в наибольшей степени.
В свою очередь, новостройки, которые продавались «на ура» до 2015 года, оставались без покупателей очень недолго — только зимой, когда еще не было субсидированной ипотеки. Наиболее востребованными в нынешнем году стали классические многоэтажные монолитно-кирпичные ЖК на средней стадии строительства, расположенные в ближайших к Москве городах-спутниках».
Тенденция 3 — Сокращение объемов ввода жилья
Московская область в 2015 году продемонстрировала наибольшее среди регионов России снижение объемов ввода жилой недвижимости: к осени 2015 года оно составило 27% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года.
«Пока официальных данных за весь год нет, но я предполагаю, что годовое падение объемов ввода составит не менее трети, порядка 35-40%.
И, с учетом текущей экономической ситуации, в следующем году ждать увеличения темпов строительства не приходится», — комментирует Дмитрий Пантелеймонов.
Тенденция 4 — Изменение сроков реализации проектов
В 2015 году наблюдались серьезные изменения в части сроков реализации проектов, отмечается в материалах ГК «Лидер Групп».
«Но не все застройщики имели возможность в текущем году выдержать плановый темп — поток денежных средств, поступавших от граждан и использовавшихся для финансирования строительства, заметно уменьшился, доступность кредитных средств снизилась, собственные ресурсы у многих поиссякли, соответственно, строить в целом стали дольше, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов. — В следующем году, вероятнее всего, эта тенденция сохранится.»
Тенденция 5 — Рост доли малокомнатного жилья в структуре предложения
По данным ГК «Лидер Групп», к концу 2015 года доля квартир-студий площадью до 30 кв.м на рынке новостроек ближнего Подмосковья приблизилась к 14%, доля лотов площадью менее 20 кв.м составила 8%.
В декабре 2014 года эти показатели составляли 10% и 5%, соответственно. Застройщики продолжают выводить на рынок новые ЖК, а также вторые и последующие очереди в уже реализуемых проектах в более мелкой «нарезке».
Аналогичная тенденция наблюдалась и в кризис 2008-2009 годов.
Тенденция 6 — Многочисленные акции и дисконтные программы для покупателей
«Нынешний год стал годом распродаж — откровенных и завуалированных — на рынке первичного жилья, пожалуй, всей страны, — отмечает Дмитрий Пантелеймонов. — Скидки, акции, специальные предложения — как ни назови, застройщики прилагали все усилия для того, чтобы «подстегнуть» спрос.
Опасной тенденцией стал откровенный демпинг, который, впрочем, быстро «прикрыло» правительство Подмосковья, призвавшее покупателей остерегаться дешевых квартир. Я бы сказал, что «рабочим» — то есть реальным, без обмана и без негативных последствий — дисконтом был дисконт на уровне 10-15%.
Немного большие скидки предлагались только в рамках краткосрочных программ, приуроченных к различным праздникам».
Тенденция 7 — Изменение «портрета» покупателя
«Портрет» покупателя жилья в 2015 году также существенно изменился: с рынка новостроек Московской области практически ушли «чистые» инвесторы, то есть люди, приобретающие жилье не для личного пользования. Доля инвестиционных приобретений в общем объеме сделок ГК «Лидер Групп» снизилась с 50% в декабре прошлого года до 10% осенью — в начале зимы года текущего.
«Большинство инвесторов реализовало свои планы по вложению денег в недвижимость еще в 2014 году. На протяжении всех месяцев нынешнего года квартиры покупали, в основном, для себя, то есть непосредственно для личного проживания. Из-за этого, кстати, наши клиенты несколько «помолодели» — среди инвесторов доля людей в возрасте старше 40-45 лет традиционно выше».
Тенденция 8 — Рост доли ипотечных сделок
Увеличением доли ипотечных сделок рынок новостроек обязан запуску программы государственной поддержки ипотеки, констатируют эксперты ГК «Лидер Групп».
Порядка 75% совершенных в 2015 году покупок квартир в жилых комплексах, возводимых компанией в Подмосковье, стали ипотечными. 97% «ипотечных» клиентов оформили кредиты в рамках банковских программ с субсидированной ставкой.
По итогам 2014 года доля сделок с привлечением кредитования составила 60%.
Тенденция 9 — Увеличение сроков принятия решения о заключении сделки
Сроки принятия решения о покупке квартиры в 2015 году существенно возросли. «Обусловлено это тем, что существенная доля покупателей рассчитывала и продолжает рассчитывать на дальнейшее снижение цен, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов.
— Именно поэтому число обращений в наши отделы продаж по сравнению с прошлым годом почти ежемесячно увеличивалось, а количество сделок оказывалось меньшим. То есть интерес к улучшению жилищных условий по-прежнему высок, но покупатели не торопятся заключать договоры.
И это способствует формированию отложенного спроса».
Тенденция 10 — Увеличение спроса на многокомнатные квартиры
«Последняя тенденция в нынешних рыночных и экономических условиях выглядит почти революционно, и, тем не менее, она есть, — утверждает Дмитрий Пантелеймонов.
— В то время как жилье малой площади по-прежнему остается самым популярным среди покупателей недвижимости в Подмосковье, интерес к приобретению двух- и трехкомнатных лотов медленно, но увеличивается.
Мы объясняем это двумя факторами: первый — абсолютное преобладание на рынке конечных потребителей, которым подчас недостаточно «однушки» и уж тем более студии; второй — ценовая привлекательность жилья большей площади — сейчас его выгодно покупать, так как застройщики предлагают хорошие скидки на многокомнатные квартиры».
Узнать подробнее о новостройках ГК «Лидер Групп», а также действующих ипотечных программах, в том числе военной ипотеке, можно по телефону +7 (495) 649-12-12 и в центральном офисе продаж ГК «Лидер Групп» по адресу: Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 10, стр. 2.
На вторичном рынке жилья закончился ажиотаж — МК
На «перегретом» вторичном рынке жилья Московского региона наконец зафиксированы первые признаки «охлаждения».
Предпосылок для дальнейшего подорожания больше нет: цены на готовые квартиры находятся на пиковых значениях, спрос падает, а объем предложения устойчиво растет.
Свой вклад в «заморозку» внес Центробанк — в конце прошлой недели финансовый регулятор сразу на 0,5 процентных пункта увеличил ключевую ставку. В результате чего ипотека на готовое жилье станет дороже, а потенциальный спрос на покупку жилья снизится, уверены эксперты.
Аномальный бум
Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%.
Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.
Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.
Сверхдешевая ипотека привлекла на высоко ликвидный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир, а также консервативных инвесторов, разочарованных низкой доходностью депозитов и валютной нестабильностью. Существенный вклад в разгон цен внесла и программа льготной ипотеки.
Чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Но эффект получился противоположным. Несмотря на субсидирование ипотеки, доступность столичных и подмосковных новых квартир снизилась.
Застройщики решили воспользоваться удобным моментом и переписали ценники в сторону повышения.
Неприятные для потенциальных покупателей ценовые тренды плавно «перекочевали» с первичного рынка на вторичный.
Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в условиях доступной ипотеки растет число потребителей, которые покупают квартиру, образно говоря, на вырост — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем (например, вступления в брак, рождения ребенка и т.п.).
В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье.
«Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка.
В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.
Фактор метро
Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции.
В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».
В конце весны эксперты зафиксировали первые признаки стагнации. В Москве, по расчетам руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость 1 кв.
м на вторичном рынке увеличилась по итогам мая всего на 0,8% — до 260,4 тыс. рублей (+15,7% за год). При этом в Первопрестольной на 6,8 тыс. предложений выросло количество новых объявлений.
«После рекордного роста в прошлом году продавцы осторожнее подходят к индексации цен», — заметил Попов.
Обогнали Бирюлево
Интересные изменения происходили и на присоединенных к Белокаменной территориях. Весь минувший год и в первом квартале текущего года Новая Москва стабильно обгоняла старую по темпам роста цен на квартиры.
Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае старая Москва вышла вперед. По оценке ИРН, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали в среднем на 0,9% до 178 700 руб.
за 1 кв. м.
Как признают риелторы, цены в Троицком и Новомосковском административных округах фактически уперлись в потолок: в районах старой Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, — 172,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва местами уже дороже старой. К примеру, во внутримкадных районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175, 1 тыс. руб., в Восточном и Западном Бирюлево — 169 тыс. руб.
Добавим, что во время ажиотажа и в старой Москве, и в Новой быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В конце мая среди типов жилья по темпам роста цен в Троицком и Новомосковском АО в лидеры вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 году.
Иван Скрипалев
«Бронза» Реутова
В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс.
рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2021-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс.
рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.
Обратим внимание, что топ-5 подмосковных городов по стоимости среднего «квадрата» уверенно обошли Санкт-Петербург (161,7 тыс. руб.).
А Реутов вообще занял почетное третье место в российском рейтинге, уступив только Москве и Сочи, где за 1 кв. м жилья на вторичном рынке просят 193,7 тыс. руб.
«Бронза» компактного Реутова не вызвала удивление у специалистов, поскольку он уже давно успешно соперничает со спальными районами столицы по транспортной доступности.
Сигнал от Центробанка
На ценовую динамику все больше влияет изменение монетарной политики Центробанка. В минувшую пятницу, 11 июня, совет директоров Банка России в третий раз подряд (после 19 марта и 23 апреля) принял решение поднять ключевую ставку.
С 15 июня она вырастет на 50 базисных пунктов — до 5,5 процента годовых. Индикатор вернулся на уровень апреля — июня 2020 года.
Таким образом, регулятор дал рынку четкий сигнал — длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти.
Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 8,5%, полагает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
Кроме последнего решения ЦБ этот прогноз учитывает также новые условия льготной ипотечной программы, предполагающей повышение субсидируемой ставки до 7% и снижение лимита кредита до 3 млн рублей в столице, Московской области и других экономически активных регионах.
«Во второй половине года в связи с последствиями роста ключевой ставки ЦБ и ограничением льготной ипотеки ажиотаж будет понемногу угасать, и рост цен на «вторичке» несколько замедлится», — считает Павел Луценко.
С этой точкой зрения согласен и Алексей Попов. По его мнению, цены находятся на максимуме, банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а объем предложения увеличивается.
Кроме того, на вторичный рынок начинает влиять сезонный фактор — активность покупателей и продавцов в летние месяцы традиционно снижается. «Никаких оснований ожидать высокого спроса на квартиры в ближайшее время нет», — заключил эксперт.
Самое время успокоиться, перевести дух и дождаться осенней волны коррекции цен.
10 трендов на рынке новостроек Подмосковья за 2015 г
Эксперты ГК «Лидер Групп» назвали 10 главных тенденций, которые наблюдались в 2015 году на рынке новостроек Московской области.
1. Упал спрос на квартиры в новостройках
По данным ГК «Лидер Групп», в первом полугодии 2015 года спрос на первичном рынке многоквартирного жилья Московской области по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем снизился на беспрецедентные 35%. Во втором полугодии снижение к июлю-декабрю 2014-го составило 37%.
«Стоит отметить, впрочем, что последний показатель учитывает продажи за финал 2014 года, когда спрос был ажиотажным.
Если исключить из расчетов тот «горячий» декабрь, падение спроса во втором полугодии 2015 года в сравнении со вторым полугодием 2014 года составит не более 25%», — поясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
2. Увеличилась дифференциация спроса в зависимости от проекта
«Вторая тенденция — усиление дифференциации спроса по проектам — отчасти противоречит первой, — продолжает эксперт. — В то время как падение объемов продаж в одних комплексах достигало 70% и более, в других оно не превысило и 10%. Покупатель стал избирательнее, и проекты с не лучшими потребительскими характеристиками ощутили это в наибольшей степени.
В свою очередь, новостройки, которые продавались на ура» до 2015 года, оставались без покупателей очень недолго — только зимой, когда еще не было субсидированной ипотеки. Наиболее востребованными в нынешнем году стали классические многоэтажные монолитно-кирпичные ЖК на средней стадии строительства, расположенные в ближайших к Москве городах-спутниках».
3. Сократился ввод жилья
Московская область в 2015 году продемонстрировала наибольшее среди регионов России снижение объемов ввода жилой недвижимости: к осени 2015 года оно составило 27% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года.
«Пока официальных данных за весь год нет, но я предполагаю, что годовое падение объемов ввода составит не менее трети, порядка 35-40%.
И, с учетом текущей экономической ситуации, в следующем году ждать увеличения темпов строительства не приходится», — комментирует Дмитрий Пантелеймонов.
4. Менялись сроки реализации проектов
В 2015 году наблюдались серьезные изменения в части сроков реализации проектов.
«Но не все застройщики имели возможность в текущем году выдержать плановый темп — поток денежных средств, поступавших от граждан и использовавшихся для финансирования строительства, заметно уменьшился, доступность кредитных средств снизилась, собственные ресурсы у многих поиссякли, соответственно, строить в целом стали дольше, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов. — В следующем году, вероятнее всего, эта тенденция сохранится».
5. Выросла доля студий до 30 кв. метров во всем объеме предложения
По данным ГК «Лидер Групп», к концу 2015 года доля квартир-студий площадью до 30 кв.м на рынке новостроек ближнего Подмосковья приблизилась к 14%, доля лотов площадью менее 20 кв.м составила 8%.
В декабре 2014 года эти показатели составляли 10% и 5%, соответственно. Застройщики продолжают выводить на рынок новые ЖК, а также вторые и последующие очереди в уже реализуемых проектах в более мелкой «нарезке».
Аналогичная тенденция наблюдалась и в кризис 2008-2009 годов.
6. Застройщики предлагали акции и дисконтные программы для покупателей
«Нынешний год стал годом распродаж — откровенных и завуалированных — на рынке первичного жилья, пожалуй, всей страны, — отмечает Дмитрий Пантелеймонов. — Скидки, акции, специальные предложения — как ни назови, застройщики прилагали все усилия для того, чтобы «подстегнуть» спрос.
Опасной тенденцией стал откровенный демпинг, который, впрочем, быстро «прикрыло» правительство Подмосковья, призвавшее покупателей остерегаться дешевых квартир. Я бы сказал, что «рабочим» — то есть реальным, без обмана и без негативных последствий — дисконтом был дисконт на уровне 10-15%.
Немного большие скидки предлагались только в рамках краткосрочных программ, приуроченных к различным праздникам».
7. Изменился портрет покупателя
Портрет покупателя жилья в 2015 году также существенно изменился: с рынка новостроек Московской области практически ушли «чистые» инвесторы, то есть люди, приобретающие жилье не для личного пользования. Доля инвестиционных приобретений в общем объеме сделок ГК «Лидер Групп» снизилась с 50% в декабре прошлого года до 10% осенью — в начале зимы года текущего.
«Большинство инвесторов реализовало свои планы по вложению денег в недвижимость еще в 2014 году. На протяжении всех месяцев нынешнего года квартиры покупали, в основном, для себя, то есть непосредственно для личного проживания. Из-за этого, кстати, наши клиенты несколько «помолодели» — среди инвесторов доля людей в возрасте старше 40-45 лет традиционно выше».
8. Увеличилась доля ипотечных сделок
Увеличением доли ипотечных сделок рынок новостроек обязан запуску программы государственной поддержки ипотеки, констатируют эксперты ГК «Лидер Групп».
Порядка 75% совершенных в 2015 году покупок квартир в жилых комплексах, возводимых компанией в Подмосковье, стали ипотечными. 97% «ипотечных» клиентов оформили кредиты в рамках банковских программ с субсидированной ставкой.
По итогам 2014 года доля сделок с привлечением кредитования составила 60%.
9. Покупатели стали дольше принимать решение
Сроки принятия решения о покупке квартиры в 2015 году существенно возросли. «Обусловлено это тем, что существенная доля покупателей рассчитывала и продолжает рассчитывать на дальнейшее снижение цен, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов.
— Именно поэтому число обращений в наши отделы продаж по сравнению с прошлым годом почти ежемесячно увеличивалось, а количество сделок оказывалось меньшим. То есть интерес к улучшению жилищных условий по-прежнему высок, но покупатели не торопятся заключать договоры.
И это способствует формированию отложенного спроса».
10. Вырос спрос на многокомнатные квартиры
«Последняя тенденция в нынешних рыночных и экономических условиях выглядит почти революционно, и, тем не менее, она есть, — утверждает Дмитрий Пантелеймонов.
— В то время как жилье малой площади по-прежнему остается самым популярным среди покупателей недвижимости в Подмосковье, интерес к приобретению двух- и трехкомнатных лотов медленно, но увеличивается.
Мы объясняем это двумя факторами: первый — абсолютное преобладание на рынке конечных потребителей, которым подчас недостаточно «однушки» и уж тем более студии; второй — ценовая привлекательность жилья большей площади — сейчас его выгодно покупать, так как застройщики предлагают хорошие скидки на многокомнатные квартиры».
- ГК «Лидер Групп»
- Nelos/Fotolia
- Не пропустите:
- Чего все мы ждем от 2016 года?
- 10 главных законов о недвижимости, принятых в 2015 году
- Хроника пикирующего 2015-го: загородные дома в Подмосковье
- Студия или 1-комнатная квартира — что лучше?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Названы районы Подмосковья с перспективой взрывного роста цен на недвижимость
Источник: Строительная газета
На рынке Подмосковья находится в продаже порядка 28 500 жилых домов и таунхаусов, и более 80% из них не могут найти покупателей больше года.
Вместе с тем, даже в депрессивных уголках области можно удачно вложиться в недвижимость — как рассчитал искусственный интеллект, разработанный компанией Realiste, речь идет о возможном росте на 200% и более.
Основатель компании Алексей Гальцев рассказывает «Стройгазете» о перспективах загородных инвестиций.
Цена на участки и дома в Подмосковье традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей.
Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу.
Так что транспортная доступность в течение следующих десяти лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости.
А это означает, что если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через десять лет его цена может вырасти на 100-200%. Это реальные цифры, подсчитанные искусственным интеллектом.
Какой район выбрать
Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, разработанный Realiste искусственный интеллект проанализировал все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки»), — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 минут в пути.
Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.
Вот список из десяти районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста.
- Тимошкино — Веледниково
- Фрязино
- Пестовская гавань — Тишково
- Буняково — Витяково
- Опалиха
- Нефедьево — Надовражино
- Звенигород
- Крекшино — Санино
- Коптелино — Жуковка
- Веревское — Клушино
Согласно анализу Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).
Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тысяч рублей. При этом по прогнозу за десять лет она подорожает до 294 тысяч рублей, то есть, на 288%.
А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тысяч рублей соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.
Все районы, проанализированные Realiste, представлены на карте:
Подмосковье тоже дорожает: ТОП-10 самых покупаемых новостроек
Уже больше месяца, с 1 июля 2019 года, на рынке жилого строительства действуют новые правила. И все с содроганием ждут роста цен на жилье.
На самом деле цены начали расти раньше.
Аналитический отдел Новострой-М составил рейтинг новостроек Московского региона, которые заметно подорожали в I квартале 2019 года. Про топ-10 Москвы и Новой Москвы мы уже рассказывали. Сегодня наше внимание — на Подмосковье. Там, между прочим, тоже дорожает.
№1. Самый подорожавший проект в Московской области — UP-квартал «Римский» от ГК ФСК. Жилой комплекс комфорт-класса строится в поселке Развилка Ленинского района. За I квартал цены здесь подросли на 38,6%.
UP-квартал «Римский» от ГК ФСК — от 3,3 млн за квартиру
UP-квартал «Римский» от ГК ФСК — от 3,3 млн за квартиру
ЖК будет состоять из домов высотой 3-12 этажей. Помимо квартир классических планировок покупателям предлагаются студии, жилье евроформата, мансардные и двухуровневые квартиры, с террасами, с собственным входом и палисадником, с окном в ванной и т. д. Цены варьируются от 3,3 до 12,9 млн рублей.
№2. Второе место — за ЖК «Одинград» (застройщик — ГК «Инград»). Здесь рост цены составил 36,2%. Жилой комплекс возводится в Одинцово и будет состоять из 8 монолитных корпусов высотой 15-25 этажей. Представлены квартиры различных планировок площадью от 25 до 112 кв. м. Самый доступный лот оценивается в 2,9 млн рублей.
№3. На третьем месте — малоэтажный жилой комплекс «Театральный парк» (девелопер проекта — ГК «Гранель»). Цены на квартиры в нем поднялись на 26,6%. ЖК находится в микрорайоне Болшево подмосковного города Королев, в 5 минутах пешком от ж/д станции «Валентиновка» и 7 км от МКАД.
ЖК «Театральный парк» — от 2 млн руб за квартиру
ЖК «Театральный парк» — от 2 млн руб за квартиру
«Театральный парк» — это 42 кирпичных 4-этажных дома. В новостройке спроектированы студии, 1-, 2 и 3-комнатные квартиры. Самый доступный вариант можно купить за 2 млн рублей.
№4. На четвертом месте — ЖК эконом-класса «Зеленый остров» с ростом цен на 25%. Жилой комплекс возводит ГК «Стройсоюз» в Котельниках. Проект состоит из нескольких многосекционных новостроек переменной этажности. Для покупки доступны 1-, 2 и 3-комнатные квартиры без отделки. Минимальный бюджет покупки — 4 млн рублей.
№5. Замыкает пятерку самых подорожавших проектов ЖК «Спутник» в Одинцовском районе (застройщик — ГК «Самолет»). За I квартал 2019 года цены в нем повысились на 21,9%. Квартал расположен неподалеку от МКАД, возле Новорижского шоссе. Застройщик предлагает апартаменты студийного типа, а также 1-, 2- и 3-комнатные. Цены — от 3,7 млн рублей.
Квартал ЖК «Спутник» — от 3,7 млн рублей
Квартал ЖК «Спутник» — от 3,7 млн рублей
Вторую пятерку в топ-10 подмосковных новостроек, в которых за I квартал текущего года повысились цены, составляют:
- 6 место — ЖК «Новые Котельники» от концерна «Русич»;
- 7 место — ЖК «Ильинские луга» от ГК ПИК (городской округ Красногорск);
- 8 место — ЖК «Альфа Центавра» от Galaxy Group (Химки);
- 9 место — ЖК «Центр Плюс» от компании «КонСтрин» (Железнодорожный, Балашиха);
- 10 место — ЖК «Столичный-2» от ГК «Главстрой» (Железнодорожный, Балашиха).
Новостройки в Московской области подросли в цене меньше, чем в Новой Москве (там лидером стал ЖК «Москва А101» с ростом цен на 52,4%!!), но больше, чем в столице в ее старых границах (на 1 месте — ЖК «Любовь и голуби», где прирост составил «всего» 10,1%).
ЖК «Москва А101», где зафиксирован рост цен на 52,4%
ЖК «Москва А101», где зафиксирован рост цен на 52,4%
Нельзя не заметить, что в десятку проектов, которые больше всего подорожали, вошли только новостройки ближнего Подмосковья — и в основном в тех локациях, которые популярны и активно застраиваются. Это понятно — из этих городов достаточно удобно добираться до Москвы.
Даже с учетом повышения цен новое жилье в Подмосковье по-прежнему доступнее, чем в столице. А между тем в ряде подмосковных городов цены на него могут подняться еще и после запуска первых МЦД.
Логично — транспортная доступность улучшится, новостройки станут привлекательнее. Наверное, есть смысл вложиться в недвижимость сейчас, а не ждать, пока она снова подорожает?..
А вы готовы купить квартиру в Подмосковье? Или будете копить на жилье в Москве? Делитесь своим мнение в х! И подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас лайфхаки, советы юристов, как вернуть налоговый вычет, подборки с самыми низкими ипотечными ставками и многое другое! Смотрите аэротуры новостроек с коптера!
Итоги года на рынке новостроек ближнего Подмосковья: драйвером роста стали инвесторы
В 2014 году большинство сделок на областном рынке новостроек Подмосковья заключалось с инвестиционными целями, а доля покупок с привлечением ипотеки в ряде проектов достигала 70%. Эксперты ГК «Лидер Групп» подвели итоги развития первичного рынка жилья ближнего Подмосковья в 2014 году.
Ключевой тенденцией, определившей вектор развития областного рынка новостроек эконом- и комфорт-класса в 2014 году, стал рост инвестиционного спроса на недвижимость. Резкие всплески инвестиционных продаж фиксировались в начале и в конце года и происходили на фоне падения доверия к другим инструментам сохранения капитала.
«Квадратный метр в прошлом году стал, по сути, «твердой валютой», то есть наименее подверженной влиянию различных общеэкономических колебаний. К декабрю доля сделок, заключаемых инвесторами, достигла 50%», — комментирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Инвесторы стали своеобразным драйвером рынка жилья: на протяжении всего года наблюдался его безусловный рост как в ценовом выражении, так и в объеме сделок.
Закономерно, наибольшую популярность в период экономической нестабильности приобрели студии и однокомнатные квартиры площадью 25-28 и 33-37 кв.м, соответственно – то есть самое бюджетное предложение, позволяющее зайти на рынок недвижимости с минимальной суммой капитала.
Еще одной тенденцией прошлого года стал рост доли ипотечных сделок: если год назад не более 50% покупок в проектах ГК «Лидер Групп» совершалось с привлечением ипотеки, то к декабрю в некоторых жилых комплексах доля кредитных приобретений достигала 70% — несмотря на то, что некоторые банки существенно ужесточили требования к заемщикам.
В преддверии Нового года число покупок с привлечением ипотеки стало снижаться из-за увеличения ключевой ставки ЦБ до 17%: банкиры резко сократили выдачу кредитов.
Среди других тенденций года – возросшая осторожность покупателей, обусловленная ожиданием кризиса и возможным «замораживанием» объектов, повышенный интерес к готовым или почти готовым корпусам, усилившаяся дифференциация спроса по проектам и увеличение доли квартир небольшой площади в составе строящихся ЖК.
Несмотря на финансовую и политическую нестабильность, реализация уже начатых проектов строительства жилых комплексов в ближнем Подмосковье в 2014 году продолжилась в полном объеме. По данным ГК «Лидер Групп», в период с января по декабрь в продаже стабильно находились квартиры в более чем 1,2 тысячах корпусах.
Что касается цен — увеличение спроса на недвижимость вызывало незначительные плюсовые корректировки стоимости квадратного метра. «Но, опять же, надо учитывать разобщенность рынка. В некоторых проектах метр даже подешевел», — отмечает Дмитрий Пантелеймонов.
В жилых комплексах, возводимых ГК «Лидер Групп», стоимость квадратного метра выросла за год на 15-20%, в зависимости от конкретного проекта.
«В будущем году, вероятнее всего, конкуренция на рынке новостроек Подмосковья усилится до предела.
Кроме того, при усугублении негативных явлений в экономике, мы увидим и приостановленные стройки, и банкротства мелких строительных компаний, и недовольных дольщиков.
Плюс в этом, пожалуй, один – в новых рыночных условиях ненадежные застройщики и низкокачественные проекты просто не выживут», — резюмирует Дмитрий Пантелеймонов.
Напомним, ГК «Лидер Групп» в настоящее время занимается реализацией четырех различных проектов в Подмосковье – — ЖК «Менделеев» Г. Химки, ЖК «Лидер Парк» г Мытищи , мкрн «Лобня Сити» г.
Лобня и мкрн «Город Счастья» г. Домодедово. В большинстве проектов первые жилые корпуса будут сданы в эксплуатацию в 2015 г.
Более того, ЖК «Менделеев» готов на 96%, и ключи от квартир новоселы получат уже во втором квартале этого года.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Продажный метр: почему летом должны измениться цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Куда вложить 500 тысяч рублей: самые перспективные инвестиции мая
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.